Закон про ЖКП – удар по хаосу в комуналці

5 грудня президент України Петро Порошенко підписав Закон "Про житлово-комунальні послуги". Прийняття закону – це великий крок до забезпечення якісних послуг для мільйонів мешканців багатоквартирних будинків. У взаємодії із Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" він орієнтований на зміцнення в Україні інституту "ефективного власника", повідомляє "СЕГОДНЯ".

Його дія у комплексі із законами "Про енергетичну ефективність будівель" та "Про Фонд енергоефективності"– це не просто нова якість житла, це запорука енергонезалежності нашої країни. А для кожної людини цей документ – це можливість впливати на надання якісних послуг по справедливій ціні. Тепер споживач може сповна спитати з виконавця послу чи управителя про їх діяльність та ефективність витрати коштів, сплачених за комунпослуги. Це гарантія справедливих цін в платіжках!

Користуйтеся консультацією: Як захистити свої права споживача житлово-комунальних послуг?

Про відкриття окремого рахунку на будинок та звіт управителя

Закон "Про ЖКП" зобов’язав управителя вести окремий облік доходів і витрат (облікову карту) щодо кожного багатоквартирного будинку, який перебуває в його управлінні. Доступ до інформації співвласникам буде вільний. Також управитель надаватиме щорічний звіт про виконання кошторису. За рішенням співвласників, передбачено відкриття окремого рахунку на будинок для накопичення коштів на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна. Ці кошти є власністю співвласників і можуть використовуватися лише за цільовим призначенням. Також на рахунку можна накопичувати кошти від доходів, отриманих від здачі в оренду чи встановлення сервітуту на користування спільним майном будинку. Наприклад, встановлення мереж провайдерами телекомунікаційних послуг, або розміщення реклами.

У випадку укладення управителем колективного договору на надання тієї чи іншої комунальної послуги, він відкриває окремий рахунок із спеціальним режимом використання. Тоді кошти будуть використовуватися виключно для оплати за комунпослугу щодо якої укладено договір.

Саме в цьому контексті постає питання професійного підходу до управління майном. Адже управитель може (і повинен) підказати співвласникам, наприклад, що для того, щоб менше сплачувати за тепло в місцях загального користування, потрібно здійснити утеплення. А якщо мешканці погодяться, організувати правильно всю процедуру, починаючи від здійснення енергоаудиту до ремонтних робіт. Цілком можливо, що лише заміна вікон у під’їздах дасть суттєву економію в платіжках. Це і є ефективний менеджмент професіоналів.

Формування ринку професійних управителів багатоквартирних будинків

Закон "Про ЖКП" дозволить прискорити уже розпочатий процес становлення ринку професійних управителів. Першим етапом було ухвалення ЗУ №417, який надав мешканцям багатоповерхівок вибір: самим обрати управителя на заміну ЖЕКам чи дочекатись управителя, якого визначить орган місцевого самоврядування.

Закон "Про ЖКП" дає підстави для прийняття Кабміном очікуваного для галузі Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та врегульовує інші, не менш важливі питання у цій сфері. Таким чином, із введенням Закону в дію, у співвласників буде достатньо інструментів для вибору управителя та укладення з ним договору. Крім того закон передбачає впровадження з 2019 року професійної атестації управителя, або щонайменше одного фахівця, що працює в його штаті, за професією "менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)".

Чому створення ринку управителів є таким важливим? Тому що вони конкуруватимуть між собою ціною та якістю послуг. Виграє споживач!

Ухвалені закони не забороняють і надалі користуватися послугами ЖЕКів – вони також можуть стати управителями. Саме нововведення стимулюватиме ЖЕКи підвищувати якість послуг, аби утриматись на ринку на рівні з приватними управителями. Швидкий розвиток ринку гарантований, оскільки послугами ЖКП користуються всі без винятку громадяни нашої держави.

Створення ринку енергоаудиторів та надання фінансових інструментів для модернізації житлового фонду

Повертаючись до теми професіоналізму управителів та ефективного управління майном співвласників, варто більш детально зупинитись на питанні перспективи енергоефективності.

Діючий Закон "Про енергетичну ефективність будівель" № 2118 передбачає умови для створення ринку професійний енергоаудиторів. Зокрема, визначає умови їх навчання, професійної атестації та відповідальності. База даних усіх атестованих енергоаудиторів буде відкритою та доступною кожному. ОСББ, управитель, або співвласник зможе в ній перевірити дані про будь-кого із енергоаудиторів.

Користуйтеся консультацією:Відмовляєтесь платити за житлово-комунальні послуги? Маєте знати, що на Вас чекає!

Ухвалений Закон "Про Фонд енергоефективності" №2095 надає фінансові інструменти для реалізації заходів з енергоефективності. Він передбачає, що створений ФЕ матиме два джерела фінансування: державний бюджет та кошти донорів.

Завдяки роботі цього Фонду ОСББ зможуть отримати фінансову та технічну підтримку для проведення комплексної енергомодернізації будинку. Передбачається, що Фонд буде відшкодовувати до 40 % від загальної вартості проекту. Важливо: модель роботи Фонду пройшла успішне випробування програмою "теплих кредитів".

.

Закон "Про ЖКП" впорядковує відносини споживачів з виконавцями послуг з поводження з побутовими відходами

Україна рухається до роздільного збору відходів, раціонального їх використання, а у разі потреби – правильного захоронення.

Якщо прийдемо до ефективного сортування корисних компонентів, побутові відходи перестануть бути сміттям, а стануть товаром. Ми перестанемо забруднювати природу навколо нас і отримаємо додаткові джерела сировини чи енергії. Це знову ж таки в свою чергу стимулюватиме роздільний збір та призведе до зменшення вартості вивозу відходів для споживачів. Це ще одна можливість для людей платити за комунпослуги менше!

Яка користь від змін кожній людині

Кожна людина в нашій державі користується комунпослугами. Відтепер споживач буде самостійно укладати договори з виконавцями послуг на вигідних для себе умовах! Законом чітко визначені істотні умови договорів, а також обов’язки виконавців послуг та споживачів. Люди отримали законодавчий захист.

Згідно закону всі багатоповерхівки будуть оснащені лічильниками. Пригадаймо, що прийнятий ЗУ "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" зобов’язує операторів мереж встановити будинкові лічильники тепла до 02 липня 2018 року, а гарячої та питної води до 02 липня 2019 року. Але споживач буде відшкодовувати його вартість. Також передбачається можливість встановити лічильники і співвласникам. Крім того органи місцевого самоврядування мають право виділити кошти з місцевого бюджету на оснащення лічильниками будинків у своєму населеному пункті.

Згадайте новину: Відповідальність за несплату комунальних послуг

Є ще одне нововведення: квартирні лічильники будуть використовуватись лише для розподілу показань будинкового лічильника. Прозорий розподіл показів будинкового лічильнику означає оплату послуг споживачами лише за фактично спожитий обсяг послуги. Тобто, якщо у вашому будинку є прибудова – магазинчик чи кафе, мешканці будинку не будуть платити ні за тепло, ні за воду, які спожиті такі "прибудови". Окрім того, якщо сусід встановив декілька великих батарей на балконі, за спожите тепло він також повинен буде заплатити сам.

Закон "Про ЖКП" встановлює чітку методику формування ціни. Плата виконавцю послуги включатиме: плату за спожитий обсяг послуги згідно з встановленими тарифами; плату за абонентське обслуговування, граничний розмір якої визначається Кабміном, та плату за обслуговування внутрішньобудинкових систем будинку, яка визначається договором між постачальником та співвласниками.

Закон запроваджує прозорі відносини на ринку ЖКП, зокрема, передбачає пеню для населення за несвоєчасну оплату ЖКП у розмірі до 0,01% щодня від суми боргу. І це справедливо – за спожиту послугу потрібно заплатити, принаймні тому, що люди які її надали, мають отримати заробітну плату. Але передбачається і відповідальність іншої сторони у вигляді обов’язку здійснити перерахунок плати за комунпослуги, якщо споживач їх не отримав, чи отримав у неповному обсязі або неналежної якості, а також сплата неустойки.

І нарешті, споживачі отримають субсидії в грошовій формі. Це буде запобіжником утворення касових розривів, зробить систему розрахунків прозорою, а споживачів стимулюватиме до економії. Тут будь-які коментарі зайві. А щоб усі нововведення запрацювали на повну силу вже з 2018 року, потрібно щоб кожен з учасників ринку послуг жкп та органи влади всіх рівнів виконували свої зобов’язання!

Мінрегіон спільно з парламентом, експертами, міжнародними партнерами завершує формування законодавчої бази реформи ЖКГ. Потужним ударом по "хаосу комуналки" стане прийнятий у Верховній Раді 9 листопада Закон "Про житлово-комунальні послуги" № 1581-д. Він наближає нас до європейських стандартів у сфері ЖКГ, а саме подолання контролю компаній-монополістів. І нарешті, це потужне підспір’я до ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Саме ці два закони дають нам змогу "створити" у сфері житлової нерухомості інститут ефективного власника. Інші, вже ухвалені закони з "пакету енергоефективності", покликані дати цьому власникові інструменти впливу на енергоспоживання його житла. Загалом, за умови швидкого ухвалення Кабміном необхідних підзаконних актів, реформа запрацює на повну силу вже з 2018 року! Це означає, що людина-споживач отримає більш якісну послугу за помірну ціну.

Згадайте новину: Нотаріусів міста Києва застерігають про підробку документа про склад сім'ї або зареєстрованих у житловому приміщенні осіб

Суть Закону "Про ЖКП"

Почнемо з головного. У Законі прописано новий порядок укладення договорів між споживачами, виконавцями комунпослуг та управителями. Документ визначає перелік прав та обов’язків між цими учасниками ринку ЖКП. Головна перевага для людей: споживачі отримали механізм захисту своїх прав.

Цей закон встановлює справедливість для людей і "дає по-руках" комунальникам, які звикли брати гроші за послуги, що насправді мешканці будинку не отримували. Відтепер споживач, після укладення договору із виконавцем послуг, сміливо скаже постачальнику послуг: "Не подали тепло в квартиру, не вивезли сміття вчасно чи не прибрали сніг, а чекаєте поки розстане сам – нема оплати!". І це буде справедливо!

Закон у комплексі із Законом №417 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спрямований на зміцнення в Україні інституту "ефективного власника". Це перший крок до можливості мешканців багатоповерхівок впливати на надання якісних послуг по справедливій ціні.
Також споживач має право не оплачувати вартість комунальних послуг (вивіз сміття, водопостачання та водовідведення), окрім тепла, якщо ними не користується за період тимчасової відсутності в приміщенні понад 30 календарних днів! І це справедливо.

Документ розмежовує обов’язки і права споживача і виконавців комунпослуг. Наприклад, споживач зараз платить не лише за спожиту теплову енергію, а й за її колосальні втрати при транспортуванні. Закон чітко визначає, що у будинку має бути вузол обліку теплової енергії, і людина платитиме за спожиту енергію по факту. Виставлення платежів із врахуванням втрат через діряви мережі тепер стане неможливим. Підприємства вимушені будуть ремонтувати мережі та скорочувати втрати. І це також справедливо.

І нарешті про найважливіше: Законом встановлено порядок укладення споживачами договорів на отримання всього комплексу ЖКП, в тому числі, на послугу з управління багатоквартирним будинком, послуги з постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання та водовідведення, поводження з побутовими відходами, постачання газу та електрики.

ЗУ "Про ЖКП" чітко визначає відносини споживачів з виконавцями послуг

Під визначенням "споживач" розуміємо або кожного мешканця будинку окремо (родину, що мешкає в квартирі), або юридичну особу (ОСББ, ЖБК, АОСББ). У визначенні виконавця послуг – бачимо компанії, які постачають тепло, гарячу та холодну воду, постачають газ та електрику, вивозять сміття.

На вибір споживача буде існувати фактично 4 моделі організації договірних відносин щодо отримання комунальних послуг. Відмінність цих моделей полягає в тому, хто буде відповідальний за обслуговування внутрішньобудинкових систем та хто буде здійснювати розподіл спожитих комунальних послуг між мешканцями будинку, тобто абонентське обслуговування.

Аналізуйте судовий акт: Оплата споживачем частини завищеної суми у рахунку ЖЕКу НЕ свідчить про визнання ним всієї суми та НЕ є підставою для переривання строку позовної давності при стягненні невизнаної ним частини суми (ВСУ від 22 березня 2017р., у справі № 6-43цс17)

За першою моделлю, якщо співвласники будинку ухвалять рішення укласти із виконавцем послуги індивідуальний договір про надання комунпослуги до квартири, то виконавець візьме на себе й абонентське обслуговування та обслуговування будинкових мереж. Це найкомфортніший варіант для споживача. Але постане питання вартості послуг і наскільки споживач готовий її сплатити.

За іншою моделлю, якщо співвласники захочуть підписати колективний договір з виконавцем послуг, вони повинні делегувати на підписання уповноважену особу. Це може бути управитель, співвласник або інша уповноважено особа. Обов’язковою умовою є наявність у будинках вузлів обліку. Виконавець надасть комунпослугу, а абонентське обслуговування залишиться у сфері відповідальності співвласників багатоповерхівки, так само як і обслуговування будинкових мереж.

За третьою моделлю стороною договору може виступити колективний споживач. Ця модель підійде лише у тому випадку, якщо вже створено ОСББ та є будинкові вузли обліку. У даному випадку абонентське обслуговування і обслуговування будинкових мереж залишиться за співвласниками.

Якщо ж співвласники не обрали одну із трьох моделей чи не домовились про вартість обслуговування будинкових мереж, є можливість укласти індивідуальний договір. У цьому випадку виконавець комунпослуги відповідатиме за якість на межі будинку і здійснюватиме абонобслуговування, а будинкові мережі – це буде турбота співвласників будинку.

Згадайте новину: Що необхідно знати, щоб не втратити житло за борги

ЗУ "Про ЖКП" чітко визначає відносини управителя та співвласників будинку

Управитель багатоквартирного будинку – це компанія або фізична особа-підприємець, що надає послуги з управління будинком згідно з укладеним договором із співвласниками цього будинку. В договорі можна передбачити, що управитель забезпечить прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, поточний ремонт спільного майна та купівлю електроенергії для його функціонування. Також можна передбачити обов’язкове страхування професійної відповідальності управителя та організацію ним надання спільного майна в оренду, або накопичення коштів на здійснення капітального ремонту.

Щодо укладення договору, якщо створено ОСББ, договір з управителем підписує голова ОСББ. Управителю можуть бути делеговані всі функції по управлінню власністю, або їх частина. Якщо ОСББ ще не створили, співвласники будинку на зборах обирають управителя та делегують від себе представника, який від імені мешканців підпише договір.

Також управителя може призначити муніципалітет за результатами конкурсу. Порядок його проведення затверджений Мінрегіоном, і він є однаковим для всіх. А договір із управителем в цій ситуації підписує уповноважена особа органу місцевого самоврядування.

Звичайно, за всі свої послуги управитель візьме плату. Але перевага для споживачів у тому, що вони вільно можуть обрати того управителя, який за помірну плату запропонує найбільший перелік якісних послуг. І надаватиме ці послуги професійно. А якщо управитель не впорається, договір може бути розірваний в односторонньому порядку співвласниками за умови письмового попередження управителя за два місяці.

Аналізуйте судовий акт:Самовільно використовуючи підвальне приміщення, комунальне підприємство порушує права власників будинку розпоряджатись спільною сумісною власністю, що є підставою для його звільнення (Апеляц. суд Волинської області, № 161/2931/16-ц, 15.11.16)

Це результат, якого чекали в Україні всі споживачі комунпослуг впродовж останнього чверть століття! І ми його досягли. В наступній частині матеріалу – більш детально про контроль з боку людей за тим, як управитель витрачатиме гроші співвласників будинку та роль влади різних рівнів у досягненні успіху по впровадженню реформи житлово-комунального господарства в дію.

Користуйтеся консультацією: Новий облік комунальних послуг

Автор статті: Геннадій Зубко, Віце-прем’єр-міністр України, Міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України

Джерело: "СЕГОДНЯ"