Затвердження нової нормативної грошової оцінки землі рішенням органу місцевого самоврядування є підставою для зміни орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі (ВСУ від 2 березня 2016р. у справі № 3-476гс15)

Фабула судового акту: Мабуть найбільш суперечливим питанням у відносинах щодо оренди земельної ділянки є орендна плата. Оскільки договір оренди землі укладається строком до 50 років сторони в договорі як правило оговорюють порядок зміни орендної плати через деякий час. Орендна плата у абсолютній кількості випадків тільки збільшується. Проте, так чи інакше зміни у договір оренди вносяться додатковою угодою, і зазвичай орендар ухиляється від підписання такої додаткової угоди. Тому, вже не перший рік формується практика укладання додаткової угоди до договору оренди землі щодо збільшення розміру орендної плати через суд. Суд затверджує додаткову угоду в редакції позивача – орендодавця.

Щодо державних та комунальних земель порядок зміни орендної плати також регламентується законодавством. Орендна плата визначається у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і повинен відповідати статті 288 ПК України: не може бути меншою від 3% і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

У цій справі, яка розглядалась судами неодноразово, орган місцевого самоврядування намагався через суд змусити суб’єкт господарювання укласти додатковий договір про збільшення розміру орендної плати. На жаль для громади суди трьох нижчих інстанцій відмовляли у задоволенні такого позову. Суди приходили до помилкового висновку, що діюче законодавство не містить прямого припису про обов’язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати у разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель, а умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено підстави для зміни розміру орендної плати у зв’язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Проте, ВСУ констатував помилковість такого висновку, скасував всі рішення у справі і направив справу на новий розгляд. Аналізуючи норми законодавства, зокрема ЗУ «Про оцінку земель» ВСУ підкреслив, що підставою для перегляду орендної плати за землекористування є затвердження органом місцевого самоврядування нової «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова».

ВСУ також відмітив, що рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки земель є чинним, ухваленим відповідно до повноважень органу місцевого самоврядування, не визнавалось протиправним чи незаконним і тому є обов’язковим для виконання усіма суб’єктами господарювання, юридичними та фізичними особами.

Очевидно епоха ухилення орендарів земельних ділянок від підпису додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати закінчилась. Отже, поповнює місцеві бюджети коштами.

Дивиться також з цього питання схожу Постанову ВСУ від 7 жовтня 2015 року № 3-481гс15 з цього (тут нижче).

Наш дайджест: Спори за права на землю у 2016 році ! 10 чудових судових рішень у земельних справах за версією ресурсу «Протокол»!

Аналізуйте судовий акт: За «бездокументарне» та фактичне користування землею суд стягнув 3,7 млн. грн. збитків з підприємства на користь місцевої ради (ВСУ у справі № 3-383гс15)

За ухилення від оформлення договору оренди орган місцевого самоврядування стягує із фактичного землекористувача збитки (неодержаний дохід) (ВСУ від 17 лютого 2016 р. у справі № 3-1160г15)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15)

Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Потильчака О.І.,

суддів: Барбари В.П., Берднік І.С., Ємця А.А.,

Жайворонок Т.Є., Колесника П.І., –

за участю представників:

Харківської міської ради

та Департаменту земельних відносин

Харківської міської ради – Максимовського С.О.,

приватного підприємства

«Терем» – Шевченко Д.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву Харківської міської ради про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 11 березня 2015 року у справі № 922/538/14 за позовом Харківської міської ради до приватного підприємства «Терем» (далі – ПП «Терем»), третя особа – Департамент земельних відносин Харківської міської ради, про внесення змін до договору оренди землі

в с т а н о в и л а:

Суб’єкт права на звернення до Верховного Суду України порушує питання про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 11 березня 2015 року у справі № 922/538/14 із підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 111¹⁶ Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК), і просить скасувати всі постановлені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

У заяві про перегляд постанови Харківська міська рада посилається на неоднакове застосування судом касаційної інстанції положень статей 632 651 652 654 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), статей 21, 30 Закону України «Про оренду землі», статей 5, 18 Закону України «Про оцінку земель», статей 288 289 Податкового кодексу України (далі – ПК), внаслідок чого, на думку заявника, було ухвалено різні за змістом судові рішення у подібних правовідносинах.

В обґрунтування заяви Харківською міською радою надано копії постанов Вищого господарського суду України від 15 квітня 2015 року у справі № 922/3498/14, від 13 травня 2015 року у справі № 922/4586/14, від 13 травня 2015 року у справі № 922/5058/14, від 14 травня 2015 року у справі № 922/4213/14, від 17 вересня 2014 року у справі № 922/1210/14, від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/1209/14, від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/529/14, від 21 серпня 2014 року у справі № 922/516/14, від 07 жовтня 2014 року у справі № 922/1427/14, від 03 липня 2014 року у справі № 922/533/14, в яких суд касаційної інстанції, на думку суб’єкта звернення, по-іншому застосував зазначені норми матеріального права при вирішенні спорів у подібних правовідносинах.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши наведені суб’єктом звернення обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як установлено судами першої та апеляційної інстанцій у межах наданих їм процесуальним законом повноважень, предметом позову у справі № 922/538/14 є вимога Харківської міської ради до ПП «Терем» про внесення змін до договору оренди землі від 24 січня 2004 року № 6304/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору у редакції позивача.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що розмір орендної плати за землю, яку сплачує відповідач за договором, не відповідає положенням пункту 289.1 статті 289 ПК і рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель станом на 01 січня 2013 року» та від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року».

Для приведення розміру орендної плати у відповідність із вимогами законодавства до договору оренди, укладеного з відповідачем, слід внести відповідні зміни стосовно розміру орендної плати та вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди до цього договору, проте відповідач ухиляється від укладення такої угоди.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду Харківської області від 04 листопада 2014 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17 грудня 2014 року, у задоволенні позову відмовлено.

При цьому суди виходили із того, що норми чинного законодавства не містять прямого припису про обов’язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати у разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель, а умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено підстави для зміни розміру орендної плати у зв’язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Постановою Вищого господарського суду України від 11 березня 2015 року постанову суду апеляційної інстанції залишено без змін.

Суд касаційної інстанції виходив із того, що умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами у справі, не передбачено права міської ради на внесення змін до цього договору в частині збільшення розміру орендної плати в односторонньому порядку на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування за відсутності законодавчої зміни ставок земельного податку, а зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

У постановах від 15 квітня 2015 року у справі № 922/3498/14, від 13 травня 2015 року у справі № 922/4586/14, від 13 травня 2015 року у справі № 922/5058/14, від 14 травня 2015 року у справі № 922/4213/14, від 17 вересня 2014 року у справі № 922/1210/14, від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/1209/14, від 01 жовтня 2014 року у справі № 922/529/14, від 21 серпня 2014 року у справі № 922/516/14, від 07 жовтня 2014 року у справі № 922/1427/14, від 03 липня 2014 року у справі № 922/533/14 Вищий господарський суд України, на думку заявника, дійшов протилежного висновку щодо застосування положень статей 632 651 652 654 ЦК, статей 21, 30 Закону України «Про оренду землі», статей 5, 18 Закону України «Про оцінку земель», статей 288, 289 ПК при розгляді аналогічних спорів і зазначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки – є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Викладене свідчить про неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права судом касаційної інстанції, що спричинило до ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Забезпечуючи єдність судової практики у застосуванні норм матеріального права, про які йдеться у заяві, Верховний Суд України виходить із такого.

При вирішенні справи судами встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 24 вересня 2003 року № 178/03 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів» 22 грудня 2003 року між Харківською міською радою (орендодавець) і ПП «Терем» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду строком до 31 грудня 2028 року земельну ділянку загальною площею 0,1280 га за адресою: м. Харків, вул. Квітки- Основ’яненка, 12, для будівництва та експлуатації літнього майданчика кафе з павільйоном.

Цей договір зареєстровано 24 січня 2004 року за № 6304/04 у Харківській регіональній філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах».

Згідно з пунктом 2.1 договору плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі 439,73 грн до 31 грудня 2004 року; 3 218,13 грн – з 31 грудня 2004 року.

Орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід’ємною частиною цього договору (пункт 2.2 договору).

Відповідно до пункту 4.1 договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено «Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року». Згідно з пунктом 1.1 цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння та облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення визначено, що нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13 «Про затвердження «Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» установлено, що плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року» вводиться в дію з 01 січня 2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов’язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов’язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29 грудня 2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. За змістом пункту 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов’язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, також підлягає перегляду у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24 вересня 2013 року № 160 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4 182 477,00 грн.

03 грудня 2013 року Департаментом земельних відносин виконавчого комітету Харківської міської ради рекомендованим листом № 3836/0/225-13 на адресу відповідача направлено проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 24 січня 2004 року, однак відповідач зазначену угоду не підписав.

Необхідність приведення умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також ухилення відповідача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення Харківської міської ради до суду з відповідним позовом.

При вирішенні спору суди всіх інстанцій дійшли висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Проте з такими висновками суду пригодитися не можна.

За змістом статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі – у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК).

Як визначено умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами у справі, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід’ємною частиною цього договору (пункт 2.2).

Згідно з положеннями статті 288 ПК (тут і далі – у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення – розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5–7 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК.

Разом із тим згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов’язковими до виконання на відповідній території.

Судами попередніх інстанцій установлено, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов’язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об’єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Ураховуючи наведене, у справі, яка розглядається, суди допустили неоднакове й неправильне застосування норм матеріального права, а тому постановлені судові рішення підлягають скасуванню.

Водночас при вирішенні справи судами першої та апеляційної інстанцій не досліджено обґрунтованості та правильності розрахунку розміру орендної плати, не надано юридичної оцінки відповідним доказам, а також іншим умовам додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, проект якої подано позивачем.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32–34 43 82 84 ГПК, визначено обов’язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Відповідно до статті 111²³ ГПК Верховний Суд України розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку, тому не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Відсутність у Верховного Суду України процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухвалити нове рішення, а тому справу слід передати на розгляд суду першої інстанції згідно з підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 111²⁵ ГПК.

Ураховуючи наведене, заява Харківської міської ради підлягає частковому задоволенню, а всі постановлені у справі судові рішення – скасуванню з передачею справи на розгляд до Господарського суду Харківської області.

Керуючись статтями 111¹⁴, 111²³, 111²⁴, 111²⁵ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 11 березня 2015 року, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17 грудня 2014 року та рішення Господарського суду Харківської області від 04 листопада 2014 року у справі № 922/538/14 скасувати, справу передати на розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 4 частини першої статті 111¹⁶ ГПК.

Головуючий О.І. Потильчак

• 10

  Сподобалося

• 25156

  Переглядів

• 0

  Коментарі