Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

Фабула судового акту: Договір оренди землі може укладатись строком до 50 років, в тому числі і щодо земель державної та комунальної власності, і поширеними є випадки укладання договорів оренди на строк 15, 20, 25 років і більше. Багато таких договір були укладені у 90-х роках, ще до прийняття Податкового кодексу України, і у багатьох випадках сторонами були встановлені надзвичайно низькі розміри орендної плати. Зрозуміло, що громада або держава втрачають кошти, і враховуючи довготривалість оренди такий стан речей є неприйнятним.

Із прийняттям ПК України були встановлені мінімальні граничні розміри плати за землекористування для різних категорій земельних ділянок, менше яких сплачувати орендар чи фактичний землекористувач не мають права. У випадку, якщо договором оренди землі був встановлений розмір орендної плати нижчий ніж передбачений підпунктом 288.5.1, пунктом 288.5, ст. 288 ПК України, сторони були зобов’язані внести зміни у такий договір і привести його у відповідність із діючим податковим законодавством. На практиці це робили далеко не всі: адже з одного боку ніхто не хоче сплачувати більше, а з іншого – укладання додаткової угоди до договору оренди з органом місцевого самоврядування це завжди довгий, затратний та корупційний шлях…

Були і залишаються такі орендарі, які «вірять» у договір оренди землі і намагаються у судах довести, що незважаючи на встановлені ПК України граничні мінімальні розміри орендної плати, у орендаря є право сплачувати орендну плату всупереч ПК України, у відповідності із положенням договору оренди землі. На прикладі цієї справи ВСУ спростовує цю позицію.

Відповідно до ст. 5 ВСУ посилається на принцип пріоритетності норм ПК України у питаннях оподаткування над іншими законами, тому фіскальні органи мають право перевіряти договори оренди землі державної або комунальної власності на предмет відповідності розмірів орендної плати вимогам ПК України. У випадку встановлення під час перевірки порушення норм ПК України, зокрема не приведення раніше укладених договорів до вимог діючого податкового законодавства, фіскальні органи правомірно донараховують орендарям зобов’язання із сплати орендної плати та штрафні санкції.

Аналізуйте судовий акт: Затвердження нової нормативної грошової оцінки землі рішенням органу місцевого самоврядування є підставою для зміни орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі (ВСУ від 2 березня 2016р. у справі № 3-476гс15)

У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)

У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

У зв’язку із безпідставним збагаченням міська рада стягнула з ФОП доходи, отримані від набутої без достатньої правової підстави земельної ділянки, в порядку передбаченому ст. 1212 ЦК України (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 922/51/15)

За ухилення від оформлення договору оренди орган місцевого самоврядування стягує із фактичного землекористувача збитки (неодержаний дохід) (ВСУ від 17 лютого 2016 р. у справі № 3-1160г15)

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 березня 2017 року м. Київ

Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши в порядку письмового провадження справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю (далі – ТОВ) «ФОРТА» до державної податкової інспекції у Жовтневому районі м. Дніпропетровська Головного управління Міндоходів у Дніпропетровській області (далі – Інспекція) про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2013 року ТОВ «ФОРТА» звернулося до суду з позовом до Інспекції, в якому просило суд визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення форми «Р» від 23 грудня 2013 року № 0003001503, яким йому збільшено суму грошового зобов’язання з орендної плати юридичних осіб на загальну суму 69 499 грн 53 коп, з яких 57 696 грн 89 коп. – за основним платежем, 11 802 грн 64 коп. – за штрафними (фінансовими) санкціями.

На обґрунтування позовних вимог ТОВ «ФОРТА» зазначило, що за результатами документальної невиїзної перевірки з питань повноти нарахування позивачем орендної плати за землю за період з 1 січня 2011 року по 31 жовтня 2013 року Інспекція склала акт перевірки від 4 грудня 2013 року № 2424/1503/24226921, на підставі якого прийняла спірне податкове повідомлення-рішення. Із висновками акта перевірки ТОВ «ФОРТА» також не погоджувалось, оскільки вони, на його думку, сформовані без належної оцінки всіх наданих документів та з порушенням вимог чинного законодавства. В акті перевірки Інспекція встановила порушення підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 та пункту 276.3 статті 276 Податкового кодексу України (далі – ПК), внаслідок чого позивач занизив розмір орендної плати за земельну ділянку. Також ТОВ «ФОРТА» зазначило, що жодна правова норма не надає право чи повноваження відповідачу втручатися у відносини сторін договору та нараховувати суми грошового зобов’язання з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями.

Суди попередніх інстанцій встановили, що між ТОВ «ФОРТА» та Дніпропетровською міською радою 28 грудня 2007 року укладено договір оренди земельної ділянки строком на 15 років. Відповідно до пункту 1.1 договору ТОВ «ФОРТА» прийняло у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0401 га, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Карла Маркса, б. 27а.

ТОВ «ФОРТА», подаючи декларації зі сплати за землю за цим договором, вказувало розмір орендної плати у 2011, 2012 та 2013 роках на підставі розрахунку відповідно до договору, але без урахування, визначеного у пункті 276.3 статті 276 ПК, коефіцієнта 1,5 за земельні ділянки (в межах населених пунктів) на територіях та об’єктах історико-культурного призначення місцевого значення, використання яких не пов’язано з функціональним призначенням цих територій та об’єктів.

У період з 26 по 27 листопада 2013 року Інспекція провела позапланову невиїзну документальну перевірку ТОВ «ФОРТА» з питань повноти нарахування орендної плати за землю за період з 1 січня 2011 року по 31 жовтня 2013 року, за результатами якої складено акт від 4 грудня 2013 року № 2424/1503/24226921 та встановлено порушення позивачем вимог підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 та пункту 276.3 статті 276 ПК, внаслідок чого занижено орендну плату за земельну ділянку за 2011 рік на 20 980 грн 69 коп., за 2012 рік – на 20 980 грн 69 коп., за січень–вересень 2013 рік – на 15 735 грн 51 коп.

На підставі зазначеного акта перевірки відповідач прийняв оскаржуване податкове повідомлення-рішення.

Як убачається з акта перевірки, підставою для донарахування ТОВ «ФОРТА» грошового зобов’язання зі сплати орендної плати за землю слугувала відмінність розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди землі, та мінімального розміру орендної плати, визначеної нормами ПК.

Дніпропетровський окружний адміністративний суд постановою від 7 лютого 2014 року адміністративний позов задовольнив.

Дніпропетровський апеляційний адміністративний суд постановою від 24 лютого 2015 року постанову суду першої інстанції скасував, у задовленні позову відмовив.

Вищий адміністративний суд України ухвалою від 20 квітня 2016 року постанову Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 24 лютого 2015 року залишив без змін.

Не погоджуючись із ухвалою суду касаційної інстанції, ТОВ «ФОРТА» звернулося із заявою про її перегляд Верховним Судом України з підстави неоднакового застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах при вирішенні питання щодо зміни орендної плати за землю.

На обґрунтування заяви ТОВ «ФОРТА» додало копії ухвал Вищого адміністративного суду України від 5 березня 2014 року (№ К/800/10663/14) та 24 лютого 2016 року (№ К/800/12236/15), які, на думку ТОВ «ФОРТА», підтверджують неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах.

Просить ухвалу Вищого адміністративного суду України від 20 квітня 2016 року та постанову Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду 24 лютого 2015 року скасувати, а постанову Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 7 лютого 2014 року залишити в силі.

У справі, що розглядається, Вищий адміністративний суд України, залишаючи без змін рішення суду апеляційної інстанції, погодився з його висновком про те, що оскільки збільшення мінімального розміру орендної плати за землю відбулося не у зв’язку з волевиявленням сторін договору, а у зв’язку зі зміною ставки податку відповідно до норм чинного законодавства, то необхідність сплати земельного податку у новому розмірі виникла у позивача незалежно від внесення змін до договору оренди за ініціативою сторін договору оренди землі.

Натомість у справі № К/800/10663/14 Вищий адміністративний суд України ухвалою від 5 березня 2014 року на підставі пункту 5 частини п’ятої статті 214 Кодексу адміністративного судочинства України відмовив у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою податкового органу, фактично погодившись із висновками судів попередніх інстанцій про те, що хоча зміна розміру земельного податку згідно із Законом України від 3 червня 2008 року № 309-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, зазначене не тягне автоматичні зміни орендної плати та, відповідно, донарахування податковим органом суми податкового зобов’язання з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями.

В ухвалі від 24 лютого 2016 року у справі № К/800/12236/15 суд касаційної інстанції погодився з рішенням апеляційного суду про часткове задоволення позову, який визнав протиправним та скасував податкове повідомлення-рішення форми «Р», оскільки відповідач не надав належних та допустимих доказів віднесення орендованої позивачем земельної ділянки до земельних ділянок, визначених пунктом 276.3 статті 276 ПК, та непов’язаність використання цієї земельної ділянки з функціональним призначенням територій та об’єктів історико-культурного призначення.

Перевіривши наведені у заяві доводи, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що підстав для задоволення заяви немає.

З 1 січня 2011 року набрав чинності ПК, який відповідно до пункту 1.1 статті 1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

За змістом підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 ПК (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) плата за землю належить до загальнодержавних податків і зборів, яка в силу вимог підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього ж Кодексу є податком і справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до пункту 269.1 статті 269 ПК платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст підпункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу, це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності. Отже, ПК визначив обов’язок й орендаря сплачувати земельний податок у формі орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК).

Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХIII ПК.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 ПК).

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення — розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХIII ПК; для інших категорій земель — трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 зазначеного пункту).

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі.

Проаналізувавши наведені норми матеріального права, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що з набранням чинності ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.

При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права вже була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України, зокрема, у постанові від 2 грудня 2014 року (справа № 21-274а14).

Таким чином, оскільки висновок суду касаційної інстанції у справі, що розглядається, ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального права до встановлених у справі обставин, то у задоволенні заяви ТОВ «ФОРТА» слід відмовити.

Керуючись пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів», статтями 241, 242, 244 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

У задоволенні заяви товариства з обмеженою відповідальністю «ФОРТА» відмовити.

Постанова є остаточною і не може бути оскаржена, крім випадку, встановленого пунктом 3 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України.

Підписи суддів: