Набрання договором оренди землі чинності є момент у часі, коли починають діяти права та обов’язки сторін, тобто після його державної реєстрації, а не укладання (ВСУ від 18 січня 2017р. у справі № 6-2777цс16)

Фабула судового акту: З якої дати починає діяти договорі оренди землі: з моменту укладання (підписання сторонами, та/або нотаріального посвідчення) чи з моменту державної реєстрації? Є також варіант «з моменту передання земельної ділянки за актом приймання – передачі орендодавцем орендарю», який також заслуговує на увагу, якщо такий пункт із прив’язкою до набрання чинності (вступу в дію) спеціально прописаний у самому договорі. На практиці сторони для захисту своїх прав багато чого можуть внести у договір оренди землі, що може прямо і не відповідати законодавству. Тому судова практика з цього питання неоднозначна. Слід додати, що сьогодні актуальність цього питання для поточних договорів зменшилась, оскільки нотаріус посвідчуючи договір оренди землі, в той самий день проводить і його державну реєстрацію. Важливим це питання залишається тільки для договір оренди землі, де сторони домовились не посвідчувати такий договір нотаріально.

Незважаючи на минулі промахи (дивиться нижче посилання) цей рік ВСУ розпочав з законної та зрозумілої постанови, де виклав цілком логічну позицію: набрання договором оренди землі чинності є момент у часі, коли починають діяти права та обов’язки сторін, тобто після його державної реєстрації, а не укладання - підписання сторонаи.

Отже, пропонуємо усім керуватись цим підходом ВСУ.

ДАЙДЖЕСТ: Спори за права на землю у 2016 році ! 10 чудових судових рішень у земельних справах за версією ресурсу «Протокол»!

Аналізуйте судовий акт: Строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації (ВСУ від 19 лютого 2014р. у справі № 6-162ц13)

Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15)

Правова позиція ВСУ від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16: Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору не закінчився, він є чинним, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про витребування землі.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2017 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Аршиця» про витребування земельної ділянки з незаконного користування за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Аршиця» про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 серпня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У січні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Аршиця» (далі – ТОВ «Агрофірма «Аршиця») про витребування земельної ділянки з незаконного користування.

Позивачка зазначала, що відповідно до державного акта на право власності на землю НОМЕР_1 вона є власником земельної ділянки площею S_1. 2 січня 2011 року ОСОБА_1 та приватне сільськогосподарське підприємство «Надія» (далі – ПСП «Надія»), реорганізоване в подальшому в процесі злиття в ТОВ «Агрофірма «Аршиця», уклали договір оренди зазначеної земельної ділянки терміном на 5 років.

19 червня 2012 року договір оренди зареєстровано у відділі Держкомзему Кобеляцького району Полтавської області.

Посилаючись на те, що в січні 2016 року строк дії договору закінчився, проте на її прохання повернути земельну ділянку відповідач відповів відмовою, позивачка просила задовольнити позов.

Рішенням Кобеляцького районного суду Полтавської області від 3 березня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 6 квітня 2016 року, позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Витребувано в ТОВ «Агрофірма «Аршиця» з незаконного користування належну ОСОБА_1 на праві власності земельну ділянку загальною площею S_2, кадастровий НОМЕР_2, розташовану в адміністративних межах Вільховатської сільської ради Кобеляцького району Полтавської області, та передано її власнику. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 серпня 2016 року касаційну скаргу ТОВ «Агрофірма «Аршиця» відхилено, судові рішення залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд судових рішень ТОВ «Агрофірма «Аршиця» просить скасувати рішення суду касаційної інстанції та направити справу на новий касаційний розгляд з передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, а саме: статей 210, 627, 628, 631 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі».

На підтвердження зазначених підстав подання заяви про перегляд судових рішень ТОВ «Агрофірма «Аршиця» посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 квітня, 22 червня, 13 липня, 14 липня, 25 липня (№ 634/597/15ц, № 634/745/15ц), 8 вересня 2016 року.

Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваного судового рішення підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положенням пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

При цьому під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де тотожними є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин.

Згідно зі статтею 360⁴ ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень та скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 цього Кодексу, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею S_1 з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий НОМЕР_2, що підтверджується державним актом на право власності на землю НОМЕР_1.

Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 2 січня 2011 року ОСОБА_1 передала в строкове платне користування ПСП «Надія» (правонаступником якого є ТОВ «Агрофірма «Аршиця») земельну ділянку площею S_1 строком на 5 років.

Пунктом 37 договору оренди земельної ділянки передбачено, що цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.

19 червня 2012 року зазначений договір оренди зареєстровано у відділі Держкомзему Кобеляцького районну Полтавської області.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1, суд першої інстанції, з висновками якого погодилися й суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 2 січня 2016 року, при цьому орендар не скористався своїм переважним правом поновлення дії договору на новий строк та не направив орендодавцю в передбаченому порядку письмове повідомлення. При цьому строк дії договору оренди слід обчислювати з моменту укладення договору, а не з моменту його державної реєстрації.

Разом з тим в ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 квітня, 22 червня, 13 липня, 14 липня, 25 липня (№ 634/597/15ц та № 634/745/15ц), 8 вересня 2016 року, наданих заявником на підтвердження неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, міститься висновок про те, що строк дії договору оренди земельної ділянки слід обраховувати з моменту його державної реєстрації.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У справі, яка переглядається, розділом «Строк дії договору» передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, відлік строку оренди розпочинається з моменту державної реєстрації цього договору (а.с. 7).

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

З урахуванням зазначених норм матеріального права строк дії спірного договору спливає 19 червня 2017 року.

Отже, строк дії договору оренди не закінчився, він є чинним, тому відсутні підстави для витребування землі.

Проте суди першої та апеляційної інстанції на наведене належної уваги не звернули та безпідставно задовольнили позовні вимоги. Зазначені порушення вимог закону залишилися і поза увагою суду касаційної інстанції.

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України встановила, що рішення, ухвалені в справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, є незаконними.

Оскільки неправильне застосування судами зазначених норм матеріального права в справі, яка переглядається, призвело до неправильного вирішення справи, то відповідно до частин першої та другої статті 360⁴ ЦПК України ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись пунктами 1 та 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360³, частиною першою статті 360⁴ ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Аршиця» задовольнити частково.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 серпня 2016 року, ухвалу Апеляційного суду Полтавської області від 6 квітня 2016 року та рішення Кобеляцького районного суду Полтавської області від 3 березня 2016 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Аршиця» про витребування земельної ділянки з незаконного користування відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, установленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.