Для перереєстрації права власності на підставі іпотечного застереження банк серед іншого повинен подати державному реєстратору копію вимоги про усунення порушень, докази її направлення та отримання іпотекодавцем (ВСУ, № 21-1458а16, 11.04.2017р.)

Фабула судового акту: Справа, яка ілюструє застосування банком, нотаріусом, державним реєстратором і судом іпотечного застереження або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Предметом іпотеки є земельная ділянка.

Процедура, передбачена законом для переоформлення права власності на предмет іпотеки з іпотекодавця на іпотекодержателя на підставі іпотечного застереження наступна. Встановлюється факт невиконання іпотечного та кредитного договорів. Іпотекодавець в порядку, передбаченому ст. 35 ЗУ "Про іпотеку" повинен направити іпотекодавцю вимогу про усунення порушень вимог договору іпотеки, кредитного договору і вичекати 30 днів. Раптом трапиться диво, і іпотекодавець схаменеться та відновить виконання договірних зобов’язань. Якщо дива не трапляється, у іпотекодержателя виникає право оформити право власності на предмет іпотеки на себе, або відчужити предмет іпотеки від свого імені третій особі. Це право передбачене ст. 36 ЗУ "Про іпотеку" - "позасудове врегулювання".

Одним із ноу-хау банків є залучення у процес направлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень нотаріуса. Так відповідно до ст. 84 ЗУ «Про нотаріат» - "передача заяв громадян, підприємств, установ та організацій" нотаріус має право видати свідоцтво про передання заяви від одного суб’єкта права іншому, і такі заяви як правило передаються нотаріусом адресату особисто під розписку або поштою із зворотним повідомленням.

У цій справі банк маючи у своєму розпорядженні свідоцтво видане нотаріусом про передачу вимоги про усунення порушень іпотекодавцю звернувся до державного реєстратора для переоформлення право власності на земельну ділянку (предмет іпотеки) на себе. І державний реєстратор на підставі такого свідоцтва та ряду інших документів благополучно переоформив на банк право власності на з/д.

Іпотекодавець оскаржив до суду таке позбавлення його права власності. Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції відмовив у позові, з ним погодився і суд касаційної інстанції. ВСУ скасував ухвали суду апеляційної та касаційної інстанцій у справі та залишив постанову суду першої інстанції в силі.

ВСУ підкреслив, що у подібних випадках навіть при наявності свідоцтва нотаріуса заявнику слід все одно подавати пакет документів відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Пункт 61 цього порядку передбачає, що заявник в такому випадку повинен серед інших документів подати д/р «копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця» та документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку отримання іпотекодавцем (боржником) цієї вимоги.

ВСУ розтлумачив, що такими документами можуть бути: повідомлення про вручення цінного листа із вимогою та правильно зазначеною адресою іпотекодавця та фіскальний чек про оплату поштових послуг за направлення цього повідомлення. Таких документів у справі не було. Отже, іпотекодержатель не довів у суді направлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень. Таким чином, рішення державного реєстратора з приводу перереєстрації права власності на земельну ділянку протиправне та підлягає скасуванню.

Аналізуйте судовий акт: Банк БЕЗ торгів може визнати право власності «ЗА СОБОЮ» на предмет іпотеки та таким чином припинити права боржника на це майно (ВСУ від 28 вересня 2016 р. у справі №6-1243цс16)

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ВСУ, справа № 825/1287/15-а, 15.11.16)

Наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте (Житомирський апеляційний адмінсуд, справа № 817/1719/16, 25.05.17)

Хто правонаступник? Нотаріус як державний реєстратор здійснив перереєстрацію нерухомості з особи на банк. Особа оскаржила. Пізніше нотаріус помер… (ВАСУ від 17 січня 2017 р. у справі №820/2561/16)

Відмова у державній реєстрації правомірна оскільки присвоєння поштової адреси об’єкту нерухомості підтверджується безпосередньо рішенням виконкому, а не листом із посиланням на таке рішення (ВАСУ від 17 березня 2016р.)

Стягнення предмету іпотеки допускається без судового рішення, і навіть в межах процедури стягнення коштів з іпотекодавця на користь іпотекодержателя, проте не на підставі постанови держвиконавця (ВСУ у справі №6-1680цс16 від 28 вересня 2016р.)

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2017 року м. Київ

Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України у складі:

при секретарі судового засідання Ключник А.Ю.,

за участю представників:

позивача – Сабодаша Р.Б.,

третьої особи – Ручки А.М., Шостенка С.О., –

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Вікотек» (далі – Товариство) до реєстраційної служби Старокостянтинівського районного управління юстиції Хмельницької області в особі державного реєстратора Черватюка Олександра Анатолійовича, державного реєстратора Державної реєстраційної служби України Марченка Олександра Анатолійовича, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, – публічне акціонерне товариство «Банк Форвард» (далі – Банк), про визнання дій протиправними та скасування рішення,

в с т а н о в и л а:

У березні 2015 року Товариство звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати протиправними дії державного реєстратора та скасувати його рішення від 9 лютого 2015 року № 19199600 про реєстрацію права власності Банку на земельну ділянку площею 26 кв.м, кадастровий № 6810800000:04:020:4035, розташовану у м. Старокостянтинів Хмельницької області по вул. Острозького, 35.

Обґрунтовуючи позов, Товариство послалося на те, що державний реєстратор порушив порядок здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та безпідставно прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на вищезазначене майно за Банком, оскільки останній не надав документів, які відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі – Закон № 1952-ІV) та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі – Порядок), є підставою для реєстрації права власності.

Хмельницький окружний адміністративний суд постановою від 4 червня 2015 року позов задовольнив: визнав протиправними дії державного реєстратора Державної реєстраційної служби України Марченка О.А. та рішення останнього щодо проведення державної реєстрації за Банком права власності на земельну ділянку за адресою: Хмельницька область, м. Старокостянтинів, вул. Острозького, 35.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що пунктом 46 Порядку визначено вичерпний перелік документів, які мають бути подані для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Суд вказав, що на порушення згаданої норми Порядку Банк до заяви, поданої державному реєстратору, не додав завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану Товариству та ПАТ «Світ Електроніки», а також доказів надіслання такої вимоги, її отримання та завершення 30-денного строку з моменту отримання, зокрема, повідомлень про направлення рекомендованої (цінної) кореспонденції, фіскальних чеків про оплату послуг за направлення вказаної кореспонденції визначеним суб’єктам за належними адресами та ін. Ненадання таких доказів і в ході розгляду справи ставить під сумнів й інформацію про направлення відповідних вимог, що містять видані на підставі статті 84 Закону України від 2 вересня 1993 року № 3425-XII «Про нотаріат» (далі – Закон № 3425-XII) свідоцтва приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. від 9 січня 2015 року №№ 32, 33.

Вінницький апеляційний адміністративний суд постановою від 22 липня 2015 року рішення суду першої інстанції скасував, у задоволенні позову відмовив.

Вищий адміністративний суд України ухвалою від 22 березня 2016 року постанову апеляційного суду залишив без змін, погодившись із висновками цього суду про дотримання державним реєстратором встановленого законодавством порядку при проведенні реєстрації права власності на земельну ділянку за Банком, оскільки останній для цього подав всі передбачені Порядком документи, зокрема, видані на підставі статті 84 Закону № 3425-XII свідоцтва приватного нотаріуса від 9 січня 2015 року, що містять повний текст вимоги Банку щодо усунення порушень, а також підтверджують отримання іпотекодавцем і боржником цієї вимоги 2 грудня 2014 року, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту отримання вимоги.

У заяві про перегляд судових рішень Верховним Судом України Товариство, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 9 Закону № 1952-ІV, статей 35–37 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» та статті 84 Закону № 3425-XII, просить ухвалу Вищого адміністративного суду України від 22 березня 2016 року та постанову Вінницького апеляційного адміністративного суду від 22 липня 2015 року скасувати, а постанову Хмельницького окружного адміністративного суду від 4 червня 2015 року залишити в силі.

На обґрунтування заяви додано ухвалу Вищого адміністративного суду України від 25 лютого 2016 року № К/800/40245/15, у якій касаційний суд вказав на протиправність рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності Банку на передане Товариством в іпотеку майно, оскільки така реєстрація проведена за відсутності передбачених для цього пунктом 46 Порядку документів, лише на підставі свідоцтв нотаріуса від 9 січня 2015 року без надання завіреної в установленому порядку копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої Товариству та ПАТ «Світ Електроніки», а також доказів надіслання такої вимоги, її отримання та завершення 30-денного строку з моменту отримання.

Перевіривши наведені у заяві доводи, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява Товариства підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону № 1952-IV державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; 2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; 3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; 4) внесення записів до Державного реєстру прав; 5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 16 цього Закону; 6) надання витягів з державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Частиною другою статті 9 Закону № 1952-IV визначено, що державний реєстратор, серед іншого, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (пункт 1); приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав (пункт 2).

Документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (частина третя статті 17 Закону № 1952-IV).

Згідно з частиною першою статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Суди встановили, що 27 вересня 2011 року ПАТ «Банк Руский Стандарт» (в подальшому змінило найменування на публічне акціонерне товариство «Банк Форвард») і Товариство як майновий поручитель за виконання зобов’язань ПАТ «Світ Електроніки» (позичальника за кредитним договором від 15 липня 2011 року) уклали договір іпотеки № 014-16, за умовами якого позивач передає Банку в іпотеку, зокрема, земельну ділянку, загальною площею 26 кв.м за адресою: Хмельницька область, м. Старокостянтинів, вул. Острозького, 35.

Відповідно до пункту 4.2.3 договору іпотеки у разі невиконання/неналежного виконання Позичальником (ПАТ «Світ Електроніки») умов Основного зобов’язання або Іпотекодавцем (Товариством) умов договору, Іпотекодержатель (Банк) має право звернути стягнення на предмет іпотеки і задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги в повному обсязі.

Пунктом 4.2.5 договору іпотеки передбачено, що при настанні зазначених обставин Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та Позичальнику письмову вимогу щодо усунення порушень у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. У випадку, якщо протягом тридцяти днів вимога Іпотекодержателя про усунення порушень зобов’язань за Договором кредиту та/або цим Договором залишається без задоволення, Іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище тридцятиденного строку вважається дата відправлення листа Іпотекодавцю та Позичальнику, зазначена на квитанції, яка надається Іпотекодержателю відділенням поштового зв’язку при відправленні листа з повідомленням про вручення.

Перелік документів для здійснення державної реєстрації прав, як і порядок проведення такої реєстрації встановлює Кабінет Міністрів України (частини друга, тринадцята статті 15 Закону № 1952-IV).

Так, відповідно до пункту 46 Порядку для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає:

1) завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов’язання, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш як 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;

2) документ, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 46 Порядку визначено вичерпний перелік обов’язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9 та 15 Закону № 1952-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, останній приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У ході розгляду справи суди встановили, що до заяви про державну реєстрацію права власності, поданої Банком до реєстраційної служби 6 лютого 2015 року, завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, не додано. Натомість до заяви, крім оригіналу договору іпотеки, його копії та довіреності, було додано копії виданих на підставі статті 84 Закону № 3425-XII свідоцтв приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. від 9 січня 2015 року №№ 32, 33 про передачу Товариству і ПАТ «Світ Електроніки» заяв Банку, що містили відомості про вимогу щодо усунення порушень умов кредитного договору.

9 лютого 2015 року на підставі зазначених документів державний реєстратор Марченко О.А. провів державну реєстрацію права приватної власності Банку на вищезгадану земельну ділянку.

Згідно зі статтею 84 Закону № 3425-XII нотаріус передає заяви громадян, підприємств, установ та організацій іншим громадянам, підприємствам, установам і організаціям, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви передаються поштою із зворотним повідомленням або особисто адресатам під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів. На прохання особи, що подала заяву, їй видається свідоцтво про передачу заяви.

За правилами пункту 3 глави 20 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, заяви подаються нотаріусу належним чином оформлені і не менше ніж у двох примірниках, один з яких пересилається поштою зі зворотним повідомленням або особисто передається адресатам під розписку. Витрати, пов’язані з поштовою пересилкою заяви чи з використанням інших технічних засобів, оплачуються заявником.

Ураховуючи наведені норми, підтвердженням отримання Товариством письмової вимоги Банку, яка, як зазначено у вищезгаданих свідоцтвах нотаріуса, пересилалася поштою рекомендованим листом, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв’язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв’язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Як установили суди, таке повідомлення, як і документ про оплату послуг пересилання поштового відправлення, Банк разом із іншими документами для проведення державної реєстрації права не подав. Тобто вимоги Порядку щодо надання документа, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя, не виконано.

Отже, державна реєстрація за Банком права власності на земельну ділянку за неподання для цього передбачених пунктом 46 Порядку документів проведена державним реєстратором без дотримання положень статей 9 та 15 Закону № 1952-IV, а тому рішення зазначеного суб’єкта владних повноважень від 9 лютого 2015 року № 19199600 про реєстрацію права власності є протиправним.

Таким чином, висновки судів касаційної та апеляційної інстанцій у справі, що розглядається, про правомірність оскаржуваного рішення державного реєстратора ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права, тому ухвала Вищого адміністративного суду України від 22 березня 2016 року та постанова Вінницького апеляційного адміністративного суду від 22 липня 2015 року підлягають скасуванню, а постанова Хмельницького окружного адміністративного суду від 4 червня 2015 року – залишенню в силі.

Керуючись пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів», статтями 241–243 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Вікотек» задовольнити.

Ухвалу Вищого адміністративного суду України від 22 березня 2016 року та постанову Вінницького апеляційного адміністративного суду від 22 липня 2015 року скасувати, а постанову Хмельницького окружного адміністративного суду від 4 червня 2015 року залишити в силі.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого пунктом 3 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України.