Орендарю до місцевої ради слід звертатись із вимогою «розірвати договір оренди землі» після того як він відчужив будівлю, яка знаходиться на цій землі, автоматично оренда не припиняється (ВГСУ 19 квітня 2017р., № 904/6738/16)

Фабула судового акту: Взагалі ця проблема стара та складна і не зважаючи на істотні законодавчі поліпшення у питаннях оформлення прав власності на нерухомість – залишається. Так, у цій справі були будинок та земельна ділянка в оренді, права на які оформлені на одну юридичну особу – позивача. Далі, позивач відчужує будинок, в даному випадку на підставі договору задоволення вимог іпотекодержателя, третій особі, і звичайно договір оренди землі йому не потрібен. Новий договір оренди землі потрібен новому власнику будинку принаймні теоретично.

Здавалось з точки зору здорового глузду, що місцева рада також зацікавлена у переоформленні прав оренди на нового власника будинку, бо так просто правильно. Проте – ні. Починається як мінімум - бездіяльність, а як правило – корупція. І головне, за весь час до моменту розірвання договору оренди землі колишній власник будинку повинен сплачувати орендну плату, хоча він абсолютно не користується цією з/д. Інакше фіскальний орган нарахує та донарахує…

І ось позивач спочатку звертається до місцевої ради із заявою про відмову від користування з/д та проханням вилучити в нього цю з/д та зарахувати до комунальної власності. Цікаво, що через тривалий час місцева рада все ж таки приймає рішення, яке є безспірною підставою для розірвання договору оренди землі. (в багатьох випадках таке рішення не приймається роками без хабаря). Зокрема у рішенні зазначається наступне: «вилучити з/д, зарахувати з/д до земель міста, зобов’язати позивача у тримісячний строк укласти з міською радою в установленому порядку договір про розірвання договору оренди з/д». Ну що ще потрібно?

На підставі такого рішення позивач навідується до місцевої ради з питанням, потім з претензією – «скажіть, коли прийти підписати договір про розірвання». І починаються відписки на кшталт «зберіть та подайте документи у кабінет за №..» та потім взагалі ігнор. Нарешті позивач звернувся із позовом, і суд першої інстанції йому відмовив обґрунтовуючи це тим, що позивачем вчасно і в повному обсязі не були подані «відповідні» документи….

Проте, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, задовільнив позов та вирішив «розірвати договір оренди земельної ділянки». Саме розірвати договір оренди земельної ділянки слід прости суд у такому випадку, а не, наприклад, «визнати розірваним» (такий спосіб захисту права не застосовується у господарському процесі).

ВССУ відхиляючи касаційну скаргу місцевої ради підкреслив таке. На час розгляду спору державна реєстрації з/д за місцевою радою проведена не була, а установлений порядок розірвання договорів оренди з/д передбачає укладання договору про розірвання тільки після державної реєстрації цієї з/д за територіальною громадою. Проте, це аж ніяк не стосується позивача. Місцевою радою було прийнято рішення про укладання договору про розірвання у тримісячний строк. Це рішення виконано не було, і бездіяльність відповідача порушує права позивача.

У такому спорі слід керуватись ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом» та ст. 141 ЗК України, згідно якої підставою припинення права користування з/д є набуття іншою особою права власності на будинок, яких розташований на цій з/д.

ВСУ аналогічно висловився у постановах від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13 та від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16.

Насамкінець, необхідно підкреслити традиційно безглузду політику місцевої ради у цьому питанні. Замість того, щоб просто підписати доп. про розірвання та сконцентрувати зусилля на укладанні договору оренди з/д із новим власником будівлі, місцева рада вдається до судових процесів, оскаржень та бездіяльності не отримуючи від цього нічого та неефективно використовуючи працю співробітників свого апарату. І така політика безглуздого оскарження очевидних протиправних речей існує практично в усіх органах державної влади та місцевого самоврядування…

Аналізуйте судовий акт: У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)

Згідно принципу цілісності земельної ділянки із будівлею, яка на ній розташована, право особи на користування з/д НЕЗАЛЕЖНО від її розмірів припиняється із припиненням права власності цієї особи на будівлю (ВСУ у справі №6-2225цс16)

Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

«Визнати правовстановлюючий документ таким, що втратив чинність» - такий спосіб захисту права законом не передбачено (ВГСУ від 09 листопада 2016р. у справі № 922/1044/16)

У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 квітня 2017 року Справа № 904/6738/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П.,- головуючого (доповідача), Кравчука Г.А., Алєєвої І.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Дніпровської міської радина постановуДніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.02.2017у справі№ 904/6738/16 Господарського суду Дніпропетровської областіза позовомУкраїнсько-Американського товариства з обмеженою відповідальністю "Ньювейс-Імпекс"до Дніпропетровської міської радипровизнання договорів оренди земельної ділянки розірванимиУ судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: Борисенко Ю.В. (представник за дов. від 11.04.2017);

від відповідача: не з'явилися;

ВСТАНОВИВ:

Українсько-Американське товариство з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" (далі-позивач) звернулося до господарського суду Дніпропетровської області із позовом до Дніпропетровської міської ради (далі-відповідач, міська рада), яким, з урахуванням заяви про зміну позовних вимог, просило визнати розірваними договір оренди земельної ділянки від 26.08.2003, що зареєстрований в записі державної реєстрації договорів оренди землі за №4036 (земельна ділянка загальною площею 0,0275га, кадастровий номер НОМЕР_2) та договір оренди земельної ділянки, що зареєстрований в записі державної реєстрації договорів оренди землі за № 4037 (земельна ділянка загальною площею 0,1107га, кадастровий номер НОМЕР_1).

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2016 в задоволенні позовних вимог відмовлено. Місцевий господарський суд виходив з того, що позивачем не дотримано порядок розірвання договорів оренди земельних ділянок, визначений рішенням № 285/51 від 21.05.2014 Дніпропетровської міської ради, прийнятим на сесії шостого скликання, зокрема п. 4 цього рішення, яким зобов'язано позивача у тримісячний строк з моменту реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 та кадастровий номер НОМЕР_1, укласти з міською радою в установленому порядку договори про розірвання договорів оренди земельних ділянок від 26.08.2003, а також того, що позивач не довів обставин припинення договорів оренди землі у визначеному їх умовами порядку.

Дніпропетровський апеляційний господарський суд, постановою від 02.02.2017, перевірене рішення суду першої інстанції скасував, позов задовольнив. Суд встановив, що позивач добровільно відмовився від права користування спірною земельною ділянкою і рішенням Дніпропетровської міської ради № 285/51 від 21.05.2014 відмова позивача від відповідного права була задоволена.

Дніпровська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою у якій просить постанову у справі скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції. Скаржник посилається на те, що апеляційна інстанція вийшла за межі позовних вимог, оскільки суд розірвав спірні договори, а предметом розгляду у даній справі було визнання договорів від 26.08.2003 розірваними. Скаржник посилається на те, що міською радою не було порушено права позивача, позаяк саме позивачем не було надано міській раді необхідних документів для підготовки договорів про розірвання спірних правочинів. Скаржник також вважає, що підстави для задоволення позову відсутні, оскільки перехід права власності на відповідні будівлі не свідчить про автоматичне припинення дії договорів оренди землі.

Українсько-Американське товариство з обмеженою відповідальністю "Ньювейс-Імпекс" у відзиві на касаційну скаргу просить постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.02.2017 року, а касаційну скаргу залишити без задоволення з підстав, викладених у відзиві.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваної постанови, знаходить необхідним в задоволенні касаційної скарги відмовити, враховуючи наступне.

Апеляційним судом при розгляді даного спору встановлено, що згідно Свідоцтва про право власності на приміщення магазину "Ньювейс № 4" від 21.07.2000, зареєстрованого за № 324-100, виданого рішенням виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради, Українсько-Американському товариству з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" на праві власності належало приміщення магазину "Ньювейс № 4" (приміщення №ХХІ - загальною площею 344,4 м.кв., а також ганком загальною площею 13,5 кв.м. та тамбуром загального користування площею 6,7 кв.м. в підвалі житлового будинку літ. А-9 і в цокольному поверсі житлового будинку літ. А-10).

26 лютого 2003 року рішенням ХХІV сесії Дніпропетровської міської ради № 147/7 "Про передачу земельних ділянок по вул. Кавалерійській,9 в оренду та спільну оренду Українсько-Американському товариству з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" по фактичному розміщенню магазину" затверджено матеріали земельно-кадастрової інвентаризації, розроблені ДП "Дніпровський міський центр державного земельного кадастру" і передано земельні ділянки площею 0,0275 га в оренду строком на 15 років, код цільового використання землі (УКЦВЗ) 1.11.3 (роздрібна торгівля та комерційні послуги) і площею 0,1107 га у спільну оренду строком на 15 років по фактичному розміщенню магазину за адресою АДРЕСА_1 (п.1. рішення).

На підставі вказаного рішення між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та Українсько-Американським товариством з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" (орендар) укладено два нотаріально посвідчені договори оренди земельних ділянок, а саме:

- договір оренди земельної ділянки від 26.08.2003, що зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 4036 від 26.08.2003 (земельна ділянка загальною площею 0,0275га, кадастровий номер НОМЕР_2) та

- договір оренди земельної ділянки від 26.08.2003, що зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 4037 від 26.08.2003 (земельна ділянка загальною площею 0,1107га, кадастровий номер НОМЕР_1).

Відповідно до п.1.1. договору оренди земельної ділянки від 26.08.2003 №4036, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду на умовах цього договору земельну ділянку площею 0,0275, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Красногвардійський район, АДРЕСА_1, для фактичного розміщення магазину, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 78170051 згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Відповідно до п.1.1. договору оренди земельної ділянки від 26.08.2003 №4037, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду на умовах цього договору частку (2,84%) у користуванні земельною ділянкою загальною площею 0,1107га (площа частки складає 0,0031га), що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Красно гвардійський район, АДРЕСА_1, для фактичного розміщення магазину, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі м. Дніпропетровська за кодом 78170061 згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Апеляційним судом встановлено і те, що 08 лютого 2006 року згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя та акта приймання-передачі нежилих приміщень Українсько-Американське товариство з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" передало у власність товариству з обмеженою відповідальністю "Аполло" нежилі приміщення магазину "Ньювейс № 4", про що свідчить витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно №10013419 від 06.03.2006.

Право власності на нежитлове приміщення магазину "Ньювейс №4" за адресою м. Дніпропетровськ, АДРЕСА_1, прим. ХХІ зареєстровано за товариством з обмеженою відповідальністю "Аполло", номер витягу 10013419 від 06.03.2006.

Новим власником магазину, товариством з обмеженою відповідальністю "Аполло", 27 травня 2010 через землевпорядну організацію Бізнес-Експерт було складено Зведений кадастровий план земельних ділянок номер НОМЕР_2 та номер НОМЕР_1. Також, у присутності представника міської адміністрації підписано Акт обстеження земельної ділянки в натурі від 27.05.2010.

Позивачем на адресу відповідача 21 березня 2011 направлена нотаріально посвідчена заява про вилучення земельних ділянок та внесення відповідних змін до державних реєстрів, однак, відповідачем, жодних дій не вчинено.

В подальшому ТОВ "Аполло" 22.03.2012 продало частину своїх приміщень (268,8кв.м.) громадянину України ОСОБА_1, а 07.09.2012 частину нежилих приміщень (75,2 кв.м.) товариству з обмеженою відповідальністю "Варітек".

Листом № 2 від 01.03.2012 на адресу Дніпропетровської міської ради позивач просив достроково розірвати договори оренди земельних ділянок № 4036 та № 4037.

У березні 2012 року позивач звернувся до відповідача з проханням (лист №3 від 12.03.2012) розглянути та винести рішення на засіданні міської ради щодо укладання договору про розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Заявою від 24.09.2012 та від 19.11.2012 на адресу міського голови позивач повідомив, що не заперечує проти вилучення та передачі в оренду та спільну оренду новим власникам ОСОБА_1 та ТОВ "Варітек" спірних земельних ділянок.

Дніпропетровська міська рада на сесії шостого скликання винесла рішення №285/51 від 21.05.2014, яким вирішила:

- зареєструвати право власності на земельні ділянки площею 0,0275га кадастровий номер НОМЕР_2 та площею 0,1107га, кадастровий номер НОМЕР_1 за територіальною громадою м. Дніпропетровська в особі Дніпропетровської міської ради (п.1 рішення);

- вилучити в Українсько-Американського товариства з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" земельні ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 та кадастровий номер НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 та зарахувала їх до земель міста (п.2 рішення);

- рішення міської ради від 26.02.2003 №147/7 "Про передачу земельних ділянок по АДРЕСА_1 в оренду та спільну оренду Українсько-Американському товариству з обмеженою відповідальністю "Ньювейс Імпекс" по фактичному розміщенню магазину визнати таким, що втратило чинність, дію договору оренди земельних ділянок від 26.08.2003 номера державної реєстрації 4036 та 4037 припинити шляхом розірвання за взаємною згодою сторін, уклавши договори щодо розірвання цих договорів оренди земельних ділянок, а право ТОВ "Ньювес Імпекс" на земельні ділянки визнати таким, що припинилось" (п.3 рішення).

За пунктом 4 цього рішення ТОВ "Ньювейс Імпекс" зобов'язане у тримісячний строк з моменту реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки кадастровий номер НОМЕР_2 та кадастровий номер НОМЕР_1, укласти з міською радою в установленому порядку договори про розірвання договорів оренди земельних ділянок від 26.08.2003.

У червні 2015 року позивач звернувся до Дніпропетровської міської ради (через Центр надання адміністративних послуг Дніпропетровської міської ради) з заявою про надання відомостей з Державного земельного кадастру стосовно земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_2, що розташована по АДРЕСА_1.

18 червня 2015 року Державний кадастровий реєстратор повідомив позивача про відмову у прийнятті заяви про надання відомостей з Державного земельного кадастру. Відмова мотивована тим, що у Державному земельному кадастрі відсутні запитувані відомості по земельній ділянці кадастровий номер НОМЕР_2, що розташована у м. Дніпропетровську по вул. Кавалерійська, 9.

22 червня 2016 року на адресу відповідача була направлена претензія - вимога № 1 від 21.06.2016, в якій позивач просив у семиденний строк від дати отримання претензії провести реєстрацію земельної ділянки загальною площею 0,0275га кадастровий номер НОМЕР_2 та укласти договір про розірвання договору оренди вищезазначеної земельної ділянки.

Проте, станом на 01.07.2016 державна реєстрація прав власності на земельну ділянку загальною площею 0,0275га кадастровий номер НОМЕР_2 за Дніпропетровською міською радою проведена не була.

Те, що рішення Дніпропетровської міської ради № 285/51 від 21.05.2014 сторонами не виконано, договори про розірвання спірних договорів оренди земельних ділянок не укладені, і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Згідно з частиною першою статті 93 Земельного кодексу України та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами частини перша та третя статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору. Таке розірвання може ініціюватися як з підстав, визначених сторонами у спірному договорі, так і у випадках, визначених законом.

Пунктами "а", "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до частини другої статті 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч. 1 ст. 377 ЦК України).

Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Приймаючи оскаржувану постанову, апеляційний суд мотивовано виходив з того, що позивач добровільно відмовився від права користування (оренди) спірною земельною ділянкою і рішенням Дніпропетровської міської ради № 285/51 від 21.05.2014 відмова позивача від відповідного права була задоволена. При цьому судом враховано умови пункту 9.2. спірних Договорів, яким сторони погодили, що право користування земельною ділянкою припиняється шляхом розірвання дійсних Договорів.

Тому визнаються правомірними висновки апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог, позаяк фактичне користування спірними земельними ділянками, на якій розташоване нерухоме майно (нежитлові приміщення) здійснюють його нові власники, позивач, як попередній землекористувач, добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Відповідної правової позиції дотримується Верховний Суд України у постановах від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13 та від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16.

Доводи касаційної скарги про те, що саме позивачем не було надано міській раді необхідних документів для підготовки відповідних договорів про розірвання спірних правочинів визнаються судом неспроможними, оскільки при розгляді даного спору встановлено, що рішення Дніпропетровської міської ради № 285/51 від 21.05.2014 не містить порядку його виконання, зокрема не визначає особу, яка здійснює підготовку проекту договорів про розірвання договорів оренди, послідовність дій сторін щодо його підписання і нотаріального посвідчення та не встановлює додаткових вимог до позивача, окрім зобов'язання укладення договорів. Не містить рішення Дніпропетровської міської ради № 285/51 від 21.05.2014 і умов втрати ним чинності у зв'язку із не укладенням сторонами у трьохмісячний термін договорів про розірвання договорів оренди землі.

За таких обставин вимоги позивача, що полягають саме у розірванні спірних договорів, що і відповідає належному, у даному випадку, способу захисту порушеного права, встановленому ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України, а саме припиненню правовідношення, відповідають обставинам, що склались між сторонами справи та забезпечують реальне відновлення порушених прав позивача, який, не використовуючи спірні земельні ділянки мав зобов'язання за договорами оренди землі.

Тому і доводи скарги про вихід апеляційної інстанції за межі позовних вимог та про відсутність підстав для задоволення позову визнаються касаційним судом такими, що не відповідають дійсним обставинам справи.

За таких обставин, зважаючи на відсутність порушень судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія дійшла висновку, що підстави для скасування законної постанови у даній справі відсутні.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

ПОСТАНОВИВ:

В задоволенні касаційної скарги відмовити.

Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.02.2017 у справі №904/6738/16 залишити без змін.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: Г.А. Кравчук

І.В. Алєєва