Верховний Суд України дозволив реалізацію предмету іпотеки без судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки

Зовсім нещодавно Верховним Судом України прийнято рішення, яким «узаконено» можливість реалізації предмету іпотеки на прилюдних торгах за відсутності судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, коли є рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором, та участі в торгах одного покупця.

Аналізуйте судовий акт: Мораторій на стягнення іпотечного майна НЕ позбавляє банк права виселяти мешканців іпотечної нерухомості без надання іншого житлового приміщення та письмового попередження (ВСУ у справі № 6-2947цс15 від 3 лютого 2016р.)

Зокрема, судом зроблено висновок, що «норми Закону України «Про виконавче провадження» допускають звернення стягнення на предмет іпотеки в ході процедури виконавчого провадження без судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, в межах процедури стягнення коштів з іпотекодавця на користь іпотекодержателя».

Відразу ж виникає запитання, за яких умов це можливо, коли статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Для правильного розуміння доводів суду варто проаналізувати судове рішення.

Так, особа уклала з банком кредитний договір і передала в іпотеку належну на праві приватної квартиру. У зв'язку з неналежним виконанням грошових зобов'язань місцевим судом за позовом банку було ухвалено рішення про стягнення з особи заборгованості у сумі 674 тис. грн.

Державним виконавцем відкрито виконавче провадження щодо виконання вищезазначеного судового рішення та проведені заходи з організації прилюдних торгів з реалізації квартири. Згідно з протоколом проведення прилюдних торгів переможцем торгів визнано єдиного їх учасника.

Читайте статью: Нове в судовій практиці у справах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки

У подальшому особа звернулася до суду із позовною заявою про визнання недійсними прилюдних торгів, оскільки вони проведені з порушенням Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 (далі – Тимчасове положення), в тому числі лот виставлено на торги за наявності одного учасника.

Рішенням місцевого суду у задоволенні позову відмовлено.

Апеляційний суд рішенням, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення про задоволення позову.

Апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив з того, що судове рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не ухвалювалось, тому до спірних правовідносин не підлягають застосуванню норми Закону України «Про іпотеку»; ці правовідносини регулюються Законом України «Про виконавче провадження» та Тимчасовим положенням. Під час проведення прилюдних торгів порушено вимоги Тимчасового положення, відповідно до яких торги вважаються такими, що не відбулися, за наявності тільки одного покупця та якщо жоден із покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота.

Читайте статью: Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке - примеры судебной практики

Проте Верховний Суд України (справа № 6-103цс16) з такими висновками не погодився і за результатами аналізу норм законодавства дійшов до протилежного висновку, обґрунтувавши таким.

Зокрема, за змістом статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.

Главою 4 Закону України «Про виконавче провадження» визначається загальний порядок звернення стягнення на майно боржника. Серед іншого, відповідно до частини першої статті 52 цього Закону звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні та примусовій реалізації.

Стаття 44 цього Закону передбачає черговість задоволення вимог стягувачів, згідно з якою в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги щодо стягнення з вартості заставленого майна.

Положеннями статті 54 Закону України «Про виконавче провадження» визначено особливості звернення стягнення на заставлене майно. Зокрема, згідно із частиною восьмою цієї статті примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку».

Читайте статью: Ребенок в доме под ипотекой: учитываем будущие интересы

За змістом цієї статті підставою для застосування положень Закону України «Про іпотеку» до спірних правовідносин є звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто його арешт, вилучення та примусова реалізація в розумінні частини першої статті 52 Закону України «Про виконавче провадження».

З огляду на ці вимоги законодавства, Верховний Суд зробив висновок, що норми Закону України «Про виконавче провадження» допускають звернення стягнення на предмет іпотеки в ході процедури виконавчого провадження без судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, в межах процедури стягнення коштів з іпотекодавця на користь іпотекодержателя.

Водночас суд зазначив: «Якщо за судовим рішенням з відповідача стягнуто кредитну заборгованість, то суд не може змінити спосіб виконання такого рішення суду на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки виконання рішення суду про стягнення заборгованості має виконуватися за рахунок усього майна, що належить боржнику.»

Відповідно до порядку примусового звернення стягнення коштів з боржника, врегульованого Законом України «Про виконавче провадження», першочергово звертається стягнення на відповідні кошти боржника, рухоме майно, а за його відсутності – на об'єкти нерухомості.

Аналізуйте судовий акт: Укладений без дозволу органів опіки та піклування договір іпотеки житлового приміщення, у якому проживали до укладання та проживають неповнолітні діти, є нікчемним.(Постанова ВСУ №6-161цс14 від 12 листопада 2014р.)

ВИСНОВОК: «Норми Закону України «Про виконавче провадження» дозволяють державному виконавцю передавати на реалізацію предмет іпотеки в ході примусового виконання рішень судів про стягнення на користь іпотекодержателя заборгованості, яка випливає із забезпечених іпотекою зобов'язань, за таких умов:

наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем;

дотримання порядку реалізації майна, визначеного Законом України «Про іпотеку»;

відсутність у боржника будь-якого іншого майна, на яке можна першочергово звернути стягнення.

З огляду на зазначене вище у справі, яка переглядається, до спірних правовідносин підлягає застосуванню норма статті 45 Закону України «Про іпотеку», за якою прилюдні торги можна провести за наявності одного учасника, придбавши майно за його початковою ціною».

Як на мене, правова позиція Верховного Суду України може бути піддана сумніву, зважаючи на те, що багатьом нормам законодавства не дана оцінка.

Визначальними у цьому питанні є вимоги статті 33 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Аналізуйте судовий акт: Початкова ціна при стягненні предмету іпотеки встановлюється судом у рішенні в порядку ст.ст. 38, 39 ЗУ «Про іпотеку», а не під час виконавчого провадження на підставі оцінки незалежного експерта (Постанова ВСУ у справі 6-1935цс15 від 7 жовтня 2015р)

Законом України «Про іпотеку», який містить спеціальні норми, врегульовано порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок заставного майна, який відрізняється від загального порядку звернення стягнення на майно.

Більше того, у статті 39 цього Закону викладені вимоги до рішення суду, без дотримання яких законність процедури звернення стягнення на предмет іпотеки можна ставити під сумнів (стисло):

1) загальний розмір вимог та всі його складові;

2) опис нерухомого майна;

3) спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів чи продажу,

4) пріоритет та розмір вимог інших кредиторів;

5) початкова ціна предмета іпотеки.

Також, за цією процедурою суд має за заявою іпотекодержателя прийняти рішення про виселення мешканців, якщо об'єктом іпотеки є житловий будинок (приміщення).

Звідси, у разі звернення стягнення не предмет іпотеки без передбаченого вказаним Законом судового рішення, ніхто з третіх осіб не буде брати участь в торгах щодо житла, де мешкають (зареєстровані) громадяни. Звичайно, крім самого іпотекодержателя, якому вигідно придбати житло за стартовою ціною. Тому виникає потреба до початку процедури прилюдних торгів, а можливо і після її завершення, звернення до суду про виселення мешканців, що може тривати і не один рік.

Читайте статтю: Верховний Суд: визнання недійсним правочину вчиненим на невигідних умовах.

Очевидно, що звернення стягнення на предмет іпотеки та стягнення заборгованості за кредитним договором є різними самостійними способами захисту порушених прав, тому їх ототожнювати неможна. До речі, Закон України «Про іпотеку» не містить згадки про стягнення заборгованості за кредитним договором, тобто не регулює ці правовідносини.

Більше того, здається, що суд сформулював не передбачені законодавством умови для застосування норми права (наявність заборгованості виключно перед іпотеко держателем, відсутність іншого майна), що не входить до його компетенції.

Також варто нагадати вимоги статті 591 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що якщо сума, одержана від реалізації предмету застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має право отримати суму, якої не вистачає, з іншого майна боржника в порядку черговості відповідно до статті 112 цього Кодексу, якщо інше не встановлено договором або законом.

У нашому ж випадку банк має можливість «забрати за борги» у боржника все майно (рухоме, нерухоме, гроші тощо), а вже потім звернути стягнення на майно, яке є предметом іпотеки.

Напевно, якщо банк звертався до суду про стягнення заборгованості з боржника з метою звернення стягнення на все будь-яке майно боржника (загальна процедура), то і реалізації іпотечного майна має відбуватися за такою ж, а не спеціальною процедурою.

Щось у цьому питанні Верховним Судом не доопрацьовано, тому висновки апеляційного та касаційного судів мені «подобаються» більше.

Автор статті: ВІталій Положишник

Джерело: Київський центр медіації

Користуйтесь консультацією: Особливості звернення стягнення на майно іпотекодавця в умовах дії мораторію