Щодо застосування генерального плану населеного пункту при визначенні та наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (Роз'яснення Державної архітектурно-будівельна інспекції України)

Згадайте новину: Відпустка у безвізовій Європі: найкрасивіші міста для відпочинку

Читайте статтю: Будівництво у прибережних захисних смугах: наскільки законно?

Користуйтесь консультацією: Процедура узаконення самочинного будівництва: що потрібно знати?

Роз'яснення Державної архітектурно-будівельна інспекції України

Норма п. 6 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон), згідно з якою рішення щодо визначення та надання містобудівних умов і обмежень на територіях, де відповідно до цього Закону не затверджені плани зонування або детальні плани територій, дозволялось приймати з урахуванням попередніх планувальних рішень у межах встановленого законодавством строку, припинила дію з 1 січня 2015 року.

Разом з тим, ч. 4 та ч. 5 ст. 29 Закону встановлено, що уповноважений орган містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а рішення про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень приймає у разі невідповідності намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні. Крім того, згідно із п. 2.4 Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст, затвердженого наказом Мінрегіону від 07.07.2011 № 109, підставою для відмови у видачі містобудівних умов і обмежень є невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні.

Враховуючи, що ст. 16 Закону до містобудівної документації на місцевому рівні, крім плану зонування та детального плану території, віднесено генеральний план населеного пункту, вважаємо можливим визначення та надання містобудівних умов та обмежень на підставі генплану, якщо він містить актуальні проектні рішення на територію перспективного будівництва.

Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України в рамках моніторингу імплементації положень нормативно-правових актів здійснено вибірковий аналіз містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, наданих уповноваженими органами містобудування та архітектури, та виявлено ряд характерних невідповідностей їх положень вимогам Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст (далі – Порядок), затвердженого наказом Мінрегіону від 07.07.2011 № 109 і зареєстрованого в Мін’юсті 22.07.2011 за № 912/19650.

Розділ «Загальні дані» додатку до Порядку.

Цей розділ є інформативним і не встановлює офіційних вимог до розроблення проектної документації. Пункти цього розділу уповноважені органи містобудування та архітектури заповнюють на підставі загальних відомостей та матеріалів, наданих замовником згідно із п. 2.2 Порядку.

Непорозуміння, зазвичай, стосуються п. 10 «Основні техніко-економічні показники об’єкта будівництва» цього розділу, який іноді занадто деталізується показниками містобудівного розрахунку в об’ємі «основних даних та техніко-економічних показників проекту», склад яких наводиться у додатках И, К, Л до /2014/A223-14" rel="nofollow"%20%281%29.pdf">ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво». На етапі містобудівного розрахунку зазначені показники є досить умовними і у більшості випадків коригуються (уточнюються) проектною документацію, тому повне відображення їх у містобудівних умовах та обмеженнях є недоцільним.

Рекомендуємо уповноваженим органам містобудування та архітектури у п. 10 «Основні техніко-економічні показники об’єкта будівництва» розділу «Загальні данні» містобудівних умов та обмежень наводити незмінні (наперед визначені) техніко-економічні параметри або зазначати їх як орієнтовні.

Розділ «Містобудівні умови та обмеження» додатку до Порядку.

Відомості цього розділу формують архітектурні та містобудівні вимоги, які є визначальними для проектування. Містобудівні умови та обмеження є складовими вихідних даних на проектування, які згідно із п. 9 Порядку розроблення проектної документації на будівництво, затвердженого наказом Мінрегіону від 16.05.2011 № 45 і зареєстрованого в Мін’юсті 01.06.2011 за № 651/19389, враховуються при розробленні проекту.

Разом з тим, на практиці, уповноваженими органами містобудування та архітектури не конкретизуються ці вимоги, а наводяться лише посилання на відповідні нормативні акти. Такий формальний підхід до оформлення документу ускладнює подальше проектування, а також унеможливлює, у разі необхідності, оперативне визначення відповідності проектних рішень вихідним даним.

Відомості розділу «Містобудівні умови та обмеження» мають базуватись на конкретних положеннях нормативних актів, розрахунках та містити цифрові показники.

Окремо слід звернути увагу на п. 1 «Граничнодопустима висота будівель» та п. 5 «Планувальні обмеження» цього розділу.

Непоодинокими є випадки, коли у п. 1 замість висоти об’єкта будівництва наводиться поверховість, що є недопустимим. Враховуючи, що нормативна база не містить офіційного тлумачення терміну «висота будівлі» рекомендуємо використовувати в роботі наступне визначення: висота будівлі (будинку, споруди) – відстань (різниця висотних відміток) від поверхні землі до найвіддаленішого по вертикалі елементу будівлі (будинку, споруди). В окремих випадках до висоти будівлі (будинку, споруди) може бути включено встановлене на покрівлі технологічне обладнання.

Перелік обмежень, наведений у дужках після назви п. 5 не є вичерпним. При формуванні вимог цього пункту, насамперед, слід орієнтуватись на перелік планувальних обмежень, встановлений державними будівельними нормами до складу та змісту містобудівної документації. Зокрема, використовуючи схеми планувальних обмежень відповідної містобудівної документації, необхідно зазначати належність місця розміщення перспективного об’єкта будівництва до територій із складними інженерними умовами (підвищеної сейсмічності, підтоплення, затоплення, зсувів, просідань внаслідок гірських виробок тощо).