Реєстрація речових прав на нерухоме майно: нові правила гри?

13 червня 2017 року у Верховній Раді України був зареєстрований проект Закону про внесення змін до ст. 38 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 6442. Даним законопроектом законодавець пропонує ввести новий механізм відшкодування коштів з державного бюджету особам, які зазнали майнової шкоди внаслідок укладення угоди на підставі даних, які були присутні в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому дані, на підставі яких здійснювалася угода, згідно запропонованої формули, повинні набувати статусу "недійсних" тільки після здійснення угоди.

Згадайте новину: Змінено ставки адміністративного збору за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, юридичних осіб та ФОПів

Дисбаланс відповідальності реєстраторів

Пропонований до розгляду у Верховній Раді України законопроект, на наш погляд, створює певний дисбаланс відповідальності державних реєстраторів. Так, механізм відшкодування передбачає, що на момент здійснення реєстраційної дії реєстратор перевірив надані документи, підтвердив їхню відповідність нормам чинного законодавства і вніс необхідні дані до Реєстру. Разом з тим, реєстратор не завжди має можливість перевірити об'єктивність даних, зазначених у наданих документах, так як основні функції реєстраторів (адміністрування і наповнення Реєстру) за своєю суттю мають більш технічний характер. Ця теза підтверджується принципом, закріпленим у ст. 3 ЗУ "Про реєстрацію речових прав" (Закон про реєстрацію) - держава гарантує об'єктивність, повноту і достовірність відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно. Тобто презюмується, що всі дані, які потрапили до Реєстру речових прав, є правдивими, інакше при здійсненні відповідної реєстраційної дії реєстратор в процесі перевірки наданих документів вказав би на існуючі невідповідності нормам законодавства і відмовив би в реєстрації речового права.

Відзначимо, що останнім часом почастішали випадки звернення до реєстраторів шахраїв, які надають для здійснення реєстраційної дії підроблені документи. При цьому на момент здійснення реєстраційної дії такі документи можуть формально відповідати вимогам законодавства і в такому випадку у реєстратора немає повноважень вимагати додаткову інформацію від заявника або ж відмовити йому в здійсненні реєстраційної дії.

При виникненні подібної ситуації реєстратор потрапляє у патову ситуацію:

1. якщо вищевказану реєстраційну дію буде здійснено, то виникає підстава для потенційного відшкодування з державного бюджету;

2. якщо реєстратор відмовить в здійсненні реєстраційної дії, то своїми діями він порушує встановлений Законом про реєстрацію порядок здійснення реєстраційних дій і, як наслідок, може нести персональну адміністративну або дисциплінарну відповідальність, як держслужбовець, чиї неправомірні дії або бездіяльність порушують права третіх осіб.

Таким чином, будь-яка дія державного реєстратора буде порушувати чинне законодавство і призводити до завдання шкоди державі.

Згадайте новину: Особливості проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно на підставі рішення суду

Реєстратор - належний суб'єкт відшкодування чи ні?

Аналізуючи наслідки прийняття даного законопроекту, мимоволі виникає питання - чи повинен реєстратор, який здійснює технічний супровід угод нести відповідальність за дії тих осіб, які навмисно вчиняють протиправні дії щодо внесення до Реєстру завідомо недостовірних даних? Згідно зі ст. 1166 ЦКУ завдані збитки підлягають відшкодуванню особою, чиї дії/бездіяльність або рішення призвели до завдання такої шкоди. Тобто, необхідною ознакою суб'єкта протиправної дії є воля, спрямована на вчинення протиправної дії чи бездіяльності.

Відзначимо, що хоча фактично саме дії реєстратора призводять до порушення прав громадян, у випадку якщо до Реєстру вносяться недостовірні дані, потрібно також враховувати і той факт, що реєстраційна діяльність має особливий статус - в даній сфері існує певна монополія суб'єктів її здійснення. Так, здійснення реєстраційної дії є можливим тільки за наявності двох суб'єктів - реєстратора і заявника, оскільки:

1. реєстратор сам не може здійснити реєстраційну дію - у нього немає волі суб'єкта звернення, за заявою якого проводиться реєстраційна дія;

2. заявник не має повноважень на здійснення реєстраційної дії.

Таким чином, реєстратор не може мати відокремленої волі на здійснення протиправної дії, тому що фактично він може здійснювати реєстраційні дії лише за вказівкою заявника. Тобто, в даному випадку в якості суб'єкта протиправної дії, на наш погляд, доцільно розглядати особу, у якої є воля на здійснення такої дії - заявника. Реєстратор в даному випадку виступає виключно засобом реалізації неправомірної поведінки. Отже, до відповідальності повинен притягуватися саме заявник, як суб'єкт, чиї неправомірні дії призвели до негативних наслідків у вигляді порушення прав третіх осіб.

Також, звертаємо увагу, що згідно з чинним законодавством суб'єктами реєстраційної діяльності є не тільки державні реєстратори, а й приватні нотаріуси, у випадку якщо реєстрація речового права відбувається внаслідок здійснення нотаріальної дії. Розроблений законопроект за своєю суттю повинен поширюватися на всіх реєстраторів, незалежно від їх форми діяльності та підпорядкування. Проте, практичний аспект даного механізму, у випадку якщо реєстратором виступає приватний нотаріус, залишається поза увагою законодавця. Згідно із законопроектом розробити відповідну підзаконну нормативну базу для реалізації такого роду відшкодувань повинен буде Кабінет Міністрів України.

Згадайте новину: Глава держави затвердив вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності

Чи можливе відшкодування з державного бюджету на практиці?

Одним із найбільш важливих практичних питань здійснення відшкодування з державного бюджету є наявність відповідних грошових коштів в даному бюджеті, а саме - наявність передбаченої статті витрат в бюджетах державних реєстраторів "відшкодування фізичним / юридичним особам на підставі ч.2 ст. 38 ЗУ про реєстрацію".

Першим кроком для здійснення відшкодувань з державного бюджету в порядку вищезгаданої статті повинно стати збільшення бюджету державних органів, у складі яких є державні реєстратори, а також зміна структури такого бюджету, яка дозволить здійснювати подібні виплати. Також, з огляду на те, що відшкодування буде здійснюватися за рахунок бюджетних коштів, заявники, чиї права були порушені, повинні бути готові до досить складного і тривалого бюрократичного процесу отримання відшкодування. При цьому цілком можлива ситуація, що стаття витрат кожного державного органу, в складі якого є реєстратори, буде містити недостатню кількість коштів для здійснення відшкодування всім особам, чиї права були порушені.

Підсумовуючи вищесказане, хочемо зазначити, що законопроект № 6442 має ряд суттєвих недоліків, які повинні бути доопрацьовані профільними комітетами Верховної Ради України перш ніж даний законопроект стане невід'ємною частиною української правової дійсності. Особливу увагу, на наш погляд, слід звернути на:

1. практичну складову механізму реалізації бюджетного відшкодування - необхідно об'єктивно дослідити всі його переваги і недоліки та визначити чи можлива його реалізація, враховуючи кризовість української економіки;

2. протиріччя даного законопроекту суті ст. 1166 ЦКУ щодо визначення належного суб'єкта відповідальності;

3. можливі зловживанням правом на відшкодування з боку недобросовісних заявників. На наш погляд, одним із потенційних ризиків може бути цілеспрямоване внесення зловмисниками завідомо недостовірних даних до Реєстру на підставі документів, які формально відповідають вимогам закону. Як наслідок, такі особи зможуть укласти угоду про перехід речових прав на об'єкт нерухомості, оскаржити дійсність даних в Реєстрі, які були підставою для укладання угоди, що автоматично призведе до розірвання угоди і скасування переходу права власності. Після цього в порядку ч. 2 ст. 38 потерпіла сторона висуває вимоги про відшкодування до державного реєстратора і отримує кошти з державного бюджету. Особливо привабливою для шахраїв дана схема може стати, якщо об'єкт нерухомості, права на який оскаржуються, повинен був використовуватися у господарській діяльності. В такому випадку заявники зможуть вимагати відшкодування не тільки реальних збитків, але і втраченої вигоди.

Автор статті: Роман Ємець

Джерело: Юридична Газета