«Право власності на кооперативну квартиру» (ч. 2 «Проблематика. Судова практика вирішення спорів»)

У нашій статті «Право власності на кооперативну квартиру» (ч. 1 «Реєстрація права власності») ми розповідали про особливості реєстрації права власності на квартиру, яка розташована у кооперативному будинку.

В даній статті нам хотілося б більш детально зупинитися на недоліках, які на нашу суб’єктивну думку, закладені у процедурі державної реєстрації, та на спірні ситуації, вирішувати які зазвичай доводиться в судовому порядку.

В чому саме полягає основна проблематика при реєстрації права власності на кооперативну квартиру ми розглянемо далі.

При видачі довідки про членство особи в кооперативі та про виплату особою вартості свого паю (далі по тексту – Довідка) особи, які відповідальні за видачу такої довідки (голова кооперативу та головний бухгалтер) жодним чином не зобов’язані перевіряти обставини, які мають істотне значення.

Так, видаючи особі таку довідку, голова кооперативу не перевіряє, чи перебувала особа у шлюбі в період виплати вартості свого паю та за які кошти здійснювалася така виплата. Іншими словами, фактично ігноруються норми сімейного та цивільного законодавства, які регулювали правовідносини в конкретний період.

В різні часи такими документами були Закон України «Про власність» Цивільний кодекс України, Кодекс про шлюб та сім’ю Сімейний кодекс України Житловий кодекс УРСР та інші.

Для кращого розуміння наведемо простий приклад.

Особа 1 перебуває в зареєстрованому шлюбі з 1980 року із Особою 2, а також є членом кооперативу ЖБК-1 з 1981 року та володіє квартирою у цьому кооперативі №10

В 2000 році за квартиру №10 в ЖБК-1 повністю виплачується вартість паю Особа 1.

В 2005 році Особа 1 розриває шлюб із Особою 2 та залишається проживати у квартирі №10 у ЖБК-1.

В 2015 році Особа 1 вирішує зареєструвати своє право власності на вказану квартиру та звертається до керівництва ЖБК-1 із заявою про видачу їй довідки про її членство у кооперативі та виплату вартості паю.

Голова та головний бухгалтер ЖБК-1 діючи абсолютно законно перевіряють лише списки членів ЖБК-1, бухгалтерію та, встановивши факт членства особи в кооперативі та факт виплати вартості паю за дану квартиру, видають відповідну довідку.

ВАЖЛИВО! Із даної довідки не вбачається, чи перебувала Особа 1 у шлюбі в період виплати вартості паю за квартиру №10 та за які саме кошти здійснювалася така виплата (за особисті кошти Особи 1 або за спільні сумісні із Особою 2).

Особа 1 із наданою довідкою (попередньо виготовивши технічну документацію на квартиру) звертається до державного реєстратора із заявою про реєстрацію її речового права – права власності на нерухоме майно, на підставі якої державний реєстратор приймає відповідне рішення.

І саме в цей момент відбувається порушення прав Особи 2, і порушення таке пов’язано не із протиправними діями державного реєстратора, а пов’язано із наданням ЖБК-1 довідки, яка містить інформацію, яка не відповідає дійсності.

Таким чином, той факт, що посадові особи ЖБК-1 не перевірили дані особи щодо знаходження її у шлюбі та походження грошових коштів, якими було виплачено вартість паю, призвело до порушення права Особи 2 на частину майна у спільній сумісній власності.

А відповідно, якщо сталося порушення права особи, то це може мати наслідком звернення такої особи до суду за захистом свого порушеного права, і як наслідок – скасування вже зареєстрованого права власності.

Актуальна судова практика є тому прямим підтвердженням.

В ухвалі ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27.01.2016 року по справі №6-20870ск15 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/56486268) серед іншого зазначено наступне:

«Згідно з роз'ясненням, що міститься в п. п. «а» п. 6постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 вересня 1987 року № 9 «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи» при розгляді спорів про поділ квартири між подружжям, яке розлучилося, слід враховувати, що пай, внесений подружжям в ЖБК у період сумісного проживання за рахунок спільних коштів, а також за рахунок коштів, подарованих подружжю або одержаних ним у позичку, а після повної сплати пайового внеску - квартира є їх спільним майном і підлягає поділу на загальних підставах.

Системний аналіз наведених норм, з урахуванням обставин справи, дають підстави вважати, що оскільки пай внесено ОСОБА_3 у період сумісного проживання з ОСОБА_5, а квартира виділялась подружжю, то дану квартиру слід вважати спільним майном подружжя та такою, що підлягає поділу незалежно від того, на чиє ім'я оформлено право власності на неї».

В ухвалі ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22.06.2016 року по справі №668/12085/15-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/58975351) суд зазначив наступне:

«Пунктом 6 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 18 вересня 1987 року (зі змінами) «Про практику застосування суддями законодавства про житлово-будівельні кооперативи» роз'яснено, що пай, внесений подружжям в ЖБК у період сумісного проживання за рахунок спільних коштів, а також за рахунок коштів, подарованих подружжю або одержаних ним у позичку, а після повної сплати пайового внеску квартира є їх спільним майном і підлягає поділу на загальних підставах.

Статтею 16 Закону України «Про власність» передбачалось, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить їм на праві спільної сумісної власності. Здійснення ними цього права регулюється цим Законом і Кодексом про шлюб та сім'ю України.

Таким чином, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, дійшов до обґрунтованого висновку про те, що сторонам на праві власності належить по Ѕ частини спірної квартири, оскільки пай за неї внесений подружжям в ЖБК в період сумісного проживання і за рахунок спільних коштів, тому згідно з приписами ст. 28 КпШС, а також ст.70 СК України частки сторін у спільній сумісній власності є рівними».

У своїй ухвалі від 15.03.2017 року по справі №205/2696/15-ц (http://reyestr.court.gov.ua/Review/65771853) ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ скасовуючи рішення апеляційного суду та передаючи справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції зазначив:

«Згідно з ч. 1 ст. 22 КпШС України, чинного на час набуття майна, майно, нажите подружжям за час шлюбу, є його спільною сумісною власністю. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження цим майном.

Згідно роз'яснень, наданих у п. 11 постанови Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року № 20 «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності», при вирішенні спорів про право власності на жилий будинок, на квартиру в житлово-будівельному або житловому кооперативі, на інші будівлі судам слід виходити з роз'яснень, які дані Пленумом Верховного Суду України у прийнятих ним постановах з цих питань. Крім цього, слід враховувати, що при повному внесені пайових внесків за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані члену житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, у особи, яка має право на частку в пайових внесках, виникає право власності на відповідну частку квартири, дачі, гаража чи іншої будівлі.

Крім того, у п. 6-1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 вересня 1987 року № 9 «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи» роз'яснено, що відповідно до п. 1 ст. 17 Закону України «Про власність» при внесенні паю в ЖБК за рахунок коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім'ї члена кооперативу, паєнагромадження, а після повного внесення паю - квартира є спільною сумісною власністю членів сім'ї, якщо інше не було установлено письмовою угодою між ними».

З викладеного можна зробити висновок, що станом на сьогоднішній день законодавчо не врегульовано прогалину у процедурі видачі довідок кооперативами про членство осіб у них та про виплату такими особами вартості паю.

Фактично вказана прогалина вирішена в актуальній судовій практиці, але, на нашу думку, таке врегулювання повинно відбутися шляхом прийняття на законодавчому рівні відповідних норм, які б чітко врегульовували порядок видачі подібного роду довідок кооперативами.

Автор консультації: Адвокатское бюро АБ "Дмитрия Цыплицкого"