Правила інвестора: первинна нерухомість як безпечний інвестиційний актив

Станом на кінець 2017 року, ситуація на ринку первинної нерухомості вирізняється значною перевагою на стороні платоспроможного інвестора. До прикладу, в Києві середня вартість квадратного метра у новобудові опустилась нижче 850 дол. США. Інвестиційна привабливість цього сектору економіки значно зросла.

Карколомний демпінг цін примушує Девелоперів здешевлювати собівартість будівництва. Найчастіше під скорочення видатків недобросовісних забудовників потрапляє саме юридичне оформлення будівництва. Презентуємо Вам дієві правила, які допоможуть інвестору самостійно відсіяти більшість надміру ризикових забудов.

Правило № 1 – Упевнись у законності забудови.

Належним чином оформлене будівництво можливе лише за умов, коли його початок погоджений органами місцевого самоврядування і санкціонований Державною архітектурно-будівельною інспекцією. ДАБІ дає “зелене світло” на забудову конкретної земельної ділянки лише власникові або законному користувачеві, який отримав містобудівні умови і обмеження забудови цієї ділянки у Відділі архітектури та містобудування.

Далеко не кожна земельна ділянка призначена для багатоквартирної забудови і типові відмовки Забудовника, мовляв “ми змінимо цільове призначення, коли добудуємо”, — повинні одразу ж насторожити.

Забудовник зобов’язаний розмістити документи, які обумовлюють законність забудови на своєму веб-сайті. Серед таких документів шукайте Дозвіл на будівельні роботи, Ліцензію Генерального підрядника, Містобудівні умови і обмеження забудови, Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури міста, Технічні умови для підключення комунікацій до об’єкту. Щодо земельної ділянки то це: Свідоцтво про право власності на земельну ділянку; Державний акт на право постійного користування землею; Договір купівлі-продажу земельної ділянки; Договір оренди або інший документ, який обумовлює законність користування земельною ділянкою.

Як вже було згадано, трапляються випадки коли забудовник допускає порушення вимог законодавства чи взагалі оминає етап документального оформлення будівництва. Такі девелопери є об’єктом нагляду ДАБІ і нерідко підпадають під заходи впливу. Зокрема, інспектор має право постановити обов’язковий до виконання припис про усунення порушень будівництва, оштрафувати забудовника, скасувати видану Декларацію чи Дозвіл. У крайніх випадках, ДАБІ звертається до суду з адміністративним позовом і просить визнати будівництво незаконним та зобов’язання знести об’єкт.

Правило № 2 — Дізнайся більше про тих, кому доручаєш кошти.

Замовник будівництва (він же Забудовник або Девелопер) – центральний суб’єкт процесу. Окрім демонстрації надійності і блискучої репутації, Замовник будівництва повинен привабити якомога більше ресурсів для зведення планованого об’єкта. Найбільш вигідною для Забудовника є така розстановка сил, за якою самі ж інвестори повністю фінансують будівництво за рахунок власних коштів.

Важливо щоб у забудовника були успішні кейси – здані в експлуатацію об’єкти. Якщо у забудовника за плечима є «недобуди», то існує ризик використання інвестиційних надходжень нових вкладників на завершення будівництва таких недобудов. Зберіть якомога більше даних про забудовника, пошукайте інформацію на профільних форумах у мережі.

Хороший забудовник залюбки надає повний пакет документів на електронну пошту за першим проханням інвестора, а не “тягне” його до себе в офіс. А про ультиматум – “документи в обмін на завдаток”, узагалі краще забути.

Перевірте наявність судових проваджень, предметом яких є оспорювання договорів, пов’язаних із переходом прав на земельну ділянку, господарський позов про визнання договору про пайову участь укладеним. Нерідко трапляються випадки, коли сусіди звертаються із цивільним позовом про усунення перешкод, які завдає їм “чорне будівництво”. Відслідкуйте репутацію власників, кінцевих бенефіціарів і посадових осіб Забудовника та Генерального підрядника.

Стосовно останнього. Генерального підрядника до проекту залучає Забудовник на власний розсуд. Краще щоб бенефіціари генпідрядника були не пов’язаними із Забудовником особами. Діяльність Генерального підрядника є підліцензійною, чинність ліцензій перевіряйте у відкритих базах даних ДАБІ.

Правило № 3 – Знай куди інвестуєш.

Чинне законодавство (зокрема — Закон України «Про інвестиційну діяльність») оберігає інвесторів і забороняє будь-які форми прямого інвестування (схема за якою інвестор передає кошти безпосередньо Забудовнику). Проте, жодна із пропонованих законодавством схем інвестування не може гарантувати повне повернення інвестицій до завершення будівництва чи навіть те, що конкретні строки будівництва будуть дотримані.

Правильний інвестиційний механізм працює за участі уповноваженого посередника (Управителя, Компанії з управління активами чи Банку) який приймає кошти у інвестора і поміщує їх до спеціального Фонду; або через емісію цільових облігацій. Таким чином, якщо мова йде про інвестування через ФОН, ФФБ чи ІСІ, то інвестор повинен розуміти, що у Фонді акумулюється спільні кошти інвесторів і надалі з цього цільового Фонду фінансуватиметься будівництво конкретного об’єкта. Якщо ж інвестуємо через акції, слід уважно дослідити проспект емісії і перевірити інформацію про Акціонерне товариство-емітента на веб-сайті Української Асоціації інвестиційного бізнесу.

Одразу ж відсікаємо пропозиції Забудовників на укладення завідомо нікчемних правочинів, як от передній договір купівлі-продажу квартири, коли має місце розпорядження неіснуючим об’єктом. Також, будьте обережними і з Житлово-будівельними кооперативами, адже це пряма форма інвестування, успіх реалізації якої повністю залежить від голови кооперативу.

Для пересічного інвестора, який раніше не стикався зі складними інвестиційними механізмами буває непросто збагнути принципи роботи пайового венчурного недиверсифікованого інвестиційного фонду; самостійно проаналізувати форвардний контракт у вигляді Деривативу на поставку майнових прав; зрозуміти зміст емісії цільових облігацій і порядок погашення власного лоту цих облігацій. Для того аби прояснити для себе суть інвестиційного механізму і правову природу інвестиційних договорів діють вузькопрофільні юристи, які надають послуги з правової експертизи інвестування.

Юридичний Альянс “Правосвідомість” веде власну статистику по primary real-estate ринку Києва. За останніми підрахунками, в місті налічується понад 350 “проблемних” об’єктів. А із загальної сукупності, більше 65% забудовників мають очевидні посилання, які роблять інвестування в проект забудовника поза розумним ризиком для інвестора.

Сподіваємось, описані правила допоможуть зменшити фінансові ризики українців. Бажаємо Вам безпечного інвестування!

Автор статті: Керуючий партнер, /4105/">Юридический альянс "ПРАВОСОЗНАНИЕ"

Ростислав Саламаха