Поновлення договору оренди землі під прибудовою

Під прибудовою закінчився договір оренди. Чекати створення ОСББ чи продовжувати договір оренди?

Принципова відповідь на питання: так, договір оренди слід поновлювати. Це не просто дозволить вам «спати спокійно». Відсутність договору (і зареєстрованого права оренди) скоріше за все не позбавить від необхідності платити за землю. Крім загальної позиції як органів місцевого самоврядування, так і фіскальних органів, яка ґрунтується на положення частини 1 статті 206 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) – «Використання землі в Україні є платним», слід згадати й про інше.

По-перше, попри закінчення терміну оренди, ви продовжуєте фактично користуватися земельною ділянкою, оскільки на ній розташована належна Вам нерухомість. Відповідно можна стверджувати, що після закінчення договору ви продовжували користуватися землею, тому мусите за це платити. Відповідно до статті 36 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон про оренду) «У разі невиконання зобов‘язань задоговором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором». Неповернення земельної ділянки (а як її повернути, якщо на ній стоїть будівля?) після закінчення терміну оренди можна розглядати як порушення договору. В свою чергу частина 2 статті 785 Цивільного кодексу України передбачає, «Якщо наймач не виконує обов‘язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагативід наймача сплати неустойки у розмірі подвійної
плати за користування річчю за час прострочення».

По-друге, в останні роки з’явилися практика стягнення з фактичних землекористувачів збитків, завданих використанням земельної ділянки без оформлення прав на неї. Суди розцінюють подібні ситуації так, що орендодавець (тут міська рада) несе збитки у формі упущеної вигоди, тобто суми коштів, яку він отримав би в разі укладення договору оренди землі.

Власне процедура поновлення договору оренди має два варіанти. Обидва вони загадані в статті 33 Закону про оренду.

Перший варіант – це використання орендарем свого переважного права на поновлення договору. Для цього він має повідомити про свій намір орендодавця в термін, який вказаний у договорі оренди, але не пізніше одного місяця до закінчення договору оренди землі. При цьому орендар складає лист-повідомлення і долучає до нього проект додаткової угоди до договору оренди. Орендодавець приймає і розглядає дану пропозицію від орендаря, перевіряє законність і достовірність викладених у додатковій угоді положень, і, у разі відсутності заперечень щодо істотних умов, а також по всіх інших пунктах запропонованого до розгляду проекту договору, приймає рішення про продовження оренди. У разі ж, якщо у орендодавця є заперечення з істотних умов договору, орендодавець направляє на адресу орендаря лист-повідомлення, в якому описує прийняте рішення про відмову від продовження договору оренди, і зазначає підстави, з яких він відмовляється продовжувати договір оренди землі.

Другий варіант: «У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договорулиста –повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договірвважається поновленим на той самий строк
і на тих самих умовах, які були передбачені договором».

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється (в даному випадку) із міським головою без прийняття рішення міською радою. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

В разі ж якщо після поновлення договору оренди буде створено ОСББ і воно захоче оформити право на земельну ділянку (включно з земельною ділянкою під прибудовою), нічого страшного не відбудеться. Орендар земельної ділянки надасть згоду на вилучення в нього цієї ділянки (це передбачено ч.2 ст.123 ЗКУ), а в подальшому оформить відносини щодо користування землею вже з ОСББ.

Втім, відповідь на поставлене запитання буде неповною, якщо ми не поставимо під сумнів саму можливість оренди земельної ділянки під прибудовою. І юридично, і технічно земельна ділянка під будинком та прилегла до неї територія є неподільною. Тому на наш погляд виділити і передати в оренду окрему ділянку під прибудовою (на відміну від окремо розташованої будівлі чи споруди) неможливо. Проте згадана неподільність прямо в законодавстві не застережена тому на практиці зустрічаються випадки виділення земельних ділянок навіть під окремими приміщеннями в багатоквартирних будинках. Враховуючи складність даного питання проблему правомірності оренди земельної ділянки під прибудовою слід розглядати індивідуально після ознайомлення з відповідними документами.

Користуйтеся консультацією: Підводні камені договору оренди земельної ділянки: на що звертати увагу та як себе убезпечити

Автор консультації: Віктор Кобилянський, адвокат, Crowe LF Ukraine

Джерело: osbb-inform.com.ua

Читайте статью: Аренда земельного участка: тенденции судебной практики