Оформляємо право власності на кооперативну квартиру

Важко рядовому громадянинові розібратися з тонкощами процедур приватизації державного житла або оформлення права власності на придбану нерухомість, але ще більше питань в українців викликає процедура оформлення права власності на кооперативну квартиру. Як показує практика, більшість наших співгромадян погано уявляють собі з чим мають справу, коли мова йде про житлово-будівельні кооперативи, що народжує багато міфів навколо цієї теми.

Що таке ЖБК?

В основній своїй масі житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) є радянською «спадщиною» і створювалися ще в 80-х роках. Разом з тим, не можна не відзначити, що останнім часом ця організаційно-правова форма знову набуває популярності. Забудовники, бажаючи обійти законодавчі обмеження і оптимізувати оподаткування, все частіше звертають увагу на призабуті ЖБК як механізм залучення коштів у будівництво, а консервативні співгромадяни, не довіряють сучасним фондам фінансування будівництва та облігаціями, залюбки вступають до лав «кооператорів».

Відповідно до ЗУ «Про кооперацію» кооператив – це юридична особа, створена фізичними і (або) юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для ведення спільної господарської чи іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на основі самоврядування.

Метою створення ЖБК є будівництво житлового будинку та забезпечення членів кооперативу та їх сімей житлом в ньому. В радянські часи ЖБК організовувалися при виконкомах з числа громадян, які стояли на обліку як бажаючі вступити в кооператив, а також при підприємствах, установах і організаціях з числа працівників. Тепер членом ЖБК фактично може стати будь-хто.
Діють кооперативи на підставі статуту, який підлягає реєстрації в місцевому виконкомі. Член кооперативу робить вступний внесок, а в подальшому оплачував ще й пайові внески, в розмірі визначеному статутом. За це він отримував в безкоштовне користування квартиру для проживання разом з родиною. При цьому сам будинок з усіма прибудовами і прибудинковою територією був власністю кооперативу.
Тепер спробуємо розвінчати кілька міфів про кооперативи.

Міф № 1. Кооперативну квартиру потрібно приватизувати.
Насправді термін «приватизація» не має до кооперативного житла ніякого відношення. Приватизацією є відчуження квартир і житлових приміщень державного житлового фонду на користь громадян (ст. 1 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду»). Тобто мова йде про передачу житлових приміщень з державної власності в приватну власність громадян, які проживали в цих житлових приміщеннях на умовах найму. Кооперативна квартира ж спочатку є приватною власністю кооперативу як юридичної особи, а після повної виплати членом кооперативу пайового внеску переходить в його приватну власність як фізичної особи (ст. 384 ЦКУ). При цьому всі господарські, прибудинкові споруди, а також прибудинкова територія залишаються у власності кооперативу.

Міф №2. Власниками кооперативної квартири є всі, хто в ній проживає.
Причиною цього переконання є порівняння з приватизацією державного житлового фонду. Право на приватизацію державного житла дійсно мають всі члени сім’ї наймача, які постійно проживають (зареєстровані) в квартирі. В кооперативі ж право власності на житлоплощу після виплати паю набуває тільки член кооперативу. Якщо пай виплачувався в шлюбі, квартира є спільною сумісною власністю подружжя. При поділі майна подружжя (або чоловік), який перебував у шлюбі і брав участь у виплаті пайового внеску, може отримати свою частку в праві на квартиру або за спільною згодою, або через суд. Права дітей в даному випадку захищені тільки на проживання в цій квартирі.
У той же час, член кооперативу має право передати свій пай іншому члену сім’ї, якщо це передбачено статутом даного кооперативу. Так, в Примірному статуті ЖБК сказано, що член ЖБК має право за згодою загальних зборів членів кооперативу передати свій пай будь-кому з членів сім’ї, який проживає разом з ним і досяг 18 років (вступив в шлюб або влаштувався на роботу до досягнення цього віку. Пай , що є спільною сумісною власністю подружжя може бути переданий іншому членові сім’ї тільки за згодою чоловіка (дружини).

Міф №3. Право власності на кооперативну квартиру автоматично переходить до члена ЖБК після виплати паю.
На сьогоднішній день це не так. Відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 11.02.2010р. Право власності на нерухомість підлягає обов’язковій державній реєстрації і виникає з моменту такої реєстрації. У той же час, відповідно до раніше діючому ЗУ «Про власність» право власності члена житлового кооперативу на квартиру дійсно виникало з моменту виплати паю і не вимагало реєстрації, що і вводить багатьох в оману. Разом з тим, навіть у випадку, якщо пай був виплачений тоді, коли реєстрація прав на нерухомість не була обов’язковою, на даний момент без державної реєстрації власник не зможе розпорядитися своїм житлом: продати, подарувати, передати в управління або іпотеку. Проблеми можуть виникнути і при оформленні спадщини на незареєстровану квартиру в ЖБК. Тому настійно рекомендуємо всім власникам житла в кооперативному будинку пройти процедуру оформлення та реєстрації права власності.

Послідовність дій для реєстрації права власності на кооперативну квартиру:
Для початку потрібно звернутися до голови правління кооперативу для отримання таких документів (якщо їх немає на руках):
1. Ордери або витяг з рішення райдержадміністрації про вселення в житлове приміщення (оригінал та ксерокопія).
2. Довідки житлово-будівельного кооперативу про членство в кооперативі і повне внесення цим членом кооперативу пайового внеску (в довідці повинні бути зазначені дата, коли власник був прийнятий в члени кооперативу, дата, коли був виплачений пай, стояти підпис голови кооперативу та печатка).
Далі з цими документами, а також паспортом та ідентифікаційним кодом слід звернутися в БТІ для виготовлення технічного паспорта на квартиру. Якщо оформленням документів займається не власник, необхідна наявність нотаріально посвідченої довіреності на вчинення дій з оформлення та реєстрації нерухомості. Технічний паспорт на квартиру виготовляється після виїзду інженера «на місцевість» та проведення огляду, обміру житла.
Далі з усіма цими документами потрібно звернутися до місцевого виконкому, який приймає рішення про видачу свідоцтва про право власності. Отримати свідоцтво про право власності можна буде в БТІ, після цього зареєструвати його у виконкомі і поставити на документі необхідні печатки.
Останнім етапом будемо безпосередньо реєстрація права власності на квартиру в Державному реєстрі.

В кінцевому результаті, витративши кілька місяців часу власник кооперативної квартири буде мати на руках такі документи:
o свідоцтво про право власності на квартиру;
o витяг про реєстрацію в Державному реєстрі прав власності;
o технічний паспорт.
Тепер процедуру реєстрації права власності на кооперативну квартиру можна вважати завершеною. Така нерухомість може бути відчужена на підставі цивільно-правового договору (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання), передана в управління або іпотеку і т.д і т.п.

Автор консультації: Олена Ратушняк,
начальник відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Головного управління юстиції у Чернівецькій області