Користуйся, поки можна! Або правові аспекти постійного користування земельною ділянкою

У недалекому минулому найбільшими постійними землекористувачами були підприємства державної та комунальної форм власності. Протягом першого десятиріччя незалежності значна частина цих підприємств реорганізувалася в процесі корпоратизації та приватизації. Поряд з цим, новоутворені підприємства-землекористувачі продовжували, а деякі – продовжують й досі користуватися земельними ділянками, часто не отримавши нові правовстановлюючі документи.

У зв’язку з цим, на практиці зазвичай виникає два питання: 1) чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою в разі припинення землекористувача шляхом реорганізації, і 2) чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою, якщо землекористувач, який має у постійному користуванні земельну ділянку, але не може мати її на такому праві відповідно до чинного законодавства, не переоформив право на земельну ділянку?

Згадайте новину: Оподаткування ПДФО відчуження земельної ділянки, отриманої у власність у процесі приватизації

Суть права постійного користування землею, характерні особливості

Право постійного користування земельною ділянкою є різновидом права користування землею. Це право полягає у володінні і користуванні земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Конституційний Суд України в Рішенні від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005 у справі про постійне користування земельними ділянками (№ 1-17/2005) виокремив характерні особливості цього правового титулу, а саме:

• право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством;
• права та обов'язки постійних землекористувачів визначені земельним законодавством і не підлягають договірному регулюванню (не можуть бути звужені);
• постійні землекористувачі сплачують податок на землю, розмір якого визначається відповідно до законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати;
• земельні ділянки передаються у постійне користування в порядку відведення безоплатно з наступним посвідченням цього права шляхом видачі державного акта; оплаті підлягає лише виготовлення технічної документації на земельну ділянку.

Іншою особливістю права постійного користування землею є обмежене коло суб’єктів, які можуть його набути. Відповідно до статті 92 Земельного кодексу 2001 р. (ЗК 2001 р.), такими суб’єктами можуть бути:

• підприємства, установи та організації державної та комунальної форм власності;
• громадські організації інвалідів України, їх підприємства, установи та організації;
• зареєстровані релігійні організації України – виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;
• публічне акціонерне товариство «Українська залізниця»;
• вищі навчальні заклади – незалежно від форми власності;
• співвласники багатоквартирного будинку – для обслуговування такого будинку та забезпечення потреб власників, наймачів квартир та нежитлових приміщень.

До вказаного переліку землекористувачів не увійшли (не перелічені в статті 92 ЗК 2001 р.) громадяни та юридичні особи, які могли здійснювати право постійного користування земельною ділянкою відповідно до раніше діючого законодавства.

Таким чином, право постійного користування земельною ділянкою полягає у безстроковому володінні та користуванні земельною ділянкою державної або комунальної власності, без встановлення строку користування, яке може набувати лише обмежене коло осіб.

1. Чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою у разі припинення (реорганізації) юридичної особи-землекористувача?

Як зазначено вище, право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством. Підстави для припинення права користування земельною ділянкою визначені в статті 27 Земельного кодексу 1992 р. (ЗК 1992 р.) та статті 141 Земельного кодексу 2001 р. До них належать:

• добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
• вилучення земельної ділянки;
• припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
• використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
• систематична несплата земельного податку або орендної плати;
• набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
• використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Проте, найбільше питань виникає з приводу припинення права постійного користування у разі припинення (реорганізації) державних та комунальних підприємств.

Читайте статтю: Зміни у земельному законодавстві, які запровадженні ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення (дерегуляція)»

Згідно з ЗК 1992 р. право користування земельною ділянкою припинялося, зокрема, у разі «припинення діяльності підприємства, установи, організації, селянського (фермерського) господарства». У ЗК 2001 р. це положення викладено дещо по-іншому – «припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій». Таким чином, в контексті підприємств, установ, організацій, ЗК 2001 р., у порівнянні з ЗК 1992 р., звузив сферу застосування цієї норми до державних та комунальних підприємств, що узгоджується із переліком суб’єктів права постійного користування.

Інший момент полягає у тому, що у ЗК 1992 р. та ЗК 2001 р. йдеться про «припинення діяльності підприємств, установ та організацій», тоді як у ЦК УРСР і ЦК України йдеться про «припинення юридичної особи». Однак, вирішуючи спори про припинення права постійного користування внаслідок припинення діяльності землекористувачів, суди застосовують положення Цивільного кодексу, що регулюють припинення юридичних осіб, та вживають поняття «припинення юридичної особи» та «припинення діяльності юридичної особи» як взаємозамінні. Тому, різниця у поняттях є радше термінологічною, аніж змістовною.

Стосовно того, чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою в разі припинення землекористувача, зокрема в разі реорганізації, перетворення землекористувача, і чи може правонаступник продовжувати користуватися земельною ділянкою, то з цього приводу у судовій практиці сформувалось дві позиції:

• перша позиція – зводилась до того, що право постійного користування земельною ділянкою припиняється у разі реорганізації землекористувача, оскільки земельне законодавство не передбачає автоматичного переходу права постійного користування до юридичної особи, яка утворилась в процесі реорганізації;

• друга позиція – зводиться до того, що право постійного користування земельною ділянкою не припиняється в разі реорганізації землекористувача, оскільки припинення права користування земельною ділянкою з підстави припинення установи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво.

Перша позиція обґрунтовувалась, зокрема, тим, що в результаті реорганізації юридичної особи відбувається її припинення, а так як земельне законодавство не передбачає автоматичного переходу права постійного користування землею до юридичної особи, яка утворилась в процесі реорганізації, то суди приходили до висновку, що це право припиняється з моменту припинення юридичної особи, а правонаступник його не набуває. Вищий господарський суд України зайняв таку позицію в низці судових рішень, зокрема, така позиція була відображена у постановах від 1 червня 2010 року у справі № 11/49-04 (8/79-03), від 16 квітня 2013 року у справі № 5002-33/1279-2012, від 29 жовтня 2015 року у справі № 927/1498/14.

Такий же підхід застосовувався судами до землекористувачів, які реорганізувалися шляхом перетворення в період чинності Цивільного кодексу 1963 р. (ЦК 1963 р.), тобто до 1 січня 2004 року, який не відносив перетворення до різновидів реорганізації. Обґрунтовуючи припинення права постійного користування земельною ділянкою, суди виходили з того, що, на відміну від статті 37 ЦК 1963 р., стаття 34 Закону України «Про підприємства в Україні» визнавала перетворення юридичної особи різновидом реорганізації. А оскільки внаслідок перетворення юридична особа припиняється, то припиняється і право постійного користування землею. Така позиція була сформульована Верховним Судом ще у 2002 році, у Постанові від 21 січня 2002 року у справі за позовом ВАТ «Промзв'язок» до Київської міської ради. Проте, цей підхід застосовувався ВГСУ досить довго, зокрема, у Постанові від 01.06.2010 № 11/49-04 (8/79-03).

Проте, зазначений підхід нечасто застосовувався судами.

Інший, протилежний, підхід полягає у тому, що припинення права користування земельною ділянкою з підстави припинення юридичної особи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво. Такого висновку Верховний Суд України дійшов у Постанові від 21 лютого 2011 року у справі № 21-3а11. Вирішуючи подібні спори суди часто посилаються на вказану Постанову. Суть цієї позиції полягає в тому, що в разі реорганізації до правонаступника переходить майно, права та обов’язки юридичної особи, що припинилася. Цей висновок підтверджується статтею 104 ЦК 2003 р.

Читайте статтю: Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці

Також варто зазначити, що обґрунтовуючи цю позицію, суди часто беруть до уваги, зокрема, такі обставини, як, наприклад, те, що «в установчому документі новоутвореної юридичної особи є пряма вказівка на правонаступництво» (ухвала Вищого адміністративного суду України (ВАСУ) від 16 червня 2015 року у справі № 815/2601/14), або те, що «новоутворена юридична особа має однаковий код ЄДРПОУ, майно, юридичну адресу, що й юридична особа, що припинилася» (постанова ВГСУ від 15 квітня 2014 року у справі № 5004/1264/12).

Відповідно, що стосується юридичних осіб, які реорганізувалися шляхом перетворення в період чинності ЦК 1963 р., тобто до 1 січня 2004 року, то суди не визнають перетворення різновидом реорганізації і виходять з того, що перетворення юридичної особи не є припиненням. Суди аргументують цю позицію, посилаючись на 37 ЦК 1963 р., відповідно до якої юридична особа може припинитись шляхом ліквідації або реорганізації. В свою чергу, реорганізація включає винятково злиття, поділ або приєднання. Відтак перетворення юридичної особи не вважається її припиненням. Ця позиція відображена, зокрема, у Постанові ВГСУ від 24 липня 2012 року у справі № 13/5009/6207/11-33/5009/6207/11.

2. Чи припиняється право постійного користування, якщо землекористувач, який має у постійному користуванні земельну ділянку, але не може мати її на такому праві, не переоформив право на земельну ділянку?

З ухваленням нового ЗК 2001 р. регулювання правого титулу права постійного користування земельною ділянкою зазнало змін. Звузивши коло суб’єктів, які можуть набути право постійного користування, законодавець наступним чином визначив долю землекористувачів, які вже набули це право. У пункті 6 Перехідних положень ЗК 2001 р. встановлено, що «громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них».

У згаданому вище Рішенні Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005, Конституційний Суд зробив низку важливих висновків, які забезпечують безперешкодне здійснення права постійного користування тими землекористувачами, які не увійшли до переліку осіб, визначених у статті 92 ЗК 2001 р. Зокрема, Суд вказав, щостаття 92 ЗК 2001 р. не обмежує і не скасовує діюче право постійного користування земельними ділянками, набуте громадянами в установлених законодавством випадках. Раніше видані державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні в разі добровільного звернення осіб (Постанова Кабінету Міністрів від 2 квітня 2002 року № 449 (чинна до 23 липня 2013 року).

Наразі зазначений висновок КСУ знайшов своє відображення у низці законів та судовій практиці, у різних формулюваннях, а саме:

• речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, зокрема, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до раніше діючого законодавства (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);

• документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності цим Законом, є дійсними (пункт 10 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр»);

• стаття 92 ЗК 2001 р. не обмежує і не скасовує право постійного користування земельними ділянками, набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 1 січня 2002 року (пункт 2.7. Постанови Пленуму ВГСУ від 17 травня 2011 року № 6);

• право користування земельною ділянкою не втрачається внаслідок його не переоформлення підприємством, а зберігається за ним до приведення прав і обов'язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства (Постанова ВСУ від 26 вересня 2011 року у справі 6-14цс11, Постанова ВГСУ від 17 березня 2015 року у справі № 924/1180/14).

Читайте статтю: Возобновление договора аренді земли.

Таким чином, право постійного користування земельною ділянкою, набуте особою у встановленому законодавством порядку відповідно до законодавства, що діяло на момент набуття права постійного користування, не втрачається та не припиняється навіть у тому разі, якщо особа, яка за чинним законом не може набути таке право, не здійснить переоформлення цього права у інший правовий титул. Право постійного користування зберігається та є чинним до приведення прав і обов'язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства та переоформлення права постійного користування у право власності чи оренду.

Відповідно, документи, якими посвідчено право постійного користування земельною ділянкою (державні акти на право постійного користування землею), видані відповідно до законодавства, яке діяло раніше, є дійсними та залишаються чинними.

З огляду на це, землекористувачі, які реорганізувалися або які не переоформили право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди, наразі, можуть без остраху продовжувати користуватися наданими їм у постійне користування земельними ділянками.

Автори статті: Олег Качмар, Олександр Плачинта

Джерело: Василь Кісіль і Партнери