Как построить защиту добросовестного приобретателя недвижимости, опираясь на практику ЕСПЧ

Ссылка на практику Европейского суда по правам человека должна быть связана с фактическими обстоятельствами дела, а не ограничиваться перечислением решений с цитированием отдельных фрагментов. К такому выводу пришел Апелляционный суд Одесской области, пересмотрев дело относительно возвращения в собственность общины нежилых помещений.

Недействительность договора

Решив спор по иску заместителя прокурора Одесской области об истребовании с физического лица в пользу территориальной общины Одессы нежилых помещений и отказывая в иске, суд первой инстанции указал: хотя Одесский городской совет и вышла за пределы полномочий, факт наличия воли на отчуждение имущества очевиден. При этом райсуд сослался на решение ЕСПЧ по делам «Спорронг и Лённрот против Швеции» от 23.09.82, «Стретч против Соединенного Королевства», «Гаши против Хорватии» от 13.12.2007, указав, что Одесский городской совет не изъявила желания обеспечить приобретателя другим помещения или выплатить компенсацию и соблюсти соответствующего баланса интересов с учетом того, что ответчица является добросовестным приобретателем.

Апелляционный суд Одесской области отменил это решение и постановил новое. В решении от 14.07.2016, в частности, указано, что собственником спорного имущества, отчужденного по договору купли-продажи, была территориальная община Одессы. Управление им от имени последней осуществляла Одесский городской совет и его исполнительные органы. В п.13 решения горсовета от 14.04.2010 №5649-V в соответствии с ч.1 ст.26 закона «О местном самоуправлении в Украине» речь шла о выбытии указанного имущества из собственности общины.

Пользуйтесь консультацией: Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Это решение постановлением Высшего хозяйственного суда от 16.10.2014 признано недействительным в связи с тем, что оно противоречило требованиям действующего законодательства. ВХС пришел к выводу, что Одесский городской совет, заключая договор купли-продажи с ООО «АРТ», вышла за пределы полномочий. Итак, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения на основании ст.388 Гражданского кодекса.

Эти обстоятельства, установленные решением по хозяйственному делу, вступившим в силу являются обязательными для гражданского спора, рассматривается судами общей юрисдикции.

Принимая во внимание, что Высший хозяйственный суд установил: Одесский городской совет, заключая договор купли-продажи с ООО «АРТ», вышла за пределы полномочий, спорный нежилое помещение подлежит возврату в собственность территориальной общины на основании п.3 ч.1 ст.388 ГК, поскольку выбыло из такой собственности не по воле общины.

С учетом изложенного, признано ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что воля территориальной общины на отчуждение имущества была выражена в решении Одесского горсовета от 14.04.2010, поскольку его п.13 и сам договор купли-продажи нежилых помещений являются недействительными.

Обязанность оценки

Коллегия судей обратила внимание на то, что суд первой инстанции неправильно сослался на упомянутые решения ЕСПЧ (Стретч против Соединенного Королевства »,« Гаши против Хорватии »,« Спорронг и Лённрот против Швеции »), применив их как индульгенцию и препятствие для возвращения незаконно отчужденного имущества . Ведь ст.1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод не является инструментом, который может оправдать принятие незаконного решения.

В постановлении от 18.09.2013 по делу №6-92цс13 Верховный Суд высказал свое мнение относительно применения положений конвенции и решений ЕСПЧ по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Так, основной целью ст.1 Протокола является предупреждение произвольного захвата собственности, конфискации, экспроприации и других нарушений беспрепятственного пользования своим имуществом. при этом ЕСПЧ постоянно указывает на необходимость обеспечения справедливой равновесия между интересами общества и соблюдением фундаментальных прав отдельного человека. Необходимость обеспечения такого равновесия отражено в ст.1 Протокола, где речь идет о достижении обоснованной пропорциональности между принятыми мерами и целью, которой пытаются достичь путем лишения лица его собственности.

Пользуйтесь консультацией: Что делать в случае утраты документов о праве собственности

Более того, ЕСПЧ отмечает, что при определении общественных интересов национальные органы имеют определенную свободу усмотрения, поскольку они первыми обнаруживают проблемы, которые могут оправдывать лишение собственности в интересах общества, и находят средства для их решения.

Итак, предусмотрена конвенции система защиты возлагает именно на национальные органы власти обязанность определяющей оценки о существовании проблемы общественного значения, оправдывает виде лишения права собственности, так и необходимость принятия мер для устранения несправедливости.

Искаженное цитирование

Суд первой инстанции процитировал, помимо прочего, фрагменты решение ЕСПЧ по делу «Стретч против Соединенного Королевства»: «Лицо, в пользу которого органом власти принято определенное решение, имеет полное право разумно ожидать, что если местный орган власти считает, что у него есть определенная компетенция, то такая компетенция действительно существует, а потому признание незаконности действий органа власти не должно изменять отношений прав собственности, возникших в результате действий органа власти ». Таким образом обосновывается вывод о недопустимости признания недействительным договора, согласно которому покупатель получил имущество от государства. Поэтому дальнейшее лишение нового владельца этого имущества на основании того, что государственный орган нарушил закон, неприемлемо.

Тем самым дается оценка обстоятельствам, установленным решением ВГС и являются обязательными для судов общей юрисдикции. При этом суд исказил позицию ЕСПЧ, изложенную в решении по делу «Стретч против Соединенного Королевства».

Кроме того, сославшись на дело «Гаши против Хорватии», суд процитировал фрагмент, риск любой ошибки государственного органа должен полагаться на само государство, а ошибки не могут исправляться за счет лиц, которых они касаются.

По соблюдению необходимого баланса при рассмотрении дела суд первой инстанции привел предложения по решению по делу «Спорронг и Лённрот против Швеции» о том, что необходим баланс не будет соблюден, если заинтересованное лицо несет индивидуальный и чрезмерное бремя.

Анализ фактических обстоятельств этих дел по сравнению с делом, которое рассматривалось судом первой инстанции, в решении вообще отсутствует.

«Справедливость» вмешательства

Рассматривая вопрос о применении к спорным правоотношениям ст.1 Протокола и практики ЕСПЧ, что является источником права в Украине, коллегия судей Апелляционного суда Одесской области исходит из следующего.

Предметом непосредственного регулирования ст.1 Протокола вмешательство государства в право на мирное владение имуществом, в том числе и лишение лица права собственности на имущество путем его истребовании в пользу государства.

Читайте статтю: Як не купити «кота в мішку» або 5 кроків до безпечної покупки квартири

В практике ЕСПЧ, в частности в упомянутых делах «Стретч против Соединенного Королевства», «Спорронг и Лённрот против Швеции», «Гаши против Хорватии», определены критерии оценки совместимости вмешательства в право человека на мирное владение имуществом с гарантиями ст.1 Протокола, а именно:

• считается вмешательство законным;

• имеет ли оно общественный, публичный интерес;

• считается такая мера пропорциональным к намеченным целям.

Критерий пропорциональности предполагает, что вмешательство в право собственности рассматривается как нарушение ст.1 Протокола, если не были соблюдены справедливой равновесия между интересами государства, связанными с вмешательством, и интересами лица, так или иначе страдает от вмешательства. Понятие «справедливое равновесие» предусматривает наличие разумного соотношения между поставленной целью и средствами, которые при этом используются. Необходимого баланса не будет соблюдено, если лицо несет «индивидуальный и чрезмерное бремя». При этом в вопросах оценки пропорциональности, как и в вопросах наличии общественного, публичного интереса, ЕСПЧ признает за государством достаточно широкую сферу усмотрения, за исключением случаев, когда такой усмотрению не основано на разумных основаниях.

Оценивая возможность защиты права человека в ст.1 Протокола, ЕСПЧ вообще проверяет доводы государства о том, что вмешательство в право собственности состоялось в связи с обоснованными сомнениями относительно законности приобретения лицом права собственности на соответствующее имущество, отмечая, что существуют различия между тем делом, в котором законное происхождение имущества лица не оспаривается, и делами, в которых лица лишены права собственности на имущество, которое приобретено преступным путем или по которому предполагается, что оно было приобретено незаконно (решение ЕСПЧ по делам «Раймондо против Италии» от 22.02. 94, «Филлипс против Соединенного Королевства» от 5.07.2001, «Аркур и другие против Италии» от 5.07.2001, «Риэл и другие против Италии» от 4.09.2001, «Исмаилов против Российской Федерации» от 6.11.2008).

Итак, ст.1 Протокола гарантирует защиту права на мирное владение имуществом лица, законным путем, добросовестно приобрело имущество в собственность. В оценке соблюдения справедливого баланса в вопросах лишения имущества имеют значение обстоятельства, при которых имущество было приобретено в собственность, поведение человека, из собственности которой имущество испрашивается.

Принимая решение по делу, которое пересматривается, суд первой инстанции не обратил внимания на то, что вмешательство в право собственности ответчика состоялось в связи с обоснованным сомнением законности приобретения им права собственности на спорное нежилое помещение, не учтены выводы, содержащиеся в решении ВХС о том, что, заключив договор купли-продажи спорного имущества, Одесский городской совет вышел за пределы определенных законом полномочий.

Исходя из того, что принцип законности является основополагающим, коллегия судей отметила: защита права ответчика на мирное владение имуществом учитывая ст.1 Протокола невозможно признать правильным.

Автор: Антонина Фадеенко

Источник: Закон и Бизнес