Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Реалии нашей жизни таковы, что далеко не каждый гражданин Украины обеспечен собственным жильем. Возможность накопить достаточную сумму для покупки квартиры (дома) есть не у всех, а взять ипотечный кредит не каждый решится. Именно для таких граждан ст. 47 Конституции Украины закрепляет право на аренду жилья. Его реализация осуществляется на основании договора аренды, который является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

Как правильно составить договор аренды квартиры (дома, коттеджа)?

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица. При этом, если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ). Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

При съеме квартиры, дома или коттеджа на срок более трех лет, потребуется нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793 794 ГК). Несоблюдение данного требования позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке. При продлении договора найма, заключенного на период до 3 лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

Какие условия аренды домов, квартир в Украине?

При оформлении арендных отношений в договоре найма должны быть прописаны такие условия:

• наименование и реквизиты сторон
• срок заключения договора аренды жилья
• права, обязанности и ответственность сторон
• размер, способ и сроки внесения платы за аренду
• условия досрочного расторжения договора найма
• технические данные арендованной недвижимости

Кроме того, во избежание возможных недоразумений в будущем, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных. Законодательство Украины не предусматривает ограничений для внесения дополнительных условий в договор аренды жилых помещений (квартира, дом, комната, коттедж, дача).

Важно! Внимательное изучение документов до их подписания предотвращает вероятные проблемы.

На какой срок можно арендовать дом, квартиру?

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была прописана, договор считается заключенным на пять лет. Квартиросъемщики, заключившие договора на период менее одного года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству несколько ограничены в правах. В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживания в доме посторонних лиц.

Читайте статтю: Договір оренди автомобіля. Особливості, визначені судовою практикою

Какими правами обладают квартиросъемщики?

Квартиранты имеют право: использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жителей и сдавать жилье в субаренду — с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше 1 года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы, в случае ухудшения качества жилья — на основании соглашения сторон.

Кроме того, наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования, к примеру, кондиционера. Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя — арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса. Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Какие обязанности возлагаются на нанимателя жилья?

• осуществлять текущий ремонт жилого помещения
• своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату
• не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения
• содержать снимаемое имущество в чистоте и порядке, предотвращать его повреждение
• компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по вине квартиранта
• вовремя оплачивать коммунальные услуги (если иное не установлено договором найма)
• не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома)
• обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества

Кто оплачивает коммунальные услуги за съемное жилье?

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных платежей, согласно ст. 815 Гражданского кодекса, возлагается на нанимателя (если другое не установлено договором аренды). Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить кто должен оплачивать услуги ЖКХ — арендодатель или арендатор.

Как избежать повышения арендной платы?

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчёт, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно норм статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Кто должен делать ремонт: квартирант или арендодатель?

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи, коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт – арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор аренды и вернуть деньги?

По своей сути договор аренды – это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе наймодателя, так и нанимателя жилья. Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них. Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда.

Обратите внимание! Уведомление о расторжении договора найма может осуществляться и в устной форме, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не сможет подтвердить надлежащее информирование арендодателя, собственник жилья имеет право требовать в суде взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

В соответствии со ст. 784 Гражданского кодекса наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение не надлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.

Корисні закони: Про оренду державного та комунального майна

Користуйтеся консультацією: Договір оренди: загальні положення.

Как сдать квартиру в аренду

Сдача квартир (комнат) в аренду в настоящее время является одним из наиболее распространенных, удобных и выгодных способов получения дополнительного дохода. Однако, перед тем, как сдать квартиру в найм, собственнику жилья следует тщательно изучить спрос и предложение рынка недвижимости, изучить специфику налогообложения и ответственность за уклонение от налогов, продумать все нюансы арендных обязательств и обеспечить «товарный» вид сдаваемой жилплощади.

Стоимость сдаваемой квартиры

Первым пунктом на пути к сдаче квартиры (комнаты) является определение стоимости аренды. Именно адекватная цена помогает быстрее сдать жилье. Итак, как же рассчитать сумму арендной платы? На самом деле все довольно просто: достаточно изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. Прочитайте объявления в газетах (на столбах, подъездах, остановках), просмотрите предложения в интернете, посоветуйтесь со знакомыми, сдающими или снимающими жилье. Кроме того, обзвоните несколько агентств недвижимости, опишите риэлтору достоинства и недостатки квартиры, ее расположение, местную инфраструктуру и уточните приблизительную стоимость аренды.

Цена аренды (найма) жилья во многом зависит от самой квартиры: ее метража, наличия ремонта и его качества, укомплектованности мебелью и бытовой техникой, наличие металлопластиковых окон и т.д. Также стоит принять во внимание место расположения недвижимости: район, транспортную развязку, наличие поблизости продуктового магазина, рынка, поликлиники, школы, детского сада, охраняемой стоянки и прочих благ цивилизации. Кроме того, немалую роль в формировании цены аренды играет год постройки дома, так как арендаторы все больше отдают предпочтение квартирам в новострое.

Срок аренды жилого помещения

Это очень важный момент, так как от выбранного срока сдачи квартиры зависит ваш заработок. Долгосрочная аренда недвижимости по своей сути является «пассивным доходом» и потенциальная прибыль не столь велика. Тем не менее, это приносит стабильные дивиденды и не отнимает много времени и сил. Посуточная сдача квартир (комнат) является более прибыльным вариантом, особенно актуальным в больших городах и туристических центрах. Однако, посуточная аренда квартир (домов) это, по сути, полноценный бизнес, требующий регулярных затрат времени на поиск клиентов. Кроме того, от арендодателя потребуются постоянные финансовые вливания на обновление ремонта, замену мебели и бытовой техники, уборку помещения, оплату коммунальных платежей, рекламу и прочее.

Агентство недвижимости или аренда квартир без посредников

Поиск квартиросъемщиков вы можете проводить самостоятельно или доверить его профессионалам. Принципиального значения это не имеет, однако и тот, и другой метод имеют свои преимущества и недостатки. Доверив поиск квартирантов агентству, вы перекладываете ответственность за подбор подходящего арендатора на риэлтора, тем самым освобождая свое время. Кроме того, риэлтерской компании поможет правильно оформить арендные отношения, подписав с нанимателем договор.

Сдать квартиру без риэлторов и посредников немного сложнее, так как поиск арендаторов может занять больше времени и потребовать от наймодателя определенных действий. В частности, чтобы быстро сдать квартиру или комнату можно расклеить объявления по району, напечатать рекламу в газете или разместить объявление в интернете. Также хорошим подспорьем станет «сарафанное радио», т.к. сдача квартиры знакомым поможет избежать мошенничества с арендной недвижимостью.

Налог за сдачу квартиры в аренду: как, когда и сколько

Сдавать квартиру официально и оплачивать подоходный налог за аренду или предоставлять жилье в наем «втихую» и не платить налоговые сборы, каждый решает самостоятельно. Однако арендодателям следует помнить, что сдача квартиры в аренду без уплаты налогов является правонарушением и грозит штрафом в размере от 17 до 34 тысяч гривен (ст. 212 Уголовного кодекса Украины).

Оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Сумма налога за аренду жилья рассчитывается наймодателем самостоятельно исходя из полученной прибыли. При этом, с 1 января 2016 года в Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18%.

Образец договора аренды жилого помещения:

ТИПОВИЙ ДОГОВІР

НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА

м. «___» 20__ р.

Ми, що нижче підписалися: ,

(прізвище, ім’я та по батькові наймодавця)

паспорт серія , ідентифікаційний код , що проживає за адресою: (надалі іменується – ОРЕНДОДАВЕЦЬ), з однієї сторони, та ,

(прізвище, ім’я та по батькові наймача)

паспорт серія , ідентифікаційний код

(надалі іменується – ОРЕНДАР) з іншої сторони, (в подальшому разом іменуються – СТОРОНИ) уклали цей Договір оренди квартири (надалі іменується «Договір») про наступне:

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1.1. Цим Договором регулюються правовідносини, пов’язані із переданням Наймодавцем Наймачу житла для проживання у ньому на визначений цим Договором строк та за встановлену цим Договором плату.

1.2. Під житлом у цьому Договорі розуміється квартира (надалі іменується «квартира, що здається в найм»):

1.2.1. Адреса: .

1.2.2. Загальна площа: .

1.2.3. Житлова (корисна) площа: .

1.2.4. Поверх: .

1.2.5. Кількість кімнат: .

1.2.6. Стан квартири на момент передачі в оренду: .

1.2.7. Недоліки квартири: .

1.3. В оренду також здається наступне майно‚ яке знаходиться у квартирі‚ що орендується: .

1.8. Сторони домовились про такий порядок відновлення квартири, що орендується та майна в ній:

• капітальний ремонт Приміщення та майна здійснює ,
• поточний ремонт Приміщення та майна в ній здійснює .

2. МЕТА ОРЕНДНОГО КОРИСТУВАННЯ

2.1. Квартира, що орендується, надається Орендарю для проживання Орендаря та членів його родини: .

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАННЯ КВАРТИРИ В ОРЕНДУ

3.1. Квартира та майно повинні бути передані Орендодавцем та прийняті Орендарем протягом днів з моменту набрання чинності цим Договором, що має бути оформлено Сторонами відповідним актом прийому-передачі.

3.2. Протягом строку, визначеного у п. 3.1 цього Договору, Орендодавець зобов'язаний підготувати квартиру для передання Орендарю.

3.3. У момент підписання Акта приймання-передачі Орендодавець передає Орендарю ключі від квартири, що орендується, та від кімнат, які знаходяться у даній квартирі.

4. СТРОК ОРЕНДИ

4.1. Строк оренди квартири складає років з моменту прийняття квартири, що орендується, за актом прийому-передачі.

4.2. Строк орендного користування може бути скорочений лише за взаємною згодою Сторін, що оформляється додатковою угодою Сторін.

5. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДОДАВЦЯ

5.1. Орендодавець за цим Договором має наступні права:

- один раз на квартал здійснювати перевірку порядку використання Орендарем квартири, що орендується, у відповідності до умов цього Договору шляхом ;

- вимагати від Орендаря звільнення квартири, що орендується, та повернення майна після закінчення строку орендного користування;

- вимагати від Орендаря дотримання Правил користування приміщеннями житлового будинку і прибудинковою територією;

- звертатися до суду з питань порушення Наймачем умов і положень цього Договору;

- вимагати від Наймача своєчасного внесення орендної плати;

5.2. Орендодавець за цим Договором бере на себе наступні обов'язки:

- надати квартиру, що здається в оренду користування в придатному для постійного проживання стані;

- захистити Наймача від майнових та інших претензій третіх осіб, які також володіють правом власності на наймане приміщення;

- здійснювати у разі необхідності капітальний ремонт квартири;

- забезпечувати надання комунальних послуг.

6. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДАРЯ

6.1. Орендар за цим Договором має наступні права:

- вимагати від Наймодавця своєчасного виконання комплексу робіт по утриманню житлового будинку, в якому знаходиться квартира, що орендується, самої цієї квартири і прибудинкової території, а також надання комунальних та інших послуг, передбачених цим Договором;

- вселити в квартиру, що орендується, незалежно від згоди Наймодавця своїх неповнолітніх дітей, дружину й непрацездатних батьків (вселення інших осіб допускається тільки за попередньою письмовою згодою Наймодавця);

- самостійно визначати порядок, умови та строки проживання в квартирі конкретних осіб із числа тих, що визначені у п. 2.1 цього Договору;

- вимагати перерахунку (зменшення) орендної плати за умови невиконання Наймодавцем обов'язків, передбачених цим Договором.

- установлювати замки на вхідні двері та кімнати, укріплювати вхідні двері квартири, що орендується;

- установлювати сигналізацію та інші системи охорони в квартирі, що орендується;

- обладнати та оформити квартиру, що орендується, на власний розсуд;

6.2. Орендар за цим Договором бере на себе наступні обов'язки:

- використовувати квартиру, що орендується, за її цільовим призначенням у відповідності до п. 2.1 цього Договору;

- звільнити квартиру, що орендується, та повернути Орендодавцеві майно після закінчення обумовленого в цьому Договорі строку оренди;

- дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та правил пожежної безпеки;

- усувати наслідки аварій, що сталися в квартирі, а також інформувати про ці та інші пошкодження квартири та майна Орендодавця;

- безперешкодно допускати Орендодавця до квартири з метою перевірки її використання у відповідності до цього Договору;

- забезпечувати збереження і охайність квартири, орендованого приміщення, та підтримувати його в належному стані;

- не здійснювати перебудову та перепланування квартири без попередньої письмової згоди Орендодавця;

- здійснювати за власний рахунок поточний ремонт квартири;

- дбайливо ставитися до майна, яке знаходиться в квартирі.

7. ОРЕНДНА ПЛАТА

7.1. Розмір орендної плати за користування найманою квартирою та майном складає грн. за один місяць орендного користування.

7.2. Орендна плата сплачується готівкою або за вимогою Орендодавця в безготівковому порядку на рахунок останнього в не пізніше числа кожного місяця.

7.3. Орендар зобов'язаний протягом з моменту , перераховувати орендну плату за авансом.

7.4. Розмір орендної плати може переглядатися Сторонами один раз протягом за згодою Сторін шляхом .

8. ВИТРАТИ НА КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ

6.1. Комунальні послуги, які споживає Орендар оплачуються Орендарем самостійно на підставі рахунків відповідних організацій.

6.2. Усі витрати за користування телефонами в квартирі оплачуються Орендарем самостійно згідно з рахунками .

9. ПОРЯДОК ПОВЕРНЕННЯ КВАРТИРИ

9.1. Після закінчення строку оренди Орендар зобов'язаний передати Орендодавцю квартиру протягом з моменту закінчення строку орендного користування за актом прийому-передачі.

9.2. Протягом строку, визначеного у п. 9.1 цього Договору, Орендар зобов'язаний забезпечити виїзд осіб, які проживали в квартирі та підготувати її до передання Орендодавцю.

9.3. Квартира, що орендується, та майно вважаються фактично переданими Орендодавцю з моменту підписання Сторонами акта прийому-передачі.

9.4. В момент підписання акта прийому-передачі Орендар передає Орендодавцю ключі від квартири, що орендується.

9.5. Квартира і майно, що орендуються, повинні бути передані Орендодавцю у тому ж стані, в якому вони були передані в орендне користування з урахуванням нормального природного зносу.

10. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ЗА ПОРУШЕННЯ ДОГОВОРУ

10.1. У випадку порушення Договору Сторони несуть відповідальність, визначену цим Договором та (або) чинним законодавством України.

10.2. Невиконання або неналежне виконання Договору вважається порушенням умов, визначених змістом цього Договору.

10.3. Сторона не несе відповідальності за порушення Договору, якщо воно сталося не з її вини (умислу чи необережності).

10.4. Сторона вважається невинуватою і не несе відповідальності за порушення Договору, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання цього Договору.

11. ПІДСТАВИ ДОСТРОКОВОГО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

11.1. Цей Договір може бути розірваний достроково в порядку та на умовах, що визначені у ст. 825 Цивільного кодексу України.

12. ОСОБЛИВІ УМОВИ ДОГОВОРУ

У цьому пункті можна прописати індивідуальні побажання, додаткові права та обов’язки орендодавця та наймача жилого приміщення. Наприклад:

12.1. Орендар несе наступну відповідальність:

- у випадку прострочення в прийнятті майна та квартири, що орендується, - неустойка в розмірі ;

- у випадку прострочення по сплаті орендних платежів - пеня в розмірі від суми боргу за кожен день прострочення;

- у випадку нецільового використання квартири, що орендується, - штраф у розмірі від загальної суми орендної плати, що підлягає сплаті за цим Договором;

- за передання квартири, що орендується, або її кімнат в суборенду без письмової згоди Орендодавця - штраф у розмірі .

12.2. Орендодавець несе наступну відповідальність:

- у випадку прострочення по переданню Орендарю квартири, що орендується, та майна - неустойка в розмірі .

13. ДІЯ ДОГОВОРУ

13.1. Цей Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання Сторонами.

13.2. Строк дії Договору починає з моменту, визначеного у п. 13.1 цього Договору та закінчується .

13.3. Закінчення строку цього Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії цього Договору.

13.4. Якщо інше прямо не передбачено цим Договором або чинним законодавством України, зміни у цей Договір можуть бути внесені тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється додатковою угодою.

13.5. Зміни до Договору набирають чинності з моменту оформлення відповідної додаткової угоди, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді, цьому Договорі або у чинному законодавстві.

13.6. Якщо інше прямо не передбачено Договором або чинним українським законодавством, цей Договір може бути розірваний тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється додатковою угодою.

13.7. Цей Договір вважається розірваним з моменту належного оформлення Сторонами відповідної додаткової угоди, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді, цьому Договорі або у чинному законодавстві.

Источник: lawportal.com.ua