Земля найважливіший актив! 10 класних рішень суду 2017 року у земельних справах за версією ресурсу «Протокол»!

Актуальність судової практики у земельному праві з кожним роком зростає, навіть у кризу. Радимо усім все ж таки витрачати час та кошти і оформлювати крок за кроком права на земельні ділянки усіх видів. Сподіваємось підібрані судові рішення ухвалені у 2017 році Вам допоможуть. Тексти усіх цих рішень із описом фабули знаходяться у розділі ресурсу «Цікаві судові рішення». У землі повинен бути власник або користувач. Успіхів на тернистому шляху набуття!

ДАЙДЖЕСТ: 10 судових справ про делікти та відшкодування шкоди, які є найбільш істотними у 2017 році за версією ресурсу «Протокол»!

Виконавче провадження. 10 приголомшливих рішень суду у 2017 році від юридичного ресурсу «Протокол»!

2017 рік: 10 найбільш цікавих рішень щодо спорів з банками за версією ресурсу «Протокол»!

Да прибудет с Вами СИЛА! 10 судових баталій з фіскалами 2017 року за версією ресурсу «Протокол»!

Трудові спори у 2017 році. 10 рішень суду від ресурсу "Протокол", які стануть Вам у нагоді!

Які спадкові спори приніс нам 2017 рік? Дайджест судових рішень ресурсу Протокол для наших любих користувачів!

Житлові спори! 10 судових рішень, які визначають практику у 2017 році за версією ресурсу «Протокол»!

Право власності священне! 10 пам’ятних рішень суду про захист власності за версією ресурсу «Протокол» у 2017 році!

Земля найважливіший актив! 10 класних рішень суду 2017 року у земельних справах за версією ресурсу «Протокол»!

1. Байдуже, що написано в догорі оренди землі! Орендна плата НЕ може бути нижчою ніж передбачено ПК України!

Договір оренди землі може укладатись строком до 50 років, в тому числі і щодо земель державної та комунальної власності, і поширеними є випадки укладання договорів оренди на строк 15, 20, 25 років і більше. Багато таких договір були укладені у 90-х роках, ще до прийняття Податкового кодексу України, і у багатьох випадках сторонами були встановлені надзвичайно низькі розміри орендної плати. Зрозуміло, що громада або держава втрачають кошти, і враховуючи довготривалість оренди такий стан речей є неприйнятним.

Із прийняттям ПК України були встановлені мінімальні граничні розміри плати за землекористування для різних категорій земельних ділянок, менше яких сплачувати орендар чи фактичний землекористувач не мають права. У випадку, якщо договором оренди землі був встановлений розмір орендної плати нижчий ніж передбачений підпунктом 288.5.1, пунктом 288.5, ст. 288 ПК України, сторони були зобов’язані внести зміни у такий договір і привести його у відповідність із діючим податковим законодавством. На практиці це робили далеко не всі: адже з одного боку ніхто не хоче сплачувати більше, а з іншого – укладання додаткової угоди до договору оренди з органом місцевого самоврядування це завжди довгий, затратний та корупційний шлях…

Були і залишаються такі орендарі, які «вірять» у договір оренди землі і намагаються у судах довести, що незважаючи на встановлені ПК України граничні мінімальні розміри орендної плати, у орендаря є право сплачувати орендну плату всупереч ПК України, у відповідності із положенням договору оренди землі. На прикладі цієї справи ВСУ спростовує цю позицію.

Відповідно до ст. 5 ВСУ посилається на принцип пріоритетності норм ПК України у питаннях оподаткування над іншими законами, тому фіскальні органи мають право перевіряти договори оренди землі державної або комунальної власності на предмет відповідності розмірів орендної плати вимогам ПК України. У випадку встановлення під час перевірки порушення норм ПК України, зокрема не приведення раніше укладених договорів до вимог діючого податкового законодавства, фіскальні органи правомірно донараховують орендарям зобов’язання із сплати орендної плати та штрафні санкції.

Аналізуйте судовий акт: Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

2. Правильною є позивна вимога «про розірвання договору оренди землі». В усіх інших варіантах суд може відмовити.

Взагалі ця проблема стара та складна і не зважаючи на істотні законодавчі поліпшення у питаннях оформлення прав власності на нерухомість – залишається. Так, у цій справі були будинок та земельна ділянка в оренді, права на які оформлені на одну юридичну особу – позивача. Далі, позивач відчужує будинок, в даному випадку на підставі договору задоволення вимог іпотекодержателя, третій особі, і звичайно договір оренди землі йому не потрібен. Новий договір оренди землі потрібен новому власнику будинку принаймні теоретично.

Здавалось з точки зору здорового глузду, що місцева рада також зацікавлена у переоформленні прав оренди на нового власника будинку, бо так просто правильно. Проте – ні. Починається як мінімум - бездіяльність, а як правило – корупція. І головне, за весь час до моменту розірвання договору оренди землі колишній власник будинку повинен сплачувати орендну плату, хоча він абсолютно не користується цією з/д. Інакше фіскальний орган нарахує та донарахує…

І ось позивач спочатку звертається до місцевої ради із заявою про відмову від користування з/д та проханням вилучити в нього цю з/д та зарахувати до комунальної власності. Цікаво, що через тривалий час місцева рада все ж таки приймає рішення, яке є безспірною підставою для розірвання договору оренди землі. (в багатьох випадках таке рішення не приймається роками без хабаря). Зокрема у рішенні зазначається наступне: «вилучити з/д, зарахувати з/д до земель міста, зобов’язати позивача у тримісячний строк укласти з міською радою в установленому порядку договір про розірвання договору оренди з/д». Ну що ще потрібно?

На підставі такого рішення позивач навідується до місцевої ради з питанням, потім з претензією – «скажіть, коли прийти підписати договір про розірвання». І починаються відписки на кшталт «зберіть та подайте документи у кабінет за №..» та потім взагалі ігнор. Нарешті позивач звернувся із позовом, і суд першої інстанції йому відмовив обґрунтовуючи це тим, що позивачем вчасно і в повному обсязі не були подані «відповідні» документи….

Проте, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, задовільнив позов та вирішив «розірвати договір оренди земельної ділянки». Саме розірвати договір оренди земельної ділянки слід прости суд у такому випадку, а не, наприклад, «визнати розірваним» (такий спосіб захисту права не застосовується у господарському процесі).

ВССУ відхиляючи касаційну скаргу місцевої ради підкреслив таке. На час розгляду спору державна реєстрації з/д за місцевою радою проведена не була, а установлений порядок розірвання договорів оренди з/д передбачає укладання договору про розірвання тільки після державної реєстрації цієї з/д за територіальною громадою. Проте, це аж ніяк не стосується позивача. Місцевою радою було прийнято рішення про укладання договору про розірвання у тримісячний строк. Це рішення виконано не було, і бездіяльність відповідача порушує права позивача.

У такому спорі слід керуватись ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом» та ст. 141 ЗК України, згідно якої підставою припинення права користування з/д є набуття іншою особою права власності на будинок, яких розташований на цій з/д.

ВСУ аналогічно висловився у постановах від 20.08.2013 у справі № 3-15гс13 та від 11.05.2016 у справі № 3-421гс16.

Насамкінець, необхідно підкреслити традиційно безглузду політику місцевої ради у цьому питанні. Замість того, щоб просто підписати доп. про розірвання та сконцентрувати зусилля на укладанні договору оренди з/д із новим власником будівлі, місцева рада вдається до судових процесів, оскаржень та бездіяльності не отримуючи від цього нічого та неефективно використовуючи працю співробітників свого апарату. І така політика безглуздого оскарження очевидних протиправних речей існує практично в усіх органах державної влади та місцевого самоврядування…

Аналізуйте судовий акт: Орендарю до місцевої ради слід звертатись із вимогою «розірвати договір оренди землі» після того як він відчужив будівлю, яка знаходиться на цій землі, автоматично оренда не припиняється (ВГСУ 19 квітня 2017р., № 904/6738/16)

3. Навіть, якщо потім сплатив, але підставою для розірвання договору оренди землі є встановлений факт систематичної несплати орендної плати

Між фізичною особою - орендодавцем та агрокомпанією - орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендна плата сплачується один раз на рік. Орендар порушив ці умови неодноразово і істотно прострочив терміни сплати орендної плати. Проте пізніше все ж таки оренду плату сплатив. На жаль фізична особа померла, а спадкоємець звернувся із позовом про розірвання договору оренди землі, зобов’язання повернути земельну ділянку та скасування державної реєстрації права оренди.

Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, ВССУ скасував рішення суду апеляційної інстанції і направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

ВССУ підкреслив, що відповідно до ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування з/д є систематична несплата орендної плати. Стаття 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків передбачених цим договором та законодавством. Незважаючи на те, що орендар пізніше погасив заборгованість із сплати орендної плати перед орендодавцем, так чи інакше він порушив умови договору оренди та ст. 526 ЦК України, згідно якої зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та законодавства.

Отже, орендну плату за користування з/д слід не тільки сплачувати, а сплачувати вчасно на умовах, що передбачені договором оренди землі.

Аналізуйте судовий акт: Факт систематичної несплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі незважаючи на погашення орендарем в подальшому заборгованості та відновлення прав орендодавця (ВССУ від 15 лютого 2017р. у справі № 235/1629/16-ц)

4. Договір оренди землі без нормативної грошової оцінки НЕ є недійсним, хоча такий пункт повинен бути.

Увага! Спільне засідання цивільної та господарської палат ВСУ!

Рішенням суду першої інстанції, з яким погодились апеляційний та касаційний суди, задоволено позов прокуратури та визнано недійсними договори оренди земельних ділянок, скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок та земельні ділянки повернено у власність держави.

Підставою для задоволення позовних вимог стало те, що момент укладення вказаних договорів не було проведено нормативної грошової оцінки земель, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. В свою чергу оскільки орендна плата, відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору відсутність її розміру стало підставою для визнання договорі недійсними.

Проте, скасовуючи зазначені рішення ВСУ вказав, що судами, які розглядали справу не взято до уваги той факт, що подальшому сторони оспорюваних договорів вчинили дії, спрямовані на приведення зазначених правочинів у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які передавались в оренду та уклали додаткові угоди, якими були внесені зміни до спірних договорів із зазначеного питання, чи було взагалі порушено права орендодавця при укладенні таких договорів, як це передбачено ст. 16 та чи відповідає така зміна вимогам ст. 632 ЦК України.

Окрім того, прокурор,звертаючись до суду із цим позовом не вказав органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Наявіність усіх всіх фактів стала підставою для скасування рішень та направлення справи до суду першої інстанції для нового розгляду

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-2195цс16: Відносини, пов’язані з орендою землі для ведення фермерського господарства регулюються відповідними нормами ЦК України, ЗК України, законами України «Про фермерське господарство», «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами.

Так, згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Крім того, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обов’язок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

Відповідно до абзацу 13 статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частиною п’ятою статті 5 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно із частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка – конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

Аналізуйте судовий акт: Невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у договорі оренди не породжує юридичних наслідків та НЕ зумовлює його недійсність (ВСУ у справі № 6-2195цс16 від 13 березня 2017р.)

5. Заборонено використовувати землю без правовстановлюючих документів, бо ще і збитки стягнуть.

Міська рада звернулася до Господарського суду із позовом до Приватного підприємства про стягнення збитків у розмірі 85 638, 55 грн. за користування частиною земельної ділянки, загальною площею 0,0966 га протягом майже двох з половиною років без правовстановлюючих документів.

Суд першої інстанції в позові відмовив повністю, але постановою апеляційного господарського суду зазначене судове рішення скасоване. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково. Стягнуто з Приватного підприємства на користь міської ради 85 638, 55 грн. збитків.

При цьому суд зазначив, що Приватне підприємство не виконало обов'язку щодо належного та своєчасного оформлення права користування земельною ділянкою, на який знаходиться належне йому на праві власності нерухоме майно, та проявило бездіяльність у вчиненні передбачених чинним законодавством заходів щодо цього.

Отже, у діях відповідача наявні всі ознаки цивільного правопорушення, в тому числі, і причинний зв'язок між протиправною поведінкою відповідача та понесеними позивачем збитками, оскільки несвоєчасне оформлення документів на право оренди земельної ділянки призвело до неотримання міською радою доходу від орендної плати частини ділянки.

ВГСУ погодився с цим рішенням, зазначивши, що володіючи з 2006 р. об’єктами нерухомості на цій земельній ділянці, Приватне підприємство тільки у 2013 році звернулось для затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельну ділянку, і лише у 2016 році уклало договір оренди з визначенням розміру орендної плати пропорційно до розміру належних часток у будівлі.

Рішення суду мотивовано, зокрема, наступними приписами законодавства:

- відповідно до ст. 156 ЗК України власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок, зокрема, неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки;

- відшкодування збитків юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам встановлюється КМ України ( ст.157 ЗК України);

- п. 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою КМ України від 19.04.1993 № 284, передбачено, що відшкодуванню підлягають збитки власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.

У зв’язку наведеним доречно також зазначити, що в постанові ВСУ від 17.02.16 р. у справі № 3-1160г15 була викладена правова позиція про те, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід), а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі.

Аналізуйте судовий акт: Використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати, а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі (Справа № 920/1039/16, 12.07.17)

6. Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення виставлена на Торги, інший спосіб її виділення неможливий.

Особа звернулась із клопотанням до органу Держгеокадастру про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність з/д для ведення особистого селянського господарства, яка розташована за межами населеного пункту. Держгеокадастр відмовив особі листом у такому дозволі обґрунтовуючи віднесення з/д до земель товарного сільськогосподарського виробництва та включення її до переліку земель державної власності, права на які мають бути продані із земельних торгів. Особа оскаржила відмову до суду.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, задовільнив позов. Зокрема, судами було підкреслено, що відповідно до ст. 118 ЗК України - "порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами" включення спірної з/д до Переліку з/д, права на які виставляються на земельні торги, не є підставою для відмови у задоволенні клопотання позивача, тому відмова відповідача є протиправною. Окрім цього суд зазначив, що відповідно до ч. 5, ст. 20 та ст. 33 ЗК України з/д ОСГ може бути передана особі для використання для ведення ТСГ, тому твердження відповідача про неможливість такого передання є безпідставним.

Проте, суд касаційної інстанції скасував ці рішення та відмовив у задоволенні позову. ВАСУ прийшов до висновку, що положення ЗК України, зокрема ст. ст. 135 та 136 ЗК України прямо забороняють прямо передбачено заборону відчуження земельних ділянок, включених до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги. Так, пункт 3, ст. 136 ЗК України передбачає, що "земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них, які виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися у користування до завершення торгів."

Окрім цього відповідно до ст. 136 ЗК України формування самого Переліку віднесено до компетенції організатора проведення земельних торгів, в даному випадку органу Держгеокадастру, тому відмова позивачу у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення у власність з/д є законною.

Аналізуйте судовий акт: Включення земельної ділянки до Переліку ділянок сільськогосподарського призначення держвласності, які виставляються на торги, виключає виділення цієї з/д будь-якій особі в інший спосіб (ВАСУ від 13 липня 2017р. у справі № 821/445/16)

7. Тупо, але законність розпорядження органу влади щодо передання у власність земельної ділянки самому власнику слід перевіряти. Бо позбавлять потім права власності, якщо незаконне.

Законність набуття права власності на землю поєднанується з додержанням засад правового порядку, відповідно до яких органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Судова справа, що пропонується увазі, стосується перш за все саме цього питання. Прокурутура області у своєму позові просила суд визнати незаконним та скасуватирозпорядження голови районної державної адміністарції, якими надавався дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок для передачі у власність для індивідуального дачного будівництва; затверджувався проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок із земель запасу рекреаційного призначення для передачі їх у власність 88 громадянам для індивідуального дачного будівництва за межами населених пунктів, тощо.

Рішенням суду першої інстанції, в цілому залишеному без змін апеляційним судом, позов прокурора задоволено. Скасовані вказані розпорядження голови РДА, а, крім того, - скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на земельну ділянку і витребувано з незаконного володіння особи та передано державному лісовому господарству земельну ділянку.

ВССУ, розглянувши касаційні скарги двох громадян, що виявились власниками цієї землі, погодився із зазначеними судовими рішенями, зазначивши, зокрема, таке.

Спірна земельна ділянка, яка вибула з користування державного лісового господарства та виключена зі складу земель лісового фонду за рішенням районної державної адміністрації, належить до земель лісового фонду та на час прийняття рішення про її відчуження перебувала в державній власності й вибула з володіння власника - держави - поза його волею, оскільки відповідно до чинного законодавства (ч. ч. 1, 2, 5, 6 ст. 149 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) п. 2 ст. 5 ЛК України) право розпорядження нею не належало РДА, жодних дій щодо розпорядження зазначеними земельною ділянкою компетентним органом не вчинялось, а також, що зміна цільового призначення відбулася з порушенням встановленого законом порядку.

Таким чином, відповідачі не могли законно набути права приватної власності на спірну земельну ділянку. Натомість вони набули такого права власності в спосіб, який за формальними ознаками має вигляд законного: юридичне оформлення права власності відповідачів на землю стало можливим у результаті прийняття районною адміністрацією низки рішень, які визнані неправомірними і скасовані, та наступного укладення договору купівлі-продажу.

Вказані вище висновки узгоджуються з правовими позиціями Верховного Суду України, викладеними у постанові від 02.11.16 № 6-2161цс16, та у постанові від 29.06.16 № 6-1376цс16.

Аналізуйте судовий акт: Незаконне розпорядження органу влади земельною ділянкою унеможливлює законне набуття права приватної власності на отриману земельну ділянку, навіть при юридичному оформленні цього права (Справа № 617/682/15-ц, 06.03.17)

8. Рішення про права співвласників щодо порядку користування земельною ділянкою та майна, яке на ній розташоване.

Досить часто будинки належать декільком співвласникам, і кількість таких співвласників законом необмежена. Земельна ділянка під будинком і навколо нього має цільове призначення – «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» і повинна перебувати у спільній частковій власності усіх співвласників будинку при оформленні її за правилами, передбаченими ЗК України. У багатьох випадках присадибна ділянка неоформлена і знаходиться у постійному користуванні на підставі документів виданих до прийняття ЗК України, на ім’я особи, яка може вже давно і не володіти самим будинком.

На присадибній ділянці окрім самого будинку як правило є літні кухні, господарські споруди, гаражі, альтанки, тощо. Поділений між співвласниками будинок може мати різні входи, під’їзди, навіть вигрібні ями. Отже, спори неминучі. Тому, ст. 88 ЗК України передбачає право співвласників на встановлення порядку користування з/д, яка перебуває у спільній частковій власності. Якщо співвласники не можуть між собою домовитись про порядок користування з/д, то такий порядок встановлюється судом за позовом одного із співвласників.

Як правило для поділу присадибної ділянки або визначення порядку її користування суд призначає у справі будівельно-технічну експертизу і на підставі її пропозицій ухвалює рішення. На практиці може бути декілька варіантів порядку користування з/д і суду треба обрати один з них. Обираючи з наданих експертом та сторонами варіантів суд обов’язково повинен врахувати розмір часток у з/д кожного із співвласників. Водночас суд також повинен забезпечити вільне користування кожному із співвласників майном, яке знаходиться на з/д і належить йому на праві власності. Наприклад, власнику гаражу повинен бути забезпечений доступ до нього, або до входу в частину будинка одного із співвласників повинен бути забезпечений під’їзд.

У рішеннях судів, які скасував ВСУ таких прав одного із співвласників дотримано не було. Хоча суд і обрав один із варіантів запропонованих експертом, цей варіант не забезпечував право співвласника на користування належним йому гаражем, який згідно технічного паспорту забудови розташований на спільній з/д. ВСУ підкреслив, що відповідно до ч. 5, ст. 319 ЦК України наявне в однієї особи право не може порушувати право іншої особи. Цікаво, що сам гараж збудований не був, де-факто наявним був лише фундамент, проте технічний паспорт забудови все ж таки переконав ВСУ у порушенні права.

Аналізуйте судовий акт: При встановленні порядку користування з/д, яка перебуває у спільній частковій власності, суд на підставі будівельно-технічної експертизи забезпечує кожному із співвласників вільне користування належним йому майном (ВСУ, № 6-841цс16, 15.05.2017)

9. Буває, що дійсним визнається і договір оренди землі без пункту про розмір орендної плати.

Стаття 15 ЗУ «Про оренду землі» визначає істотні умови договору оренди землі серед яких зокрема: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відповідно до ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, в тому числі тих що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Проте, на практиці, насамперед там де договори оренди нотаріально не посвідчуються сторонами, трапляються випадки не дотримання вимог щодо істотних умов договору.

В даному випадку договорі оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6, 37 га був укладений без зазначення розміру орендної плати строком на 10 років, і орендодавець – нащадок працівника колгоспу звернувся із позовом про визнання такого договору недійсним та про повернення з\д власнику. В договорі оренди зелі також не був вказаний розмір податку за користування земельною ділянкою.

Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, суд касаційної інстанції залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.

Відмовляючи у задоволенні позову суди згадали Постанову ВСУ від 04 лютого 2015 року справа № 6-233цс14.

Згідно такого підходу для визнання договору недійсним (при цьому очевидно будь-якого) недостатньо лише фактичне недотримання сторонами ст. 638 ЦК України –«укладання договору», а необхідно суду встановити, що невизначення сторонами істотної умови в договорі після його укладення порушує права позивача.

В даному випадку позивач начебто не довів, що відсутність орендної плати в договорі порушує його права, а захисту судом підлягає лише порушене право. Суд підкреслив, що позивач отримує орендну плати два роки хоча і невстановленого розміру. Позовні вимоги не уточнювалися, отже за думкою суду позивач сам винен, що неправильно подав позов…

Аналізуйте судовий акт: Попри те що, що розмір орендної плати є істотною умовою оренди землі, відсутність відповідного пункту в договорі НЕ є підставою для визнання його недійсним (ВССУ у справі № 618/588/16-ц від 02 листопада 2017р.)

10. Планово-картографічні матеріали лісовпорядкування є належними документами на підтвердження права постійного користування земельними ділянками лісогосподарського призначення"

Згідно з вимогами статей 125,126 Земельного кодексу України від 25.10.2001 (в його першій редакції) право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Подібним чином були врегульовані правовідносини щодо виникнення речового права на земельні ділянки і Земельним кодексом України від 18.12.1990 року.

Позивач звернувся до суду з позовом до Управління Держкомзему, у якому просив зобов'язати відповідача розглянути заяви щодо визначення кадастрових номерів земельних ділянок на підставі виготовленої технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок з відображенням відомостей, що земельні ділянки відносяться до земель рекреаційного призначення та надані для використання у рекреаційних цілях Позивачу.

В обгрунтування позовних вимог Позивач посилався на відсутність у спеціалізованого лісогосподарського державного підприємства - ДП "Вовчанське лісове господарство" державного акту на право постійного користування лісовими земельними ділянками, як того вимагають положення Земельного кодексу України та Лісового кодексу України. У звязку із чим, правових підстав для відмови у визначенні земельним ділянкам кадастрових номерів із цільовим призначенням - для використання в рекреаційних цілях в Управління Держкомзему немає.

Із відповідною правовою позицією Позивача погодився суд першої інстанції. Суд апеляційної інстанції вказане рішення скасував, в задоволенні позовних вимог відмовив. Вищій адміністративний суд України, в свою чергу, скасував рішення суду апеляційної інстанції, залишив в силі рішення суду першої інстанції, погодившись з його правовими висновками.

Не погоджуючись з ухвалою суду касаційної інстанції, заступник Генерального прокурора України звернувся із заявою про її перегляд Верховним Судом України з підстави неоднакового застосування касаційними судами статей 125, 126 ЗК, пункту 5 Прикінцевих положень ЛК.

Верховний суд України вищевказану заяву заступника Генерального прокурора України задовольнив, направив справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції та виклав цікавий правовий висновок із наступним його обгрунтуванням.

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, у тому числі землі лісогосподарського призначення (стаття 19 ЗК).

Згідно зі статтею 55 ЗК до земель лісогосподарського призначення належать землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства. До земель лісогосподарського призначення не належать землі, зайняті: зеленими насадженнями у межах населених пунктів, які не віднесені до категорії лісів; окремими деревами і групами дерев, чагарниками на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках.

Таким чином, землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства, належать до земель лісогосподарського призначення, на які поширюється особливий режим щодо використання, надання в користування та передачі у власність.

При цьому за статтею 3 ЗК земельні відносини, що виникають при використанні лісів, регулюються також нормативно-правовими актами про ліси, якщо вони не суперечать ЗК.

За статтею 48 ЛК в матеріалах лісовпорядкування дається якісна і кількісна характеристика кожної лісової ділянки, комплексна оцінка ведення лісового господарства, що є основою для розроблення на засадах сталого розвитку проекту організації та розвитку лісового господарства відповідного об'єкта лісовпорядкування.

Згідно з пунктом 5 Прикінцевих положень ЛК до одержання в установленому порядку державними лісогосподарськими підприємствами державних актів на право постійного користування земельними лісовими ділянками, документами, що підтверджують це право на раніше надані землі, є планово-картографічні матеріали лісовпорядкування.

Планово-картографічні матеріали лісовпорядкування складаються на підставі натурних лісовпорядних робіт та камерального дешифрування аерознімків, містять детальну характеристику лісу. Перелік планово-картографічних лісовпорядкувальних матеріалів, методи їх створення, масштаби, вимоги до змісту та оформлення, якості виготовлення тощо регламентуються галузевими нормативними документами. Зокрема, за змістом пункту 1.1 Інструкції про порядок створення і розмноження лісових карт, затвердженої Державним комітетом СРСР по лісовому господарству 11 грудня 1986 року, планшети лісовпорядкувальні належать до планово-картографічних матеріалів лісовпорядкування.

Отже, системний аналіз наведених норм законодавства дозволяє дійти висновку про те, що при вирішенні питання щодо перебування земельної лісової ділянки в користуванні державного лісогосподарського підприємства необхідно враховувати положення пункту 5 Прикінцевих положень ЛК.

Від себе хочу додати, що така правова позиція, хоч і не зовсім узгоджена з нормами Земельного кодексу України, які мають пріорітет перед нормами Лісового кодексу України в частині регулювання земельних правовідносин, є обгрунтованою та раціональною, оскільки ліси України підлягають особливій охороні з боку держави і відстутність у спеціалізованих лісогосподарських підприємств з тих чи інших причин державних актів не повинна бути правовою можливістю для різноманітних зловживань з боку заінтересованих осіб та вилучення земель лісогосподарського призначення для інших потреб в обхід чітко регламентованого порядку, передбаченого нормами ЗК України.

Аналізуйте судовий акт: "Планово-картографічні матеріали лісовпорядкування є належними документами на підтвердження права постійного користування земельними ділянками лісогосподарського призначення" (Постанова ВСУ від 27.01.2015 по справі № 21-570а14)

НАСАМКІНЕЦЬ:

1) Емфітевзис встановлюється виключно на підставі договору і судом встановлений бути не може

Емфітевзис, суперфіцій, сервітут стародавні римські терміни, яка офіційну увійшли в сучасний наш обіход із прийняттям Земельного кодексу України. Їх визначення зокрема дається у ст. 102-1 ЗК України – «підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».

Сама ухвала ВССУ, що наводиться нижче стосується успадкування права користування земельною ділянкою, що неможливо, як було вже визначено ВСУ у справі №6-2329цс16 від 5 жовтня 2016року. ВССУ підтверджує це, відмовляє заявнику та залишає відмовне рішення суду касаційної інстанції без змін.

Для нас ця ухвала цікава тим, що ВССУ застосував термін емфітевзис та прийшов до висновку, що таке строкове право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути успадковане, проте виникає та регулюється виключно на підставі договору про емфітевзис, а не за допомогою певною конструкції у судовому рішенні. Тому, очевидно така схема для спадкування прав на земельну ділянку, яка НЕ оформлена за діючим Земельним кодексом України не пройде.

Аналізуйте судовий акт: Емфітевзис встановлюється виключно на підставі договору і судом встановлений бути не може (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) (ВССУ у справі № 313/1730/15-ц від 13 березня 2017р.)

2) Земельний сервітут встановлюється судом у випадку, коли відповідач НЕ довів, що позивач може задовольнити свої потреби щодо використання з/д в менш обтяжливий спосіб ніж запропонований

Іноді дива трапляються, і суди прогресивно врегульовують складні земельні спори, зокрема щодо встановлення платного строкового земельного сервітуту. Хоча, на жаль досі у більшості подібних неординарних справах суди не мають бажання розбиратись, і конфліктна ситуація між сторонами залишається і після суду.

Земельний сервітут – це право власника або землекористувача з/д на обмежене платне або безоплатне користування чужою з/д. Відповідно до ст. 100 ЗК України – «порядок встановлення земельних сервітутів» сервітут встановлюється договором, законом, заповітом або рішенням суду та підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. ЗК визначає перелік базових земельних сервітутів і не обмежує цей перелік.

У цій справі позивач після ігнорування відповідачем пропозиції укласти договір сервітуту звернувся із позовом про встановлення судом сервітуту "про надання права пересування дощувальної машини через земельні ділянки, які належать на праві власності відповідачу."

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову у кращих традиціях порушення принципу змагальності сторін: позивач - не надав доказів, щодо неможливості задовільнити свої потреби у використанні своєї з/д без права проходу дощувальної машини по з/д відповідача.

Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції, і з ним погодився ВССУ, правильно застосувавши принцип змагальності сторін: відповідач - не надав доказів про те, що позивач має можливість використовувати з/д за цільовим призначенням в інший спосіб без проходу дощувальної машини по з/д відповідача.

Судом при встановленні сервітуту було також враховано наступне: цільове призначення з/д сільськогосподарське призначення – потребує постійного поливу, позивач – суб’єкт господарювання предметом діяльності якого є агробізнес, істотні умови сервітут – строк дії, площа, межі вказані на плані з/д і плата. Плата була запропонована позивачем і складає 100% земельного податку від земельного податку за частину з/д на які поширюється дія сервітуту.

Отже, беремо на озброєння це рішення і дякуємо суду за правильне застосування принципу змагальності сторін у справі.

Аналізуйте судовий акт: Земельний сервітут встановлюється судом у випадку, коли відповідач НЕ довів, що позивач може задовольнити свої потреби щодо використання з/д в менш обтяжливий спосіб ніж запропонований (ВССУ від 13 березня 2017р., справі № 662/675/16-ц)

Джерело: Інформаційно-правовий інтернет-ресурс "Протокол"