Як заволодіти державною землею. Інструкція для корупціонера

Ціна дії мораторію на продаж аграрної землі – корупція та зловживання чиновників. БізнесЦензор зібрав реальні випадки захоплення державної землі.

Дія мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення породжує тіньові схеми заволодіння нею.

Щоб заволодіти державною ділянкою землі потрібні: підходяща ділянка, "свій" голова сільської ради/районної державної адміністрації, зговірливий чиновник Держгеокадастру та організована група підставних осіб. Останнім не обов'язково знати про участь в схемі.

БізнесЦензор зібрав реальні схеми отримання у власність державної землі.

Цей текст – не інструкція до дії. Ми намагалися показати ситуацію, коли абсурдна заборона вільно розпоряджатися аграрною землею породжує схеми її привласнення та збагачення чиновників.

Коли політики розповідають про страшні наслідки від запровадження ринку землі, то думають вони не про землевласників, чиї права порушуються багато років, та розвиток економіки і фермерства, а про можливу втрату схем збагачення на мораторії.

Схема №1. Отримати землю у власність за безцінь

Така можливість була до 2017 року, поки не запрацювали електронні земельні торги.

Щоб отримати землю зацікавлена особа просто домовлялася з відповідальним чиновником, в обмін на фінансову винагороду, про виділення ділянки в оренду.

Коли в 2017 році були запущені електронні земельні торги, схема прикрилася. Але ті, хто отримав державну землю в оренду раніше, щоб зберегти її, сьогодні вже домовляються з чиновниками про продовження договорів. Таким способом вони обходять електронні торги.

Приклад. В 2017 році в Одеській області голова та чиновник однієї районної державної адміністрації отримали хабар у $2300 за продовження договору оренди земельної ділянки.

Аналогічний випадок був у Волинській області. Там голова однієї з РДА віддав 16 гектар землі в оренду за хабар у $2000.

Читайте статью: Аренда земельного участка: тенденции судебной практики

Схема №2. Отримати державну землю у власність

Кожен громадянин України має законне право на безкоштовне отримання певної земельної ділянки. Для ведення власного господарства – до 2 га землі, а для садівництва – 0,12 га.

Хоч таке право у громадян є, проте скористатися ним непросто. Спробуйте отримати від держави землю за такою процедурою (Як це зробити? Інструкція).

Чимало знайомих автора зіткнулися з відмовою чиновників без обґрунтованих причин. Їм просто говорили: "землі немає".

Але вихід є. Можна заплатити відповідальному чиновнику (що і роблять громадяни України) і конституційне право громадянина "на безкоштовні 2 га" буде виконано.

Приклад. Чиновники однієї з сільських рад Вінницької області погодили безоплатну передачу землі в приватну власність, зловживаючи своїм становищем. Вони, зокрема, підробили рішення сільради та незаконно отримали інші документи.

Схема №3. Отримати землю через підставних осіб

Оскільки держава надає кожному громадянину безкоштовно 2 га землі для ведення особистого господарства, то цим користуються чиновники та бізнесмени.

Як це працює? Бізнесмен знаходить групу людей, за винагороду отримує від них довіреність на оформлення права власності та йде домовлятися з чиновником.

За такою схемою земля формально знаходиться у власності фізичних осіб, але насправді контролюється організатором схеми через договір оренди на 49 років, або взагалі на підставі неофіційної домовленості.

Іноді цими підставними особами стають учасники АТО, яким держава гарантує першочергове право отримання землі. При цьому "АТОшнику" не обов'язково бути приписаним, чи фактично проживати в тому населеному пункту, де видається земля.

Оскільки в Україні немає чітко визначеного порядку зміни цільового призначення землі, то часто особи, які отримали свої безкоштовні 2 га землі с/г призначення, змінюють цільове призначення цієї землі та продають її підприємцям.

Схема діє як один із способів отримати земельну ділянку через підставних осіб.

У кейсі ГПУ подібну схему намагалися провернути з учасниками АТО: отримати від них довіреність на оформлення землі, потім змінити її цільове призначення та викупити.

Буває, що підставних осіб використовують без їхнього відома. Так, підприємець вступає в змову з діючими чиновниками Держгеокадастру та місцевих адміністрацій, які мають доступ до персональних даних та копій паспортів певної частини громадян.

Далі вони підроблюють заяви певних осіб про виділення їм землі, проводять всі технічні процедури та приватизують землю. При цьому самі громадяни, чиї документи було використано, не знають, що стали власниками землі.

За такою схемою чиновники Держгеокадастру Київської області іриватизували понад 5 га землі. Ринкова вартість даної землі оцінюється в 4 млн грн.

У Волинській області був випадок, коли селяни, отримавши свої 2 га, передали право розпоряджатися ділянками підприємцям за 1-2 тисячі гривень. При цьому довіреність на оформлення договору від селян отримували треті особи.

І в реальному договорі оренди ціна передачі була 41 тисяча гривень. З цієї суми селяни потім були змушені сплатити податки.

Схема №4. Орендувати землю державної власності на 49 років (з можливістю викупу)

Цією схемою активно користувалися аграрні підприємства, коли Держгеокадастр передавав в оренду фермерам землі без аукціонів і обмеження площ.

Зокрема, агрохолдинг створював фермерське господарство, якому в оренду видавалася земля на 49 років.

Далі ферма під 3% передавала землю у суборенду агрохолдингу. Про такий приклад розповідав Андрій Кошиль, голова Земельної спілки України.

Схема №5. Взяти в суборенду землю державної установи

У державній та комунальній власності перебуває 10,5 млн га землі сільськогосподарського призначення. З цього обсягу – найбільше землі перебуває під управлінням НАН України.

Державні підприємства з їхньою ефективністю не в змозі власноруч обробляти такий масив землі. Тому землі здають в оренду – легальну або тіньову.

Як відбувається процес тіньової оренди землі? Державні організації, які управляють землями, передають ділянки в суброенду в обхід земельних аукціонів. Відбувається це за особистими домовленостями між керівником організації та аграрієм.

А сам процес передачі державної землі в користування відбувається через підписання договору підряду з приватними структурами.

Часто керівники держпідприємств і, навіть, військових частин передають землю в користування бізнесменам неофіційно, оскільки важко проконтролювати, хто обробляє поле, якщо воно знаходиться далеко від населених пунктів.

Наразі лише в НАБУ перебуває 25 справ щодо корупції з державними землями. Держава та місцеві громади лише за цими справами вже втратили 7000 гектар. Загальні збитки від цих оборудок перевищують 450 мільйонів гривень.

Схема №6. Взяти державну землю під забудову

Часто державні органи влади передають забудовникам землю, якою вони розпоряджаються. В обмін забудовник зобов'язується виділити певну кількість квартир в майбутньому ЖК для співробітників держоргану.

За даними НАБУ, в результаті такої операції, сукупна вартість таких квартир виявляється нижчою за ринкову вартість самої земельної ділянки.

Читайте статью: Пользование землёй без правоустанавливающих документов: особенности ответственности

Сім негативних наслідків мораторію на продаж землі

БізнесЦензор зібрав негативних наслідків, які мораторій на продаж сільськогосподарської землі вже приніс її власникам та державі.

В 90- х роках минулого століття сім мільйонів українців отримали у власність землю сільськогосподарського призначення. Це була земля колгоспів та радгоспів, яку пропорційно, в залежності від розміру земельного банку колективного господарства, розподілили між усіма працівниками.

В 2001 році в Україні було введено мораторій на продаж цієї землі. З того часу власники паїв втратили можливість розпоряджатися майном, яке належить їм за законом.

Уявіть, що держава ввела заборону на продаж квартир в панельках та хрущівках, які мешканці міст отримали у власність в результаті розвалу Союзу?

17 років тому мораторій на продаж землі назвали тимчасовим явищем і його, нібито, ввели, щоб захистити самих власників паїв від ділків, які могли б за безцінь скупити землю.

З того часу популярні маргінальні політики-популісти досі використовують цей аргумент для продовження дії мораторію.

При цьому реальними одержувачами вигоди від дії мораторію є агрохолдинги, яким вигідно в умовах відсутності ринку орендувати землю за заниженими ставками і чиновники, які торгують державною землею.

Водночас всі міжнародні партнери України та кредитори неодноразово рекомендували, а деякі навіть наполягають, відкрити ринок землі. Це не тільки викреслить Україні зі списку країни, де землю продавати заборонено (Північна Корея, Білорусь та Венесуела), але і приведе іноземні інвестиції та дасть можливість використовувати землю, як заставне майно для кредитування фермерів.

БізнесЦензор зібрав сім негативних наслідків, які мораторій уже приніс власникам землі та державі.

Мораторію на продаж ріллі – порушення конституційних прав людини

Це найбільший негативний наслідок. Захист прав на приватну власність, як і право нею розпоряджатися, повинно буди священним для розвиненої держави. В Україні все навпаки – держава наділила своїх громадян приватною власністю (землею) і заборонила нею розпоряджатися на власний розсуд.

Чи можна довіряти державі, яка не ставить в пріоритет права власних громадян?

Як наслідок, за час дії мораторію уже приблизно 1,5 млн земельних паїв перейшли у спадок, в результаті смерті попередніх власників.

Тобто 1,5 млн громадян України не змогли скористатися правом вільно користуватися землею. Наприклад продати, а гроші направити на лікування, покращення життєвих умов, або пустити на подорож.

Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення – джерело корупції

Хоч мораторій і існує на законодавчому рівні, насправді в Україні діє маса схем за якими можна стати власником землі. Ними користуються як звичайні фермери так і аграрні підприємства. Тобто ринок землі в Україні давно існує, але він знаходиться в тіні.

Проти його легалізації виступають політики та чиновники, які заробляють на цьому. Їх підтримують крупні агрохолдинги, яких влаштовує існуюча модель – оренда паїв за заниженими ставками та відсутність конкуренції.

Найбільш популярні схеми збагачення на земельному мораторію ми описували в попередньому матеріалі.

Згадайте новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

Через відсутність ринку землі власники земельних паїв недоотримують гроші

Без мораторію селяни могли би отримувати за оренду в 5 разів більше, ніж зараз. Так проект Міжнародного банку реконструкції та розвитку "Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні" підрахував, що чистий дохід від одного гектара землі в Україні становить – $200-250.

Водночас власники землі отримують з цих доходів, у вигляді ренти, всього $50. Згідно прогнозуСвітового банку, після відкриття ринку її вартість виросте втричі. Відповідно зростуть і ставки оренди завдяки появі конкуренції зі сторони аграріїв.

Мораторій погіршує якість землі

Оскільки орендатор не має права (і чіткої перспективи) стати власником орендованої землі та позбавлений гарантій збереження інвестицій, то він не зацікавлений в збереженні родючості ґрунтів.

Чи робили б ви капітальний ремонт в орендованій квартирі?

Аналогічно поводяться і орендатори. Не маючи гарантій довгострокової експлуатації землі, вони наймаються якомога швидше витиснути з чорноземів максимальний прибуток. Щоб переконатися в цьому варто проїхатися автомобілем Україною. Ми побачимо безкраї посіви кукурудзи та соняшнику. Культури, які виснажують ґрунти.

При цьому, орендарі не зацікавленні вносити необхідну кількість добрив, щоб підтримувати належну родючість ґрунтів, та проводити сівозміну (соняшник на одному полі можна садити через 6-7 років, а не через 3).

Недбале ставлення до землі призводить до її деградації. За даними IMF Group Ukraine, за час дії мораторію вміст гумусу в середньому по Україні зменшився з 3,36% до 3,14%. Землі з 2,4% гумусу вже не вважаються чорноземами.

Мораторій негативно впливає на стабільність гривні

Оскільки в Україні аграрії не мають права придбати землю, то вони зацікавлені в швидкому поверненні своїх інвестицій.

Тобто вони (холдинг, агропідприємство, фермер) інвестують в виробництво культур, які дають швидкий оборот кладеного капіталу – пшениця, ячмінь, кукурудза, соняшник та соя. Найбільші доходи агросектору - від експорту зернових та соняшникової олії.

Це експортна сировина з мінімальною доданою вартістю. Ціни на неї залежать від котирувань на міжнародних біржах з прив'язкою до нафти.

А оскільки аграрна сировина для України - лідируюча позиція по експорту, з якої ми отримуємо найбільше валютної виручки, то відповідно ціни на ці культури напряму впливають на стабільність курсу гривні.

Високі ціни – валюти в країні стає більше і курс укріплюється. Низькі – гривня девальвує, населення втрачає купівельну спроможність, а в країні починається криза.

Мораторій не дає розвиватись середнім та малим фермерам

Дія мораторію позбавляє фермерів доступу до інвестицій. Оскільки земля не може бути предметом застави, то банки не кредитують малі і середні підприємства.

Доступ до інвестицій мають лише великі агрохолдинги, які орендуючи сотні тисяч гектарів ріллі, отримують кредитні ресурси від іноземних інвесторів.

Відсутність конкуренції з боку фермерів поступово створює монополії, якими керують декілька агрохолдингів.

По-друге, розуміння, що з орендою вони лише тимчасово користуються землею, не дає фермерам будувати довгострокові плани та змушує їх сіяти однорічні низкьомаржинальні культури.

Через це вони недотримують доходи. Так, в 2012 році, прибутковість багаторічних культур становила $1770, а однорічних – всього $770 на 1 гектар. Тобто через те, що малий фермер не ризикує інвестувати у багаторічні культури, він щороку втрачає приблизно $1000 прибутку з гектару.

Крім того, через роздробленість землі між багатьма власниками, фермер несе великі витрати на адміністрування договорів оренди. Оскільки середній розмір паю в Україні – 3,6 гектара, фермеру доводиться укладати договори з великою кількістю власників. Щоб орендувати 200 гектарів, фермеру потрібно укласти мінімум 56 договорів оренди з власниками.

Пользуйтесь консультацией: Эмфитевзис или аренда земельного участка?

Мораторій – вбиває села

Відсутність конкуренції на землю змушує селян-власників здавати свою землю в оренду агрохолдингам за заниженими в 5 разів цінами.

Наразі власник землі з одного гектару отримує в середньому $50, а міг би отимувати - $250. Тобто з одного паю власник щорічно втрачає в рік $700. За ці гроші він міг би створити невеличкий бізнес, модернізувати своє житло, провести каналізацію, направити на лікування, чи навчання дітей.

За оцінками Світового банку, загальні втрати власників паїв за 2017 рік через низьку вартість оренди становили 86,5 млрд гривень.

Крім того, агрохолдинги, орендуючи землю місцевого населення, не зацікавленні у розбудові регіону, створенні нової інфраструктури (окрім елеваторів) та збільшенні робочих місць.

Водночас в умовах ринку землі, місцеві фермери, маючи можливість купувати землю, будуть зацікавленні в робочих місцях та розвитку свого населеного пункту.

Фото:Вголос