Як добросовісному набувачеві зберегти майно, якщо вперше воно було відчужене з порушеннями

Судова практика у справах про витребування майна від добросовісного набувача (віндикація) змінюється. І прокуратура починає активно цим користуватися, намагаючись повернути державі чи місцевим громадам колись відчужену землю й нерухомість. Навіть якщо після того останні були вже кілька разів перепродані, це не рятує. Юристи порадили, як добросовісному набувачеві захиститися від посягань на свою власність.

Ні будівлі, ні грошей

Маючи намір придбати нерухомість, земельну ділянку тощо, слід пам’ятати: новий власник не застрахований від того, що об’єкт у нього згодом відберуть. Може виявитися, що майно спочатку було незаконно відчужено й у подальшому перепродано через кількох осіб. При цьому повернути заплачені за об’єкт кошти також може бути дуже важко. Про це свідчать останні тенденції судової практики.

Перед подібною проблемою постало і ПрАТ «Київстар», яке купило споруду, що колись належала Міністерству оборони. «Ми стикнулися з віндикацією. Майно витребували в інтересах держави. І ми були позбавлені права на відшкодування збитків, які понесли, коли реалізували право власності на це майно», — розповів радник з юридичних питань компанії Назар Шумський під час засідання комітету з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України.

Читайте статтю: Захищаємо право власності. Кондикційний позов поряд із віндикаційним та негаторними позовами.

Чи була воля

Як ідеться в постанові Вищого господарського суду від 5.08.2014 (справа №921/368/13-г/18), не введена в експлуатацію будівля комбінату побутового обслуговування була придбана компанією в товариства з обмеженою відповідальністю наприкінці 2008 року. ТОВ двома місяцями раніше купило її в громадянина. А той продав комбінат майже відразу, як оформив документи після його придбання на аукціоні в концерну «Військторгсервіс», що належить Міноборони. При цьому громадянин отримав рішення третейського суду про дійсність договору, на підставі якого суд видав виконавчий лист, і бюро технічної інвентаризації зареєструвало за ним право власності.

Однак у квітні 2013 року прокуратура попросила суд визнати договір купівлі-продажу недійсним і витребувати від «Київстару» майно. Позивач уважав, що на укладення договору не було дозволу Міноборони та погодження від Фонду державного майна.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, оскільки угода укладена уповноваженою особою Міноборони, а отже, з волі власника. Та ВГС із цим не погодився й відправив справу на новий розгляд, зазначивши, що представник міністерства мав довіреність, але суди нижчих інстанцій не дослідили, чи уповноважувала вона цю особу на відчуження майна.

За словами Н.Шумського, найцікавіше у справі те, що суд керувався положеннями п.3 ч.1 ст.388 («Право власника на витребування майна від добросовісного набувача») Цивільного кодексу. Там зазначено, що власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, якщо відчуження відбулося не з його волі.

Аналізуйте судовий акт: Неоднаразовий перепродаж не врятує від витребування комунальної нерухомості від добросовісного набувача, якщо ця нерухомість вибула з володіння без рішення місцевої ради (ВСУ від 18 січня 2017р. у справі № 6-2776цс16)

Віндикація vs кондикція

Партнер ЮК «КПД консалтинг» Владислав Кисіль зазначив: коли відчужене майно було перепродано третій особі, виключним видом захисту є лише віндикація. Така позиція міститься в постанові Верховного Суду України від 13.05.2015 (справа №6-67цс15). У ній сказано, що в такому випадку не можна визнавати правочин недійсним (стст.215 216 ЦК), натомість спосіб захисту можливий тільки «шляхом подання віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені ст.388 ЦК».

Там, де віндикація неможлива, застосовується кондикція — повернення безпідставно набутого майна, що регулюється ст.1212 ЦК. Юрист розповів, що в класичному вигляді цей спосіб застосовується виключно до речей, визначених родовими ознаками, наприклад, коли йдеться про зерно, яке не можна забрати, бо воно вже змішалося з іншим. Натомість кондикція не може застосовуватися щодо конкретних речей, як-от: автомобіль, земельна ділянка, нерухомість.

Читайте статтю: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

Однак законодавство можна трактувати по-різному. Зокрема, зверталась увага на постанову ВСУ від 17.02.2016 (справа №6-2407цс15). Позивач одночасно заявив вимоги про реституцію (повернення в первісний стан унаслідок визнання договору недійсним) і віндикацію. Суд визнав неможливим одночасне застосування стст.215, 2016 та ст.388 ЦК й направив справу на новий розгляд. Проте при цьому ВСУ додав, що тут можливе застосування ст.1212 ЦК, тобто кондикаційний позов, хоча в позові йшлося про відчуження саме конкретного майна — земельної ділянки, а не родових речей.

«Рішення по суті правильне. Суд сказав, що треба застосовувати віндикацію, а не реституцію. Але додаткові роз’яснення викликали в мене запитання», — зазначив юрист.

Подібна позиція відображена й у постанові ВСУ від 2.03.2016 (справа №6-3090цс15). Ідеться про незаконне виділення землі на узбережжі моря під дачну забудову. Віндикацію тут застосувати не можна, бо земля не відчужена, а приватизована (передана). Тож постало питання про кондикцію.

Найвища судова інстанція вирішила, що підстава передання землі відпала, оскільки скасовано відповідне рішення міської ради, тому наявні підстави для застосування ст.1212 ЦК. При цьому зауважено, що «пред’явлення кондикційної вимоги можна визнати належним самостійним способом захисту порушеного права власності, якщо: 1) річ є такою, що визначена родовими ознаками; 2) потерпілий домагається повернення йому речі, визначеної родовими ознаками, від особи, з якою він не пов’язаний договірними правовідносинами щодо речі».

«Начебто правильно. Але ж у рішенні сказано, що на підставі ст.1212 ЦК витребувано земельну ділянку. Тобто в правовій позиції йдеться про те, що під дію цієї статті підпадають тільки речі, визначені родовими ознаками. По суті, визнано, що кондикція може застосовуватись і до індивідуально визначеного елемента», — прокоментував вердикт В.Кисіль.

Аналізуйте судовий акт: Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину (ВСУ від 29.03.2017 №6-3104цс16)

Можна, якщо дуже треба

Крім того, в рішенні сказано, що кондикція — позадоговірний зобов’язальний спосіб захисту права власності або іншого речового права, який застосовується самостійно. Також до неї можуть удаватися субсидіарно в разі реституції та віндикації, коли певна вимога власника майна не охоплюється основним способом захисту. За словами юриста, у класичному випадку кондикція має застосовуватися лише субсидіарно, натомість із рішення випливає, що може й самостійно.

Ще одне рішення ВСУ, що підтверджує правомірність застосування кондикції замість віндикації, — постанова від 8.06.2016 (справа №6-3089ц15). Ідеться також про виділення ділянки біля моря. Проте відмінність ситуації полягає в тому, що в подальшому земля була перепродана. Тобто набувач, створивши ланцюжок проміжних власників, на останньому етапі нібито забезпечив собі статус добросовісного: є договір купівлі-продажу, сплачені реальні гроші.

Читайте статтю: Попередній договір і визнання права власності: судова практика і доктрина

До заяви позивач додав рішення Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, у яких говориться, що до добросовісного набувача не може застосовуватись ст.1212 ЦК. Однак ВСУ наголосив: наявність підстав для витребування майна за ст.388 ЦК не виключає застосування положень ст.1212 ЦК. «Суд сказав, що можна міксувати, але обережно. Це новий підхід», — зазначив В.Кисіль. Хоча визнав, що це було вимушене рішення.

Допоможе Євросуд

Ключ до розв’язання проблеми застосування згаданих інститутів може лежати в практиці Європейського суду з прав людини. Керівник ТОВ KS Partners Юрій Пшевлоцький звернув увагу на положення ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Він гарантує право на вільне володіння майном та обумовлює виняткові випадки втручання в таке право.

У Страсбурзі визначили перелік засад для оцінки відповідності втручання в право власності. До них належить оцінка того:

• чи передбачено таке втручання національним законом;
• чи має воно певний суспільний інтерес;
• чи забезпечується справедлива рівновага між інтересами суспільства та власника майна.

Тільки одночасна наявність усіх цих критеріїв підтверджує правомірність утручання в право власності.

Згадувалася пригода, що сталася з «Київстаром». Юристи компанії, вибудовуючи стратегію захисту, також апелювали до практики ЄСПЛ. Однак на час виникнення спору вітчизняну Феміду переконати не вдалося.

Хоча, навіть якщо майно було втрачено поза волею власника й підлягає витребуванню, залишаються 2-й та 3-й критерії. Натомість суд оминув увагою питання, чи був узагалі суспільний інтерес у витребуванні цього майна, і якщо так, то чи дотримано паритету інтересів. При цьому йдеться про будівлю, яка руйнується. Натомість компанія збиралась її відновити, влаштувати там офіс і технологічний майданчик. Там працювали б люди, було б упорядковано навколишню територію тощо.

Щоправда, юрист припустив: якби справу розглядали сьогодні, можливо, суд «поставився б до цього трохи інакше й судова практика була б трохи прогресивнішою».

Прокуратура активізувалася

За спостереженнями голови профільного комітету АПУ, керівника АБ «Титикало та партнери» Романа Титикала, останнім часом суди ухвалюють багато різних рішень, що стосуються витребування майна, у тому числі від добросовісних набувачів. І це ставить під загрозу сталість цивільного обороту.

Водночас правник зауважив, що прокуратура оживилася після прийняття ВСУ постанови від 5.10.2016 (справа №916/2129/15), якою фактично витребувано майно від добросовісного набувача. Прокуратура Одеської області просила повернути у власність громади нежитлові приміщення, оскільки відповідне рішення міськради було згодом скасовано судом. Р.Титикало розповів, що тепер прокурори долучають це рішення до позовних заяв у схожих випадках, в яких раніше суди їм відмовляли в задоволенні вимог через те, що набувач був добросовісний.

«Усе приватизоване майно поставлено під питання», — заявив із цього приводу В.Кисіль. Більше того, в згаданій постанові також зазначено, що застосування ст.388 ЦК не обмежується строками давності. Тому можна витребувати все що завгодно, якщо був якийсь дефект при прийнятті первинного рішення про передання майна.

Користуйтесь консультацією: Що таке віндикація та «з чим її їдять»

Ставтесь, як до свого

Щоправда, в постанові від 18.01.2017 ВСУ дещо пом’якшив свою позицію. Він повернув справу на новий розгляд, пославшись на те, що треба вивчити, чи відповідає рішення згаданим трьом критеріям ст.1 Першого протоколу до конвенції. В.Кисіль уточнив, що у справі йшлося про витребування квартири у вчительки, яка була вже 5-ю в ланцюжку власників. Вона давно там мешкала, зробила ремонт і гадки не мала, що колись її вирішать виселити через те, що багато років тому хтось порушив процедуру відчуження комунального майна.

Крім того, юрист звернув увагу на ту обставину, що в цьому рішенні Суд указав на необхідність досліджувати поведінку набувача після придбання об’єкта, який планується витребувати. Тобто слід вивчати, як набувач ставився до придбаного майна, чи вкладалися кошти, чи робився ремонт тощо. «Застосування конвенції та взяття до уваги поведінки набувача після придбання об’єкта — це нове й цікаве», — повідомив В.Кисіль.

Отже, деяким власникам майна, що колись перебувало в державній або комунальній власності, навіть якщо воно придбане через десяті руки, варто зробити ревізію всього ланцюжка відчуження. А за необхідності підстрахуватись і забезпечити докази того, що об’єкт сприймається як свій, отриманий на законних підставах.

Які зміни до чинного законодавства треба внести, аби захистити добросовісного набувача від можливого витребування майна?

Руслан ГУБСЬКИЙ,
адвокат ТОВ «Правова корпорація «Татаров, Фаринник, Головко»:

— Частково чинне законодавство та судова практика надають захист добросовісному набувачу.

Водночас існує позиція щодо незастосування позовної давності у випадках, установлених ст.388 Цивільного кодексу (постанова Верховного Суду України від 5.10.2016). Вважаю її помилковою. Слід звернути увагу на те, що судові органи не мотивували цього висновку.

На мою думку, висновок зроблено всупереч чинному законодавству. Зокрема, ст.268 ЦК містить перелік вимог, на які позовна давність не поширюється. У зв’язку із цим доречно було б додати до ст.261 ЦК абзац такого змісту:

«Перебіг позовної давності за вимогами про витребування майна із чужого незаконного володіння починається від дати вибуття майна з володіння власника, а у випадку, коли майно вибуло на підставі недійсного правочину чи судового рішення, яке з часом скасоване, — з моменту визнання правочину недійсним чи скасування відповідного судового рішення».

Читайте статтю: Хто розсудить суди? Проблемні питання практики застосування ст. 1212 Цивільного кодексу України

Незахищеними залишаються добросовісні набувачі, коли майно вибуло з власності через порушення, допущені виключно органом влади. Суди вважають, що в таких випадках є підстави для витребування майна, оскільки його вибуття відбулося поза волею громади чи держави (постанова ВСУ від 5.10.2016).

Однак ця позиція призводить до порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Тому що особу позбавляють права на майно тільки через те, що порушення вчинені з боку публічного органу, а не громадянина.

Тож доцільно було б доповнити ст.388 ЦК нормою такого змісту:

«Майно, яке належало до державної чи комунальної власності, не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно вибуло з володіння власника внаслідок порушень, допущених виключно з боку органу державної влади чи місцевого самоврядування».

Ігор ЛАВРИНЕНКО,
юрист Jurimex:

— Відповідно до ч.1 ст.1 Першого протоколу до конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Нині органи прокуратури часто звертаються до суду з вимогами про визнання договорів відчуження земельних ділянок недійсними та додатково застосування приписів ст.388 ЦК (віндикаційний позов).

Однак судам при розгляді цієї категорії справ варто враховувати, що реституція застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи визнаний недійсним.

Норма ч.1 ст.216 ЦК не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову проти набувача з використанням правового механізму, встановленого стст.215 216 ЦК. Такий спосіб захисту можливий тільки шляхом подання віндикаційного позову.

З урахуванням вищезазначеного можна сказати, що обрані прокуратурою способи захисту — визнання недійсними договорів відчуження земельних ділянок — не відповідають вимогам закону.

Така правова позиція викладена в постанові ВСУ від 13.05.2015 №6-67цс15, яка згідно з ст.3607 Цивільного процесуального кодексу є обов’язковою до застосування.

Автор статті: Вілен Веремко

Джерело: Закон і Бізнес