Сума орендної плати за користування земельною ділянкою під будівлею визначається пропорційно частці у спільній власності на будівлю (ВСУ у справі № 21-3078а16 від 12.09.2017)

Фабула судового акту: Увага! Спільне засідання палат. В цьому досить цікавому судовому рішенні в якому тісно зв'язалися питання ополаткування та орендних правовідносин палати в адміністративних та господарських справах визначили хто саме має сплачувати орендну плату за земельну ділянку, яка перебуває під будівлею та є спільною вланістю кількох юридичних осіб та в якому розмірі.

Так, між Київською міською радою та підприємством укладено договір оренди земельної ділянки. На вказаній ділянці було побудовано офісну будівлю, яка перебуває у спільній власності кількох підприємств. У подальшому позивачем відчужено частину нерухомого майна. Оскільки право користування земельною ділянкою пропорційно до частки права власності на об’єкт нерухомого майна перейшло до третіх осіб, у зв’язку з чим позивач на його думку не зобов’язаний сплачувати орендну плату за ту частину земельної ділянки, користування якою припинено.

Суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з такими доводами позивача.

Натомість ВАСУ рішення нижчестоящих судів скасував та зазначив, що перехід права власності на майно до іншої особи не звільняє орендаря земельної ділянки від обов’язку зі сплати орендної плати за неї на підставі відповідного договору оренди. Тільки після внесення змін до підписаного з позивачем договору оренди в частині зміни розміру земельної ділянки або підписання нового договору оренди земельної ділянки пропорційно до частки нежитлових приміщень, що належать позивачу на праві власності, розмір орендної плати буде змінено.

Однак ВСУ скасовуючи рішення ВАСУ зазначив, що відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Водночас згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Статтею 120 ЗК України визначено, що у разі якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За нормами статей 125 і 126 ЗК та ст. 377 ЦК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Таким чином аналізуючи зазначені положення, ВСУ посилаючись також і на свою постанову від 8 червня 2016 року у справі № 21-804а16 вказав, що до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно. А тому обов'язок сплати орендної плати та податкових зобов'язані, пов'язаних з орендними правовідносинами також переходить д нового власника буділі пропорційно до його частки у спільній власності.

Аналізуйте судовий акт: У нового власника при переході права власності на будівлю завжди виникають права на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля і на земельну ділянку, яка необхідна для обслуговування цієї будівлі (ВСУ у справі № 6-253цс16 від 13 квітня 2016р)

Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю (Постанова ВСУ від 4 лютого 2015 року у справі № 6-233цс14)

ВАСУ: Для законного формування складу валових витрат та податкового кредиту по операціях, пов'язаних з орендою автомобіля у фізичної особи, договір має бути посвідчений нотаріально (Справа № К/800/22158/13, 01.04.15)

Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 вересня 2017 року м. Київ

Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах і Судової палати у господарських справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши в порядку письмового провадження справу за позовом відкритого акціонерного товариства (далі – ВАТ) «Укртурінвест» до державної податкової інспекції у Печерському районі Головного управління ДФС у м. Києві (далі – ДПІ), треті особи – публічне акціонерне товариство (далі – ПАТ) «Державний ощадний банк України», товариство з обмеженою відповідальністю (далі – ТОВ) «Тоттенхем Офісіз енд Хаузіс Лімітед», Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення,

в с т а н о в и л а:

ВАТ «Укртурінвест» звернулося до адміністративного суду з вищевказаним позовом, у якому просило визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 12 січня 2012 року № 0000292312 (далі – Рішення), яким позивачу збільшено суму податкового зобов’язання за платежем «орендна плата юридичних осіб» на 5 638 326 грн 54 коп., у тому числі за основним платежем – 4 680 068 грн 86 коп., штрафні (фінансові) санкції – 958 257 грн 68 коп.

Позовні вимоги обґрунтувало тим, що на земельній ділянці, яка була передана йому в оренду, збудовано будівлю, що введена в експлуатацію та перебуває у спільній власності кількох осіб. Вказує, що внаслідок відчуження ним частини нерухомого майна право користування земельною ділянкою пропорційно до частки права власності на об’єкт нерухомого майна перейшло до третіх осіб, у зв’язку з чим ВАТ «Укртурінвест» не зобов’язаний сплачувати орендну плату за ту частину земельної ділянки, користування якою припинено.

Позивач вважає, що з його сторони немає порушень норм податкового законодавства, а винесене податкове повідомлення-рішення є протиправним та підлягає скасуванню.

Суд установив, що ДПІ провела документальну позапланову виїзну перевірку ВАТ «Укртурінвест» з питань повного обчислення та своєчасності сплати орендної плати за землю за період з 1 жовтня 2008 року по 30 вересня 2011 року, за результатами якої 27 листопада 2011 року склала акт № 1669/23-12/05518300 (далі – Акт перевірки).

Під час перевірки ДПІ встановила порушення позивачем статей 2, 5 Закону України від 3 липня 1992 року № 2535-XII «Про плату за землю» (далі – Закон № 2535-XII), пунктів 288.1 та 288.2 статті 288 Податкового кодексу України (далі – ПК), а саме: товариством занижено грошові зобов’язання з орендної плати за землю за період з грудня 2008 року по вересень 2011 року на суму 4 680 068 грн 86 коп.

На підставі Акта перевірки 12 січня 2012 року ДПІ прийняла Рішення.

Розглядаючи справу, суд установив, що 19 січня 1995 року між позивачем та Державним спеціалізованим комерційним Ощадним банком України було укладено договір про спільне дольове будівництво офісної будівлі у м. Києві по вул. Госпітальній, 12.

28 липня 2000 року на підставі рішення Київської міської ради від 10 грудня 1998 року № 75/176 між Київською міською радою (орендодавець) та ВАТ «Укртурінвест» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с. 10–12, т. 1) зареєстрований у Головному управлінні земельних ресурсів 23 січня 2001 року за № 82-6-00014), за умовами якого позивачу передано в оренду строком на 49 років земельну ділянку площею 0,4721 га (кадастровий номер 82127002) за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12, для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі по наданню додаткових послуг бізнесменам. Згідно з пунктом 2.1 вказаного договору оренди орендар сплачує орендодавцеві орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від її грошової оцінки.

Згідно з угодою від 7 квітня 2004 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки площу орендованої ВАТ «Укртурінвест» земельної ділянки зменшено до 0,3952 га.

За даними держаного земельного кадастру на підставі договору оренди користувачем земельної ділянки за вищевказаною адресою є ВАТ «Укртурінвест», дата початку права користування – 23 січня 2001 року, дата закінчення – 23 січня 2050 року. Нормативна грошова оцінка згідно з довідкою від 17 жовтня 2007 року № Ю-06926 становить 27 101 185 грн 80 коп., площа земельної ділянки – 3951,51 кв. м.

Розпорядженням Печерської районної державної адміністрації у м. Києві від 29 вересня 1999 року за № 1112 «Про затвердження акта державної приймальної комісії» було затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта «Друга черга готелю «Інтурист» на 735 місць «Будинок по наданню допоміжних послуг бізнесменам» по вул. Госпітальній, 12 в Печерському районі м. Києва.

Як убачається з додатка до цього акта ВАТ «Укртурінвест» зобов’язано передати, а організації, на які покладається експлуатація відповідних площ зазначеного в пункті 1 об’єкта, взяти їх на баланс.

З довідки комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» (далі – БТІ) від 8 квітня 2009 року № 1401398 (а.с. 37) вбачається, що право власності на частки нежилого приміщення, яке знаходиться за вищевказаною адресою, зареєстровано за кількома власниками.

У подальшому співвласники змінювались, що підтверджується свідоцтвами про право власності на нежиле приміщення ВАТ «Укртурінвест», ВАТ «Державний ощадний банк», ТОВ «ТВС КО», договорами купівлі-продажу, мировою угодою, копії яких містяться в матеріалах справи (а.с. 38–41, т. 1, а.с. 117–118, 181–195, т. 2).

Суд також установив, що починаючи з 2003 року позивач неодноразово звертався до Київської міської державної адміністрації з метою розподілу земельної ділянки між новими власниками об’єкта нерухомості та внесення змін до договору оренди земельної ділянко від 28 липня 2000 року, проте це питання до сих пір не вирішено.

Суди розглядали справу неодноразово.

Окружний адміністративний суд міста Києва останньою постановою від 20 березня 2015 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 14 травня 2015 року, позов задовольнив: визнав протиправним та скасував Рішення.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку про протиправність Рішення виходячи з того, що оскільки позивач частково відчужив належне йому на праві власності нерухоме майно третім особам, то обов’язок зі сплати орендної плати за земельну ділянку у повному обсязі, на якій розташований об’єкт нерухомості, у позивача відсутній.

Вищий адміністративний суд України постановою від 25 травня 2016 року попередні рішення судів скасував і прийняв нове, яким відмовив у задоволенні позову ВАТ «Укртурінвест».

Відмовляючи в задоволенні позову, суд касаційної інстанції дійшов висновку про правомірність Рішення, посилаючись на те, що перехід права власності на майно до іншої особи не звільняє орендаря земельної ділянки від обов’язку зі сплати орендної плати за неї на підставі відповідного договору оренди. Тільки після внесення змін до підписаного з позивачем договору оренди в частині зміни розміру земельної ділянки або підписання нового договору оренди земельної ділянки пропорційно до частки нежитлових приміщень, що належать позивачу на праві власності, розмір орендної плати буде змінено.

Не погодившись із зазначеною постановою суду касаційної інстанції, ВАТ «Укртурінвест» подало заяву про її перегляд Верховним Судом України, посилаючись на наявність підстави, встановленої пунктом 1 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України, у якій просить її скасувати, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишити в силі.

У заяві ВАТ «Укртурінвест» посилається на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме: пункту 287.6 статті 287 ПК, статті 120 Земельного кодексу України (далі – ЗК), статті 377 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) та частини третьої статті 7 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV).

На обґрунтування заяви додає копії рішень Вищого адміністративного суду України від 12 листопада 2014 року (у справі № К/800/21272/13, що розглядається), 8 квітня, 18 червня, 30 липня 2015 року (справи №№ К/9991/12542/12, К/800/45284/13, К/800/26225/14 відповідно), 25 листопада 2015 року (справи №№ К/800/13334/14, К/800/26128/15 відповідно), 31 травня 2016 року (справа № К/800/54498/15). Крім того, заявник додає рішення Вищого господарського суду України від 9 та 29 липня, 20 жовтня 2015 року (справи №№ 910/23058/14, 904/2873/14, 910/9813/15 відповідно) та постанову Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року (справа № 6-253цс16).

Проте колегія суддів не може взяти до уваги ухвали Вищого адміністративного суду України від 25 листопада 2015 року (справи №№ К/800/13334/14, К/800/26128/15 відповідно), оскільки суд касаційної інстанції зазначеними рішеннями рішення судів попередніх інстанцій у частині вирішення питання сплати земельного податку скасував, а справи у цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції, тобто остаточне рішення по суті позовних вимог не приймав.

З цих же мотивів Верховний Суд України не може взяти до уваги і ухвалу Вищого адміністративного суду України від 12 листопада 2014 року у справі № К/800/21272/13, що розглядається, та рішення Вищого господарського суду України від 9 липня та 20 жовтня 2015 року (справи №№ 910/23058/14, 910/9813/15), оскільки вказаними рішеннями суди касаційної інстанції остаточні рішення по суті спорів у цих справах не приймали, а справи направили на новий розгляд.

У решті наданих для порівняння заявником рішень Вищого адміністративного суду України – від 8 квітня, 18 червня, 30 липня 2015 року, 31 травня 2016 року – суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що право користування земельною ділянкою переходить до нового власника об’єктів нерухомості в силу норм ПК, ЗК та ЦК, у зв’язку з чим з моменту державної реєстрації права власності на таке майно у нового власника виникає обов’язок сплачувати плату за землю.

У постанові від 29 липня 2015 року Вищий господарський суд України дійшов висновку про те, що у підприємства припинилося право користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкти нерухомості, що були відчужені ним на користь товариства, оскільки до товариства перейшло право оренди земельної ділянки на тих самих умовах та в тому ж обсязі, що були у підприємства до відчуження будівлі, яка розташована на орендованій земельній ділянці.

Розглядаючи питання неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 120 ЗК, у постанові від 13 квітня 2016 року (справа № 6-253цс16) колегія суддів Верховного Суду України дійшла висновку про те, що при застосуванні положень статті 120 ЗК у поєднанні з нормою статті 125 ЗК слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності. Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК, особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Викладене свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Перевіривши наведені у заяві доводи, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах і Судової палати у господарських справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява ВАТ «Укртурінвест» підлягає задоволенню з таких підстав.

За підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК земельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

За пунктом 287.7 статті 287 ПК у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

У частинах першій та другій статті 120 ЗК встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 ЦК.

За частиною третьою статті 7 Закону № 161-ХІV до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об’єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов’язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цього платежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані.

Із установлених попередніми судами обставин справи вбачається, що відповідно до договору оренди від 28 липня 2000 року ВАТ «Укртурінвест» набуло право користування земельною ділянкою строком на 49 років площею 0,4721 га за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12, для завершення будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі по наданню додаткових послуг бізнесменам.

Згідно з пунктом 2.1 вказаного договору оренди орендар сплачує орендодавцеві орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі п’яти відсотків від її грошової оцінки.

Згідно з угодою від 7 квітня 2004 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки площу орендованої ВАТ «Укртурінвест» земельної ділянки зменшено до 0,3952 га та покладено контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати на ДПІ.

Після завершення будівництва об’єкта нерухомості за вказаною адресою право власності на частки цього нежилого приміщення було зареєстровано за кількома власниками, які у подальшому змінювались, тобто об’єкт нерухомості знаходиться у спільній частковій власності.

Підсумовуючи сказане, колегія суддів дійшла такого висновку.

У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція вже була висловлена Верховним Судом України у постанові від 8 червня 2016 року (справа № 21-804а16).

Таким чином, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно.

Нормативне тлумачення норм податкового закону, неоднаковість застосування яких оспорюється, в контексті змісту фактичних обставин справи дає підстави вважати, що суд касаційної інстанції у оскаржуваному рішенні неправильно застосував норми матеріального права, у зв’язку з чим воно підлягає скасуванню.

Отже, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про протиправність Рішення та його скасування, оскільки в період, за який проведено перевірку (з 1 жовтня 2008 року по 30 вересня 2011 року), нежитлові приміщення за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12, перебували у колективній власності кількох юридичних осіб, право власності яких було зареєстроване у встановленому законодавством порядку, тому після відчуження частини об’єкта нерухомості та його реєстрації в БТІ за іншими особами позивач не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої не є.

За таких обставин ухвалене у справі рішення суду касаційної інстанції слід скасувати, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишити без змін.

Керуючись пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів», статтями 241–243 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах і Судової палати у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву відкритого акціонерного товариства «Укртурінвест» задовольнити.

Постанову Вищого адміністративного суду України від 25 травня 2016 року скасувати, а постанову окружного адміністративного суду міста Києва від 20 березня 2015 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 14 травня 2015 року залишити в силі.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого пунктом 3 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України.