Порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки є підставою для одностороннього розірвання договору земельної ділянки (№ 3-926гс17 від 06.09.2017)

Фабула судового акту: В даній справі ВСУ досить чітко висловив свою позицію щодо підстав для одностороного розірвання договору оренди земельної ділянки, яку рішенням органу місцевого самоврядування було виділено під забудову.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

В даному конкретному випадку між органом місцевого самоврядування та суб'єктом господарювання укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до положень якого орендар зобов’язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, і після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити оренду плату.

Окрім цього, договором передбачено, що останній може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених договором.

Враховуючи те, що строки забудови орендарем було порушено - зазначений договір було розірвано в односторонньому порядку.

Вважаючи в цьому порушення своїх прав забудовник звернувся до господарського суду із позовною заявою про визнання незаконним і скасування рішення міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Хвалюючи рішення на користь орендаря суд першої інстанції зазначив, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів з підстав незавершення будівництва не передбачено чинним законодавством України.

Проте, апеляційний суд, суд касаційної інстанції та ВСУ визнали такі висновки необгрунтованими та незаконними із наступних підстав.

За приписами ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Крім того, як вбачається з умов договору, сторони погодили його розірвання в односторонньому порядку.

Обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору.

Таким чином, наведене вище правове регулювання не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Так діюче законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Водночас у даних правовідносинах застосування Рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року у справі №1-9/2009 є необгрунтованим оскільки рішенням міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки не було скасовано попереднього рішення про передачу забудовнику земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря на укладання договору найму нерухомості на новий строк припиняється лише із дотриманням орендодавцем ч.3, ст. 17 ЗУ «Про оренду держ. та комунального майна» (ВСУ від 17 травня 2017р. у справі № 3-122гс17)

Договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю в лист – заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору (ВГСУ від 30 березня 2017р. у справі № 904/8338/16)

Неправомірна бездіяльність забудовника щодо його обов'язку взяти участь у створенні і розвитку інфраструктури міста - є протиправною формою поведінки, яка охоплюється визначенн

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 вересня 2017 року м. Київ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Ємця А.А.,

суддів: Берднік І.С., Жайворонок Т.Є., –

за участю представників:

Київської міської ради – Безносик А.О.,

товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Новий дім» – Сидоренко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Новий дім» (далі – ТОВ «Компанія «Новий дім») про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року у справі № 910/17554/16 за позовом ТОВ «Компанія «Новий дім» до Київської міської ради про визнання незаконним і скасування рішення,

встановила:

У вересні 2016 року ТОВ «Компанія «Новий дім» звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради про визнання незаконним і скасування рішення Київської міської ради від 28 липня 2016 року № 880/880 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2007 року № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Компанія «Новий дім» на підставі рішення Київської міської ради від 15 березня 2007 року № 307/968» (далі – рішення Київської міської ради № 880/880).

Позов обґрунтовано тим, що рішення Київської міської ради № 880/880 прийнято на підставі невиконання ТОВ «Компанія «Новий дім» умов пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22 листопада 2016 року позов задоволено. Визнано незаконним і скасовано рішення Київської міської ради № 880/880, стягнуто з відповідача на користь позивача судові витрати.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20 лютого 2017 року, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року, рішення Господарського суду міста Києва від 22 листопада 2016 року скасовано, прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено.

У заяві про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 1 статті 11116 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК), ТОВ «Компанія «Новий дім» просить скасувати постанови судів касаційної та апеляційної інстанцій та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції положень статей 416, 526, 629, 651 Цивільного кодексу України, частини 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі».

В обґрунтування заяви надано копії постанов Вищого господарського суду України від 03 грудня 2015 року у справі № 910/9190/15, від 21 жовтня 2015 року у справі № 910/6874/15-г, від 16 червня 2016 року у справі № 910/31804/15, від 16 березня 2017 року у справі № 910/10289/16 в яких, на думку заявника, по-іншому застосовано одні і ті самі норми матеріального права при вирішенні спорів у подібних правовідносинах.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників Київської міської ради і ТОВ «Компанія «Новий дім», перевіривши наведені заявником обставини, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

У справі, яка розглядається, судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 15 березня 2007 року № 307/968 ТОВ «Компанія «Новий дім» надано у довгострокову оренду строком на 15 років земельну ділянку площею 3,05 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку у провулку Феофанівському, 14б, у Голосіївському районі міста Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На підставі зазначеного рішення 13 липня 2007 року між Київською міською радою (орендодавець) і ТОВ «Компанія «Новий дім» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі – Договір оренди земельної ділянки), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстровано в реєстрі за № 1968 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що 20 липня 2007 року у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис за № 79-6-00522.

Відповідно до пункту 8.4 договору орендар зобов’язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, і після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити оренду плату.

Пунктом 11.4 договору передбачено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 20 липня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування обумовлену договором земельну ділянку.

Судами також встановлено, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено перевірки та складено акти обстеження земельної ділянки у провулку Феофанівському, 14б, у Голосіївському районі міста Києва від 19 листопада 2015 року № 1005/01 та від 30 червня 2016 року № 16-1178-01, згідно з якими земельна ділянка у період із 20 липня 2007 року до 30 червня 2016 року не забудована.

Рішенням Київської міської ради № 880/880 Договір оренди земельної ділянки розірвано з підстав невиконання ТОВ «Компанія «Новий дім» умов пункту 8.4 договору, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів з підстав, незавершення будівництва не передбачено чинним законодавством України. Враховуючи недоведеність відповідачем наявності вини позивача у затримці забудови земельної ділянки, що спричинена необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами проектної документації на будівництво та отримання дозволу уповноваженого органу на проведення будівельних робіт, а також те, що відповідачем не зазначено, у чому саме полягає завдання шкоди Київській міській раді у зв’язку із незавершенням будівельних робіт, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Крім того, суд першої інстанції зазначив, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов’язані з реалізацією певних суб’єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб’єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їх виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання (Рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року у справі №1-9/2009).

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що діюче законодавство не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку. За умовами пункту 11.4 договору оренди однією з підстав для розірвання орендодавцем договору в односторонньому порядку є порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору. Так, за змістом пункту 8.4 договору орендар зобов’язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації. Згідно з актами обстеження земельної ділянки по провулку Феофанівському, будинок 14б, у Голосіївському районі міста Києва від 19 листопада 2015 року № 1005/01 та від 30 червня 2016 року № 16-1178-01 Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) земельна ділянка за період з 20 липня 2007 року до 30 червня 2016 року не забудована.

Суд апеляційної інстанції також зазначив, що у матеріалах справи немає будь-яких доказів відсутності вини, однак не спростовано і наявність вини у незавершенні забудови земельної ділянки у встановлений пунктом 8.4 договору строк. Будь-яких інших доказів, зокрема заборони позивачеві та/або іншим особам проводити будівельні роботи на спірній ділянці, також немає. До того ж, на підставі положень пункту 11.1 договору оренди позивач не позбавлений був права в установленому порядку звернутися до відповідача як орендодавця із пропозицією продовжити строки забудови спірної земельної ділянки, доказів здійснення чого позивачем суду також не надано.

Крім того, суд апеляційної інстанції не погодився з висновком суду першої інстанції стосовно того, що зміст оскаржуваного рішення Київської міської ради № 880/880 не відповідає положенням Рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 року у справі № 1-9/2009, оскільки рішенням Київської міської ради № 880/880 не було скасовано попереднього рішення Київської міської ради від 15 березня 2007 року № 307/968 «Про передачу ТОВ «Компанія «Новий дім» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку у провулку Феофанівському, 14б, у Голосіївському районі міста Києва», тому застосування до спірних правовідносин положень зазначеного Рішення Конституційного Суду України є необґрунтованим.

Залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що оскільки позивач був обізнаний з умовами договору оренди в частині наявності у нього обов’язку закінчити забудову земельної ділянки не пізніше, ніж через три роки після державної реєстрації договору оренди, а також із відповідними наслідками незакінчення такої забудови у виді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору, суд апеляційної інстанції обґрунтовано дійшов висновку про порушення позивачем вимог пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки в частині строків завершення забудови земельної ділянки та, відповідно, про відсутність правових підстав для визнання недійсним рішення Київської міської ради № 880/880.

За змістом положень статті 11114 ГПК Верховний Суд України переглядає рішення господарських судів виключно на підставі і в порядку, встановлених цим Кодексом. Заява про перегляд судових рішень господарських судів може бути подана виключно з підстав, передбачений статтею 11116 ГПК.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 11116 ГПК заява про перегляд судових рішень господарських судів може бути подана з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило до ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Ухвалення різних за змістом судових рішень має місце у разі, коли суд (суди) касаційної інстанції при розгляді двох і більше справ за подібних предмета спору, підстав позову, змісту позовних вимог та встановлених судом фактичних обставин і однакового матеріально-правового регулювання спірних правовідносин дійшов (дійшли) неоднакових правових висновків, покладених в основу цих судових рішень.

Зміст правовідносин із метою з’ясування їх подібності у різних рішеннях суду касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи, перевірка встановлення правильності яких не належить до компетенції Верховного Суду України.

Із наданих заявником для порівняння копій постанов Вищого господарського суду у справах № 910/9190/15, № 910/6874/15-г, № 910/31804/15, № 910/10289/16 вбачається, що зазначені судові рішення прийнято залежно від встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин у кожній справі, що не дає підстав для висновку про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права.

Відповідно до частини 1 статті 11126 ГПК Верховний Суд України відмовляє у задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, або норми права у рішенні, про перегляд якого подана заява, застосовані правильно.

Зважаючи на те, що факт подібності правовідносин у наведених заявником випадках не підтвердився, немає підстав для висновку про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права.

За таких обставин заява ТОВ «Компанія «Новий дім» не підлягає задоволенню.

Керуючись пунктом 6 розділу XІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про судоустрій і статус суддів» від 02 червня 2016 року № 1402-VIII, статтями 11114, 11123, 11124, 11126 ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

постановила:

У задоволенні заяви товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Новий дім» про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 25 травня 2017 року у справі № 910/17554/16 відмовити.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 4 частини 1 статті 11116 Господарського процесуального кодексу України.