Не підлягають виселенню з іпотечної квартири зареєстровані особи, якщо квартира НЕ була придбана за кредитні кошти, без надання іншого жилого приміщення (ВССУ від 10 жовтня 2016р.)

Фабула судового акту: Хитромудра схема і лояльний суд першої інстанції не допомогли банку виселити людей, в тому числі неповнолітнього.

Так, зареєстрована особа взяла кредит у банку, проте не для покупки квартири, а для інших цілей. Як забезпечення повернення кредиту особа передала в іпотеку квартиру, в якій була зареєстрована разом із членами сім’ї. Далі, кредитні зобов’язання були порушені, і банк користуючись іпотечним застереженням продав цю квартиру третій особі, про було укладено та нотаріально посвідченого договір купівлі-продажу. Після цього третя особа звернулась до суду із позовом про виселення з купленої квартири всіх зареєстрованих осіб без надання іншого жилого приміщення.

Суд першої інстанції задовільнив позов посилаючись на підставі ст. 109 Житлового кодексу УРСР. Проте, суд апеляційної інстанції і з ним погодився суд касаційної інстанції відмовили у задоволенні позову зазначивши наступне. Оскільки квартира не була придбана за кредитні кошти, виселення з неї зареєстрованих осіб можливе тільки із наданням іншого жилого приміщення і тільки тоді застосовується ч. 4 ст. 109 ЖК УРСР.

Таким чином, ситуація «підвисла у повітрі» на роки. Третя особа - напевно підставний позаштатний співробітник банку - начебто власник квартири, а зареєстровані особи і далі будуть проживати в квартирі без можливості їх виселення на вулицю. Хоча скоріше за все наступним кроком банку буде надання цим особам житлового приміщення на порядок нижчого за вартістю та і в іншому районі, і таким чином, боржників все ж таки виселять. Проте не на вулицю…

Банк має право виселити усіх мешканців при зверненні стягнення на іпотечне житло без надання іншого жилого приміщення (ВСУ у справі № 6-197цс16 від 22 червня 2016 р.)

Мораторій на стягнення іпотечного майна НЕ позбавляє банк права виселяти мешканців іпотечної нерухомості без надання іншого житлового приміщення та письмового попередження (ВСУ у справі № 6-2947цс15 від 3 лютого 2016р.)

Мораторій на примусове відчуження житлових приміщень, що є предметом іпотеки, не перешкоджає судам розглядати позови про звернення стягнення на предмет іпотеки (Люботинський міський суд Харківської області, суддя Дем'яненко І. В.)

Стягнути іпотечну квартиру можна без наявності окремого рішення у виконавчому провадженні в межах загальної процедури стягнення коштів (ВСУ у справі № 6-3004цс15 від 30 березня 2016р.)

Стягнення предмету іпотеки допускається без судового рішення, і навіть в межах процедури стягнення коштів з іпотекодавця на користь іпотекодержателя, проте не на підставі постанови держвиконавця (ВСУ у справі №6-1680цс16 від 28 вересня 2016р.)

Ухвала

іменем україни

10 жовтня 2016 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

Євтушенко О.І., Ізмайлової Т.Л., Кузнєцова В.О.,

розглянувши в попередньому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5, ОСОБА_6, яка діє від свого імені та в інтересах неповнолітнього ОСОБА_7, ОСОБА_8, треті особи: Ленінський районний відділ у м. Миколаєві управління Державної міграційної служби України в Миколаївській області, Служба у справах дітей адміністрації Ленінського району Миколаївської міської ради, про виселення без надання іншого жилого приміщення, за касаційною скаргою ОСОБА_4 на рішення апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У березні 2015 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_5, ОСОБА_6, яка діє від свого імені та в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_7, ОСОБА_8, посилаючись на те, що на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири від 13 травня 2014 року, укладеного з Акціонерним товариством «Мегабанк», правонаступником якого є ПАТ «Мегабанк», яке діяло на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та іпотечного договору, укладеного з ОСОБА_5, позивач є власником квартири АДРЕСА_1.

У зазначеній квартирі зареєстровані та продовжують проживати, на думку позивача, без належних правових підстав, колишній власник - відповідач ОСОБА_5 та члени його сім'ї: ОСОБА_8, ОСОБА_6 та неповнолітній ОСОБА_7

Після придбання квартири ОСОБА_4 своєї згоди на проживання відповідачів не надавав та договору найму житла вони не укладали.

Маючи намір у подальшому проживати в цій квартирі, позивач 02 грудня 2014 року направив відповідачам письмову вимогу про виселення та зняття з реєстраційного обліку в 30-денний термін, яку останні проігнорували.

Посилаючись на те, що на письмові звернення про добровільне звільнення квартири та зняття з реєстраційного обліку ОСОБА_5 разом з членами його сім'ї не реагують, у зв'язку з чим він не має можливості вселитись до належної йому на праві власності квартири, ОСОБА_4, посилаючись на ст. 40 Закону України «Про іпотеку», ст. ст. 391, 383 ЦК України, просив виселити ОСОБА_5, ОСОБА_8, ОСОБА_6, неповнолітнього ОСОБА_7 із квартири АДРЕСА_1 без надання їм іншого жилого приміщення та стягнути з відповідачів на його користь судовий збір.

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 03 лютого 2016 року позов задоволено.

Виселено ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 із квартири АДРЕСА_2, без надання іншого жилого приміщення.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року зазначене судове рішення скасовано. Ухвалено нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У поданій касаційній скарзі ОСОБА_4 просить рішення апеляційного суду скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відповідно до п. 6 розд. XII«Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому ЦПК України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає відхиленню з огляду на наступне.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, виходив із того, що проживання у спірній квартирі колишнього власника ОСОБА_5 та членів його сім'ї перешкоджає позивачу, який є власником спірної квартири на теперішній час, в повній мірі реалізувати своє право власності, а відтак, наявні підстави для усунення перешкод у користуванні ОСОБА_4 квартирою, шляхом виселення відповідачів без надання останнім іншого житла.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в позові, зазначав наступне.

13 липня 2007 року між ВАТ «Мегабанк», правонаступником якого є ПАТ «Мегабанк», та ОСОБА_5 укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір, за умовами якого останній передав в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_2 на забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором від 13 липня 2007 року № 191В/2007, згідно з умовами якого банком було надано ОСОБА_5 кредит у розмірі 29 950 доларів США, строком з 13 липня 2007 року до 12 липня 2017 року та сплатою 14,5 % річних.

Згідно із п. 5 іпотечного договору передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки та наявне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Пунктом 5.2.1 договору передбачено, що іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки, зокрема, від свого імені продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому чинним законодавством.

13 травня 2014 року між Акціонерним товариством «Мегабанк» та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, належної на праві власності ОСОБА_5

Відповідно до п. п. 1.2, 1.3 п. 1 договору купівлі-продажу квартира належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Миколаївською службою приватизації державного житлового фонду 08 лютого 1999 року; договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Добриновою Л.А. 20 червня 2007 року за реєстровим № 260.

При цьому, іпотекодатель особисто повідомлений про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки із зазначенням умов договору, ціни продажу, з дотриманням вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується повідомленням від 26 грудня 2013 року, яке було іпотекодавцем отримано особисто.

Умови зазначеного договору купівлі-продажу квартири також свідчать про те, що іпотекодержатель звернув стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а саме: шляхом укладення від свого імені з позивачем договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

При цьому, умови вищевказаного договору купівлі-продажу не містять відомостей про те, що вказана квартира є вільною та в ній ніхто не проживає.

Звернення позивача до суду з позовною заявою про виселення відповідачів - мешканців зазначеної квартири без надання іншого жилого приміщення, свідчать про те, що на час звернення іпотекодержателем стягнення на зазначене іпотечне майно, шляхом продажу квартири позивачу, питання про звільнення квартири її мешканцями іпотекодержателем не було вирішено.

Загальне правило про звернення стягнення на предмет застави (іпотеки) закріплене у ст. 590 ЦК України й передбачає можливість такого звернення на підставі рішення суду в примусовому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом.

Крім того, правове регулювання звернення стягнення на іпотечне майно передбачено Законом України «Про іпотеку».

Згідно із ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки передбачено ст. 38 Закону України «Про іпотеку» частиною 1 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чижитлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться упорядку, встановленому законом.

Нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного жилого приміщення, є ст. 109 ЖК УРСР, у ч. 1 якої передбачені підстави виселення. Частина 3 ст. 109 ЖК УРСР регулює порядок виселення громадян.

За змістом ч. 2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняютьжитловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселенняздійснюється на підставі рішення суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Тобто, ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» підлягають застосуванню як положення ст. 40 цього Закону, так і норма ст. 109 ЖК УРСР.

При виселенні в судовому порядку з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредиту і забезпеченого іпотекою цього житла, відсутність постійного жилого приміщення, яке має бути надане особі одночасно з виселенням, є підставою для відмови в задоволенні позову про виселення.

Виселення громадян з іпотечного майна, придбаного за рахунок кредитних коштів, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання (ч. 4 ст. 109 ЖК УРСР).

З огляду на те, що у справі, яка переглядається, квартиру, що є предметом договору іпотеки, придбано відповідачем не за рахунок отриманого кредиту, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для виселення відповідачів без надання їм іншого постійного жилого приміщення.

Відповідно до вимог ст. 335 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_4 не дають підстав для висновку про неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а зводяться до переоцінки доказів.

Згідно із ч. 3 ст. 332 ЦПК України суд касаційної інстанції при попередньому розгляді справи відхиляє касаційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Керуючись ст. 332 ЦПК України, колегія суддів cудової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 відхилити.

Рішення апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Судді: О.І. Євтушенко

Т.Л.Ізмайлова

В.О.Кузнєцов