Поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його вартості та корисності без зміни функціонального призначення цього майна самі по собі не означають створення нової речі (ВГСУ, справа № 909/1179/15 від 29.03.17)

Фабула судового акту: Ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено – «якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди».

Саме цей припис законодавства став підставою для звернення у жовтні 2015 року орендаря (позивач) до господарського суду з позовом до міської ради (відповідач, орендодавець). Предметом судового розгляду стали вимоги орендаря до орендодавця про визнання права власності на 50/100 частки нежитлових приміщень орендованого майна (Будинку культури) у зв'язку із здійсненням невід'ємного поліпшення орендованого майна комунальної власності за згодою орендодавця.

Рішенням місцевого господарського суду позов задоволено та визнано за позивачем право власності на 50/100 ідеальних часток нежитлових. В свою чергу суд апеляційної інстанції в позові відмовив, оскільки позивач не довив належними та допустимими доказами, що в результаті здійснених поліпшень ним було створено нову річ - нерухоме майно, яке прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.

ВГСУ погодився з таким рішенням, зазначивши, що само по собі стану приміщень, не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, оскільки проведення реконструкції шляхом перепланування та технічного переобладнання орендованого приміщення не створює нову річ, а лише його поліпшує.

Вказане приміщення Будинку культури передавалось позивачеві для здійснення підприємницької діяльності (розміщення кафе-бару з влаштуванням молодіжної дискотеки), а в результаті його покращення, зміни функціонального призначення вказаного приміщення не відбулося.

Аналізуйте судовий акт: Невиконання умови щодо страхування об’єкту оренди комунального майна Не є підставою для розірвання договору оренди відповідно до ст. 651 ЦК України (ВГСУ від 6 лютого 2017р. у справі № 909/932/15)

Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Державним майном можна користуватися безоплатно, без укладення договору оренди (Господарський суд м. Києва, від 26 липня 2016р. у справі №910/8622/16, суддя Домнічева І.О.)

Несправедливі умови договору, це умови які призводять до істотного дисбалансу між договірними права та обов’язками сторін та є підставою для визнання такого договору недійсним (ВСУ від 8 червня 2016 р. у справі № 6-330цс16)

Затвердження нової нормативної грошової оцінки землі рішенням органу місцевого самоврядування є підставою для зміни орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі (ВСУ від 2 березня 2016р. у справі № 3-476гс15)

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 березня 2017 року Справа № 909/1179/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Вовка І.В. (головуючого, доповідача), Кондратової І.Д., Стратієнко Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.12.2016 року у справі № 909/1179/15 за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 до Городенківської міської ради про визнання права власності, за участю заступника прокурора Івано-Франківської області,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2015 року позивач звернувся до господарського суду Івано-Франківської області з позовною заявою до відповідача про визнання права власності на 52/100 частки нежитлових приміщень орендованого майна - Будинку культури, що знаходиться в АДРЕСА_1, у зв'язку із здійсненням за згодою орендодавця невід'ємного поліпшення цього майна, на підставі ч. 4 ст. 778 ЦК України.

До прийняття рішення у справі позивач уточнив позовні вимоги та просив визнати право власності на 50/100 ідеальних часток нежитлових приміщень - Будинку культури, що знаходиться в АДРЕСА_1.

Рішенням господарського суду Івано-Франківської від 02.08.2016 року (суддя Гриняк Б.П.) позов задоволено та визнано за позивачем право власності на 50/100 ідеальних часток нежитлових приміщень - Будинку культури, що знаходиться в АДРЕСА_1.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 05.12.2016 року (судді: Якімець Г.Г., Бонк Т.Б., Мирутенко О.Л.) зазначене рішення суду першої інстанції скасовано та в позові відмовлено.

У касаційній скарзі позивач вважає, що судом апеляційної інстанції порушено норми матеріального та процесуального права, і тому просить прийняту ним постанову скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Відзив на касаційну скаргу від відповідача до суду не надходив.

У відзиві на касаційну скаргу прокурор вважає, що постанова суду апеляційної інстанції у справі є законною, та просить залишити її без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Заслухавши пояснення прокурора, дослідивши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, перевіривши матеріали справи і прийняті в ній судові рішення, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, що 12.11.2004 року на виконання рішення Городенківської міської ради № 485 від 12.11.2004 року між Городенківською міською радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди комунального майна, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення Будинку культури, розташованого в АДРЕСА_1 для здійснення підприємницької діяльності - розміщення кафе-бару з влаштуванням молодіжної дискотеки, площею 681,6 кв. м, вартістю 29704,00 грн. терміном на 5 років.

У відповідності до п. 6.2 договору орендар має право передавати за згодою орендодавця окремі інвентарні об'єкти із складу орендованого майна, проводити його реконструкцію.

Рішенням Городенківської міської ради від 12.01.2005 року №637 ОСОБА_4 надано дозвіл на проведення ремонтних та реставраційних робіт для покращення технічного стану приміщення об'єкту оренди на суму 15 000 грн.

На виконання зазначеного рішення сторонами погоджено кошторисний розрахунок на проведення ремонтних та реставраційних робіт приміщення Будинку культури на суму 20946,00 грн.

06.06.2005 року сторонами підписано акт №1 приймання виконання підрядних робіт на об'єкті оренди на загальну суму 20 946 грн.

Рішенням Городенківської міської ради від 19.09.2006 року №170 ОСОБА_4 надано дозвіл на реконструкцію частини приміщення Будинку культури під кафе-бар по АДРЕСА_1.

На замовлення ОСОБА_4 у 2006 році Городенківським госпрозрахунковим проектно-виробничим архітектурно-планувальним бюро виготовлено робочий проект "Реконструкція частини приміщення будинку культури під кафе на 50 місць по АДРЕСА_1".

28.12.2006 року відділом містобудування та архітектури райдержадміністрації зареєстровано (реєстровий №34) містобудівний паспорт на проектування "Реконструкція частини приміщення будинку культури під кафе на 50 місць по АДРЕСА_1".

24.01.2007 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Городенка ОСОБА_4 надано дозвіл №1 на виконання будівельних робіт з реконструкції частини приміщення будинку культури під кафе по АДРЕСА_1.

28.05.2009 року Городенківська міська рада прийняла рішення №1877, яким затвердила висновок від 28.02.2009 року про незалежну оцінку вартості майна - цегляної двоповерхової нежитлової будівлі (Будинок культури), загальною площею 681,6 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, ринкова вартість якого становить 240 000 грн.

01.06.2009 року між Городенківською міською радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5 (орендар) укладено в новий договір оренди комунального майна - приміщення Будинку культури, розташованого в АДРЕСА_1, ринковою вартістю 240 000 грн.

Згідно з п. 6.2 договору орендар має право передавати за згодою орендодавця окремі інвентарні об'єкти із складу орендованого майна, проводити його реконструкцію.

У п. 9.5 договору сторони погодили, що у разі розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визнаються власністю орендаря.

Договір оренди укладено строком на 3 роки - з 01 червня 2009 року по 31 травня 2012 року (п. 9.1 договору).

Відповідно до п. 9.6 договору у разі відсутності однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Листом від 01.03.2012 року №148 Городенківська міська рада повідомила орендаря, що після закінчення терміну дії договору оренди (31.05.2012 року) орендодавець не має наміру переукладати чи продовжувати на новий термін договір оренди.

Крім того, рішенням Городенківської міської ради від 27.06.2012 року №1255 за результатами розгляду заяви ОСОБА_4 відмовлено в наданні дозволу на продовження терміну дії договору оренди.

ФОП ОСОБА_4 звернувся до Городенківської міської ради з вимогою про відшкодування коштів, які використані орендарем на ремонт та реконструкцію Будинку культури (орендованого майна).

29.04.2015 року Городенківська міська рада прийняла рішення №2366 про відмову у відшкодуванні коштів ФОП ОСОБА_4 у зв'язку з відсутністю підтверджуючих документів.

Згідно з висновком судової інженерно-технічної експертизи №244 від 30.06.2016 року в орендованому приміщенні, розташованому за адресою: АДРЕСА_1, окрім робіт, зазначених у акті № 1 від 06.06.2005 року, ОСОБА_4 також здійснено: часткове відновлення фундаментів; виконано ремонт гідроізоляції фундаментів підвального приміщення; облаштовано нові бутобетонні фундаменти, на яких збудовано нову частину будівлі, в результаті чого збільшено загальну площу та об'єм орендованого об'єкту нерухомості; відновлено та підсилено усі міжповерхові перекриття новими конструкціями та здійснено підсилення старих несучих елементів; підсилено й замінено елементи кроквяної системи даху; замінені елементи покрівлі шатрового даху; влаштовано нову підлогу замість зруйнованої; відновлено штукатурку стін та стель орендованих приміщень; замінено ряд східців, влаштовано їх покриття з плитки; влаштовано три нові обігрівальні котли на твердому паливі, замінено трубопроводи опалення, радіатори; відновлено внутрішній водопровід та каналізацію загального користування й приєднано їх до мережі із заміною унітазів та умивальників; повністю відновлено електрику в будівлі та встановлено нові ввідно-розподільні пристрої; відновлено та замінено з улаштуванням монолітних залізобетонних перемичок віконні та дверні блоки.

За результатами проведеного дослідження експертом надано висновок про те, що: 1) відновна вартість будинку культури по АДРЕСА_1 станом на час проведення дослідження з округленням до цілого становить 5 088 024 грн.; дійсна (ринкова) вартість вказаного об'єкту з врахуванням виконаних поліпшень станом на час проведення дослідження з округленням до цілого становить 4 070 419 грн.; 2) вартість проведених позивачем будівельно-реставраційних робіт по вказаному об'єкту внаслідок понесених витрат на його поліпшення становить 2 046 074 грн.; 3) проведені позивачем будівельно-ремонтні й реставраційні поліпшення вказаного будинку культури вплинули на його вартість; 4) дійсна ринкова вартість будинку культури внаслідок понесених витрат на його невід'ємні поліпшення збільшилась на 2 046 074 грн.; 5) невід'ємні поліпшення, виконані в результаті проведених позивачем будівельно-реставраційних робіт по зазначеному будинку культури, становлять 2 046 074 грн.

Предметом даного судового розгляду є вимоги орендаря до орендодавця про визнання права власності на частку нерухомого майна у зв'язку із здійсненням невід'ємного поліпшення орендованого майна комунальної власності за згодою орендодавця.

Висновок суду першої інстанції про задоволення позову обґрунтовано доведеністю правових та фактичних підстав для визнання за орендарем права власності на частку нерухомого майна комунальної власності внаслідок здійснених ним невід'ємних поліпшень орендованого приміщення за згодою орендодавця.

В свою чергу суд апеляційної інстанції відмовляючи в позові виходив з відсутності підстав для визнання за позивачем права власності на частку нерухомого майна, оскільки ним не доведено належними та допустимими доказами, що в результаті здійснених поліпшень було створено нову річ - нерухоме майно, яке прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.

Положеннями ч. 3 ст. 773 Цивільного кодексу України визначено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Разом з цим, відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з абзацом 4 частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

За ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Зі змісту наведених норм вбачається, що у разі, якщо внаслідок здійснених наймачем поліпшень орендованого майна було створено нову річ, тобто річ, яка має істотно інші ознаки у порівнянні з попереднім об'єктом найму, то наймач стає її співвласником, якщо не передбачено договором оренди або законом.

Судами попередніх інстанцій зважаючи на висновки проведеної судової інженерно-технічної експертизи встановлено, що позивачем проведено ряд робіт, які свідчать про здійснене поліпшення орендованого майна - Будинку культури.

Однак, за правильним висновком суду апеляційної інстанції, внаслідок здійсненого позивачем поліпшення шляхом реконструкції нежилого приміщення, нової речі створено не було, у зв'язку з чим відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання права спільної часткової власності на спірне нерухоме майно.

Натомість, задовольняючи позов лише з тих підстав, що позивачем виконані поліпшення орендованого майна загальною вартістю 2 046 074 грн., що становить 50,27 % вартості будівлі, суд першої інстанції не врахував, що збільшення вартості орендованого майна, комерційної привабливості, майбутньої економічної вигоди від об'єкту, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщень, не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, оскільки проведення реконструкції шляхом перепланування та технічного переобладнання орендованого приміщення не створює нову річ, а лише його поліпшує. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

При цьому, зі змісту судових рішень вбачається, що приміщення Будинку культури площею 681,2 м2 було передано для здійснення підприємницької діяльності - розміщення кафе-бару з влаштуванням молодіжної дискотеки, та зміни функціонального призначення вказаного приміщення не відбулося.

В той же час, випадки здійснення поліпшень без створення нової речі врегульовані ч.ч. 2, 3 ст. 778 ЦК України та ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої встановлено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Згідно зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Отже, висновок суду апеляційної інстанції, на відміну від місцевого господарського суду, про відмову в позові про визнання права власності на частку комунального майна відповідає фактичним обставинам справи та вимогам закону.

Доводи касаційної скарги не спростовують висновків апеляційного господарського суду.

За таких обставин, оскаржена постанова суду апеляційної інстанції є законною й обґрунтованою, і тому вона підлягає залишенню без змін, а касаційна скарга - без задоволення.

З огляду наведеного та керуючись ст.ст. 1115 1117 1119 11111/?utm_source=Reshenie_v_Zakon&utm_medium=Reshenie_v_Zakon&utm_campaign=Reshenie_v_Zakon> 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 залишити без задоволення, а постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.12.2016 року - без змін.

Головуючий суддя І.Вовк

Судді І.Кондратова

Л.Стратієнко