Невиконання умови щодо страхування об’єкту оренди комунального майна Не є підставою для розірвання договору оренди відповідно до ст. 651 ЦК України (ВГСУ від 6 лютого 2017р. у справі № 909/932/15)

Фабула судового акту: Смішна спірна ситуація між органом місцевого самоврядування, який передав нежитлові приміщення в оренду суб’єкту господарювання, а через деякий час намагався розірвати договір оренди через суд посилаючись на його істотне порушення. Істотними порушеннями на думку позивача в даному випадку були невиконання відповідачем двох договірних умов: страхування нежитлових приміщень та укладання договору оренди землі під цими нежитловими приміщеннями. Смішність цієї ситуації полягає в тому, що самі нежитлові приміщення були призначені органом місцевого самоврядування під знесення, а укладанню договору оренди орган місцевого самоврядування всіляко перешкоджав.

При розірванні договору за позовом сторони на підставі ст. 651 ЦК України суд повинен встановити істотне порушення цього договору іншою стороною, при цьому позивач повинен довести, що таке істотне порушення завдало йому шкоди, внаслідок чого він значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору.

При визначенні розміру шкоди слід керуватись ст. 22 ЦК України, і такою шкодою можуть бути реальні збитки або неотриманий дохід. Окрім цього треба враховувати чи дійсно сторона могла отримати те, що передбачено договором, чи здійснені були зобов’язання покладені на іншу сторону. Наприклад, яким чином, відповідач міг укласти договір оренди землі під нежитловими приміщеннями, коли сам позивач міг просто відмовити йому у його укладанні. Або, яким чином відповідач міг застрахувати нежитлові приміщення, коли вони були призначенні під знесення самим позивачем.

Отже, невиконання відповідачем умови договору, яка: по-перше, не є істотною умовою для даного виду договору; по-друге, внаслідок виконання якої у позивача не виникало б будь-яких прав в аспекті спірних правовідносин сторін, саме по собі не засвідчує істотного порушення зобов'язання відповідачем за спірним договором, внаслідок якого позивачу було завдано будь-якої шкоди, а тому не може бути підставою для розірвання спірного договору.

Аналізуйте судовий акт: Несправедливі умови договору, це умови які призводять до істотного дисбалансу між договірними права та обов’язками сторін та є підставою для визнання такого договору недійсним (ВСУ від 8 червня 2016 р. у справі № 6-330цс16)

Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Затвердження нової нормативної грошової оцінки землі рішенням органу місцевого самоврядування є підставою для зміни орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі (ВСУ від 2 березня 2016р. у справі № 3-476гс15)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Державним майном можна користуватися безоплатно, без укладення договору оренди (Господарський суд м. Києва, від 26 липня 2016р. у справі №910/8622/16, суддя Домнічева І.О.)

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2017 року Справа № 909/932/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Бакуліної С.В. (доповідач), суддів : Поляк О.І., Данилової М.В.розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Івано-Франківської єпархії Української православної церквина постанову Львівського апеляційного господарського суду від 02.11.2016 у справі№ 909/932/15 Господарського суду Івано-Франківської областіза позовом Виконавчого комітету Івано-Франківської міської радидоІвано-Франківської єпархії Української православної церквитретя особа -1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департамент комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради третя особа -2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Івано-Франківська міська радапророзірвання договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2971 від 20.12.2006 укладеного між Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради та Івано-Франківською єпархією Української православної церкви

в судовому засіданні взяли участь представники :від позивача: від відповідача: від третіх осіб:Устінський А.В. (довіреність від 30.12.2016) Мізунський М.М. (довіреність від 28.01.2016) не з'явились

В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області (суддя Неверовська Л.М.) від 02.08.2016 у справі №909/932/15 в позові відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Данко Л.С., судді - Галушко Н.А., Орищин Г.В.) від 02.11.2016 рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 02.08.2016 у справі №909/932/15 скасовано та прийнято нове рішення; позов задоволено повністю; розірвано договір оренди нежитлових приміщень №ДО-2971 від 20.12.2006 укладений між Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради та Івано-Франківською єпархією Української православної церкви; стягнуто з Івано-Франківської єпархії Української православної церкви на корить Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради 1218,00грн витрат на відшкодування судового збору.

В касаційній скарзі позивач просить скасувати постанову Львівського апеляційного господарського суду від 02.11.2016, а рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 02.08.2016 у справі №909/932/15 залишити в силі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст.43 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

Відзиву на касаційну скаргу не надійшло.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представників відповідача, заперечення на касаційну скаргу представника позивача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Івано-Франківської єпархії Української православної церкви про розірвання договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2971 від 20.12.2006, укладеного між Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради та Івано-Франківською єпархією Української православної церкви. Позовні вимоги мотивовані невиконанням відповідачем умов договору оренди нежитлових приміщень №ДО-2791 від 20.12.2006 щодо страхування орендованого майна та щодо укладення договору оренди земельної ділянки.

Судами встановлено таке.

20.12.2006 між Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради (Орендодавцем - за договором, Позивачем - у справі) та Івано-Франківською єпархією Української православної церкви (Орендарем - за договором, Відповідачем - у справі) було укладено договір оренди нежитлових приміщень № ДО-2971 (том 1, а.с.9-12) (надалі Договір).

Відповідно до п.1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, розташовані на першому поверсі в будівлях за адресою: АДРЕСА_1 площею 283,0 кв.м, які перебувають на балансі житлово-експлуатаційної організації №4.

Передача в оренду приміщень здійснюється на підставі рішення міськвиконкому від 20.12.2006 за №534 (п.1.2. Договору) для використання під молитовний будинок і канцелярію єпархіального управління (п.1.3. Договору).

Пунктом 3.2. Договору сторонами визначено, що місячний розмір орендної плати, яку повинен сплачувати Орендар, визначений згідно додатку на дату укладення цього договору, становить 48,60грн, крім того ПДВ - 9,72 грн. Розмір місячної орендної плати, яку повинен сплачувати Орендар за кожний наступний місяць оренди, визначається згідно додатку шляхом множення розміру місячної орендної плати за попередній місяць оренди на індекс інфляції за поточний місяць оренди. До орендної плати не включаються витрати за комунальні послуги, пов'язані з використанням та утриманням орендованих приміщень, у тому числі витрати за електроенергію, газ, воду, телефон, каналізацію, прибиранням сміття на прилеглій території, а також витрати, пов'язані з обслуговуванням інженерного обладнання внутрішньо будинкових мереж. Оплата вищевказаних витрат за надані комунальні послуги здійснюється Орендарем за рахунок його власних коштів на підставі відповідних угод, укладених між орендарем та надавачем комунальних послуг. Орендар, крім орендної плати за користування приміщеннями також сплачує орендну плату за земельну ділянку, у порядку та розмірах визначених договором оренди земельної ділянки. Несвоєчасна сплата або сплата не в повному обсязі Орендарем орендної плати за земельну ділянку може бути підставою для розірвання цього договору.

Також п.4.3.7. договору сторони погодили, що Орендар зобов'язується протягом місяця після реєстрації цього договору застрахувати за власні кошти на користь орендодавця орендовані приміщення не менше ніж на їх вартість, визначену незалежною оцінкою приміщень, здійснених у відповідності до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Копію страхового полісу подати орендодавцеві.

Крім того, п.4.3.10. договору сторони погодили, що Орендар зобов'язується у 3-х місячний термін з дня реєстрації цього договору укласти у встановленому порядку з міськвиконкомом договір оренди частини земельної ділянки, закріпленої за будинком, в яких розташовані орендовані приміщення. Копію договору оренди земельної ділянки подати у Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська.

Розділом 6 спірного договору сторони визначили строк дії та умови зміни чи припинення договору оренди.

Так, пунктом 6.1. договору оренди визначено, що цей договір вступає в дію з моменту його реєстрації та діє до початку будівництва нового будинку, який буде будуватись за адресою: АДРЕСА_1

Пунктом 6.6. договору оренди сторони також визначили, що Договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду чи господарського суду в разі невиконання або неналежного виконання сторонами зобов'язань за цим Договором та з інших підстав, передбачених чинним законодавством, а також в тому числі: Орендар не уклав чи відмовляється укласти договір оренди земельної ділянки згідно з п.4.3.10. цього договору, або не сплачує орендну плату згідно укладеного договору оренди земельної ділянки (підпункт 6.6.8. спірного договору).

На виконання вимог п. 2.1. даного договору, між сторонами за договором було укладено та підписано акт приймання-передачі від 20.12.2006 (том 1, а.с. 14).

Зазначаючи про те, що відповідачем з моменту укладення спірного договору було порушено його істотні умови, зокрема щодо неналежного укладення договору страхування орендованого приміщення та відсутністю укладеного з орендодавцем договору на оренду частини земельної ділянки, Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради звернувся до господарського суду з цим позовом.

Вирішуючи спір у справі, місцевий господарський суд дійшов висновку про безпідставність заявленого позову, з огляду на те, що здійснення відповідачем страхування об'єкту оренди в місячний строк після укладення спірного договору було неможливим внаслідок відсутності в цей період звіту про оцінку нерухомого майна, який було замовлено позивачем лише 26.01.2007. При цьому, суд першої інстанції зазначив, що в п.4.3.7. договору оренди не зазначено, що страхування приміщень повинно здійснюватися щороку, також договором не визначено хто має бути замовником незалежного оцінювання приміщень, у відповідності до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Відносно доводів позивача про неукладення відповідачем договору оренди земельної ділянки під нерухомим майном, місцевий господарський суд, вказав, що відповідач неодноразово звертався до позивача з листами про оформлення відносин оренди землі, втім, непідписання такого договору було зумовлено діями самого позивача. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що позивачем не було надано доказів в обґрунтування того, що зазначені ним порушення умов договору мали наслідком позбавлення орендодавця значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору.

Апеляційний господарський суд, з такими висновками суду першої інстанції не погодився та задовольняючи позов зазначив, що протягом строку дії договору оренди, відповідачем лише двічі було застраховане нерухоме майно, на 2007 та на 2015 роки, тоді як неукладення договорів страхування за 2008 рік, 2009 рік, 2010 рік, 2011 рік, 2012 рік, 2013 рік та 2014 рік є порушенням умов спірного договору та ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Суд апеляційної інстанції також вказав, що факт неукладання договору оренди земельної ділянки (протягом дев'яти років з моменту укладання Договору оренди нежитлових приміщень), свідчить про те, що територіальна громада міста Івано-Франківська була позбавлена вигоди у вигляді орендної плати за землю.

Колегія суддів вважає безпідставними висновки суду апеляційної інстанції про задоволення позову, з огляду на таке.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, виходячи з системного аналізу зазначених норм, слід дійти висновку, що дострокове розірвання договору оренди землі можливе на вимогу однієї із сторін в разі такого невиконання своїх обов'язків другою стороною, що є істотним, тобто завдає іншій стороні такої шкоди, яка унеможливлює та/або значною мірою перешкоджає досягненню нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою терміну "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотності порушення договору у законі зазначається термін "шкода", який слід тлумачити з урахуванням ч.2 ст.22 ЦК України, а істотний негативний вплив на інтереси потерпілої сторони визначається виходячи з розміру завданої порушенням шкоди, який не дозволяє цій стороні отримати очікуване при укладенні договору.

Відтак, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, а її розмір не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного її вирішення.

Пунктом 6.1 договору оренди визначено, що цей договір вступає в дію з моменту його реєстрації та діє до початку будівництва нового будинку, який буде будуватись за адресою: АДРЕСА_1

В листі №957/01-15/54 від 19.04.2007, позивач повідомив відповідача: "район в межах АДРЕСА_1 - Січових Стрільців - Шевченка - Гординського згідно генплану міста відноситься до територій реконструйованої житлової забудови, на яких з метою більш раціонального використання територій передбачається будівництво багатоповерхових багатоквартирних житлових будинків зі знесенням існуючої малоповерхової забудови. В даний час відповідно до рішення виконавчого комітету міської ради від 20.02.2007 №98 пункт 3.9. на замовлення підприємця ОСОБА_6 проводяться проектно-пошукові роботи для будівництва другої черги багатоквартирного житлового будинку з об'єктами обслуговування та автобусної зупинки. В межах ділянки, яка передбачається для будівництва другої черги, розміщені вказані приміщення на АДРЕСА_1, які підлягають знесенню".

Тобто, незалежно від виконання/невиконання відповідачем умов спірного договору щодо страхування об'єкту оренди, наявність вказаних вище обставин передання цього майна до будівництва нового будинку, виключає можливість висновку про позбавлення позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору, та, відповідно, свідчить про відсутність істотного порушення договору як підстави для його розірвання, адже вказана умова та відповідна норма Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлені для збереження об'єкту оренди, його захисту від можливого руйнування, що в даному випадку, за фактичними обставинами справи, сторони не мали наміру забезпечити та досягти через визначення територіальною громадою іншого призначення вказаного нерухомого майна - знесення.

Згідно з ч.3 ст.124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Відповідно до вимог ст.123 ЗК України особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

За приписами ст.116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Враховуючи, що розпорядником земельних ділянок комунальної форми власності є Івано-Франківська міська, яка також може виступати і в якості орендаря таких земель (за умови досягнення волі сторонами такого правовідношення), порушення своїх прав у зв'язку з неукладенням договору оренди землі відповідачем та неотриманням орендної плати територіальною громадою остання може захищати шляхом, зокрема, пред'явлення власного позову про стягнення збитків тощо, втім, такі обставини, не підтверджуть наявності порушених прав Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, як орендодавця нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці, та в будь-якому випадку, не можуть позбавляти останнього того, на що він і не міг розраховувати при укладенні договору оренди нерухомого майна - отримання орендної плати за землю.

Отже, невиконання відповідачем умови договору, яка: по-перше, не є істотною умовою для даного виду договору; по-друге, внаслідок виконання якої у позивача не виникало б будь-яких прав в аспекті спірних правовідносин сторін, саме по собі не засвідчує істотного порушення зобов'язання відповідачем за спірним договором, внаслідок якого позивачу було завдано будь-якої шкоди, а тому не може бути підставою для розірвання спірного договору.

За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції. Судові витрати за розгляд справи в суді касаційної інстанції покладаються на Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, п.6 ч.1 ст.1119, ч.1 ст.11110, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Івано-Франківської єпархії Української православної церкви задовольнити.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 02.11.2016 у справі №909/932/15 - скасувати.

Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 02.08.2016 у справі № 909/932/15 - залишити в силі.

Стягнути з Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради на користь Івано-Франківської єпархії Української православної церкви 1653,60грн (одну тисячу шістсот п'ятдесят три гривні шістдесят копійок) судових витрат.

Головуючий-суддя С.Бакуліна

Судді О.Поляк

М.Данилова