Стаття 39. Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду
У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються:
загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;
опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;
заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;
спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;
пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;
початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя виносить рішення про виселення мешканців за наявності підстав, передбачених законом, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення. { Частина друга статті 39 в редакції Закону N 3795-VI ( 3795-17 ) від 22.09.2011 }
Суд вправі відмовити у задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника, порушення основного зобов'язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав.
Відстрочка виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки не допускається у разі, якщо:
іпотеку включено до іпотечного пулу;
відстрочка може призвести до істотного погіршення фінансового стану іпотекодержателя;
проти іпотекодавця чи іпотекодержателя порушено справу про банкрутство.
( Статтю 39 доповнено частиною четвертою згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )
КОММЕНТАРИЙ от ресурса "ПРОТОКОЛ":
Аналізуйте судовий акт: Звернення стягнення шляхом передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателю на підставі рішення суду є неправильним застосуванням ст. 39 ЗУ «Про іпотеку» (ВСУ від 22 березня 2017р. у справі № 6-2967цс16)
У переважній кількості випадків боржники – іпотекодавці добровільно не передають предмет іпотеки іпотекодержателю займаючи позицію або повної бездіяльності або тотального оскарження всіх законних дій банку направлених на стягнення предмету іпотеки. Під добровільної передачею розуміється договірний (позасудовий) спосіб, який може відбутись за день і полягає в укладанні договору про задоволення вимог іпотекодержателя або у застосуванні іпотечного застереження – надання власником нерухомості права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки третій особі та підписати договір купівлі-продажу від імені продавця.
Стандартна процедура стягнення предмету іпотеки через суд може займати роки, тому іпотекодержателі намагаються всіляко вигадати способи за допомогою яких її прискорити, зокрема не зв’язуватись із виконавчою службою та не проводити торги. Однією із таких розповсюджених схем є позов до суду про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його передачі у власність іпотекодержателю. Ця схема підкріплюється рядом відповідних положень договору іпотеки, які потім використовуються у суді.
Проте, ВСУ, в тому числі і у цій справі, вважає такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки протиправним і таким, що суперечить ст. 39 ЗУ «Про іпотеку» - «реалізація предмету іпотеки за рішенням суду». При цьому стаття 37 ЗУ «Про іпотеку» - "передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки" не передбачає стягнення предмету іпотеки через суд, а передбачає тільки договірний порядок набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, тобто за згодою (підписом) іпотекодавця.
Отже, «прийняття у власність на підставі рішення суду» не працює. Так сказав ВСУ!
Аналізуйте судовий акт: У рішенні про стягнення предмету іпотеки суд ВІДРАЗУ повинен встановити початкову ціну нерухомості для її подальшого продажу на прилюдних торгах (ВСУ у справі №6-2839цс16 від 21 грудня 2016р.)
Декілька років не існувало єдиної практики, яким чином має визначатись початкова ціна предмету іпотеки ( наприклад квартири придбаної в кредит) при стягненні у випадку невиконання позичальником своїх кредитних зобов’язань. ЗУ «Про виконавче провадження» містить загальні положення, що усе майно як нерухоме, так і рухоме реалізується з публічних торгів (аукціонів), при цьому початкова ціна такого майна визначається на підставі оцінки проведеної суб’єктом оціночної діяльності на відповідній стадії виконавчого провадження. Разом з цим діють ст. ст. 38 , 39 ЗУ «Про іпотеку», які передбачають, що початкова ціна предмету іпотеки для подальшого відчуження з публічних торгів визначається судом під час розгляду спору між іпотекодавцем та іпотекодержателем і зазначається безпосередньо у рішенні суду про стягнення предмету іпотеки.
ВСУ поставив крапку і цій колізії: підтвердив, що початкова ціна предмету іпотеки має бути визначена судому і рішенні та скасував судові акти першої, апеляційної та касаційної інстанцій, які передбачали припис про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реалізації предмету іпотеки з публічних торгів за стартовою ціною, яка встановлюється експертом під час проведення виконавчих дій.
