Порядок оформлення прав власності на майно, виділене в натурі власниками майнових паїв членів колективних сільськогосподарських підприємств

Передчасний та мало продуманий процес реформування аграрного сектору України, який проводився в свій час, внаслідок неналежного нормативно-правового закріплення породив багато прогалин у законодавстві, серед яких і реорганізація кооперативів та наступне оформлення прав власності на майно, виділене в натурі власниками майнових паїв членів КСП.

Так, з прийняттям 14 лютого 1992 р. Закону України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» усі колгоспи, яких налічувалося 10,5 тис., поступово протягом декількох років було перетворено на нову організаційно-правову форму – колективні сільськогосподарські підприємства (КСП). Загалом прийняття зазначеного Закону знаменувало принципово новий етап у розвитку аграрних відносин. По-перше, існування й діяльність цієї колективної форми господарювання на селі було вперше закріплено на законодавчому рівні. Правовим підґрунтям функціонування колгоспу був Примірний статут колгоспу, прийнятий Четвертим Всесоюзним з'їздом колгоспників 25 березня 1988 р. Статут кожного конкретного колгоспу розроблявся на основі й відповідно до Примірного статуту. По-суті це означало, що виробничо-господарська діяльність колгоспів врегульовувалась локальним правовим актом, яким є статут. По-друге, відбулося значне наближення селян – членів КСП до засобів виробництва.

Нагальною проблемою, що потребувала паралельного вирішення в той час, було визначення подальшої долі майнових паїв, не витребуваних у натурі їх власниками. На той час витребували майно з пайового фонду лише окремі власники майнових паїв або їх спадкоємці. Причин такого стану є декілька. По-перше, високоліквідного майна (грошові кошти, трактори й автомобілі, поголів'я тварин, насіннєвий фонд, корми тощо), яке можна ефективно використати після одержання в рахунок майнового паю, фізично не може вистачити порівну для всіх селян – співвласників майнового комплексу колишнього КСП. По-друге,низьколіквідне майно (як-то тваринницькі приміщення та обладнання для них), частка якого у пайовому фонді завдяки високій балансовій вартості є значною, складно використовувати поодинці. Наприклад, у результаті перепаювання власнику майнового сертифікату у рахунок паю було виділено десяту частину корівника. Безсумнівним є той факт, що великої потреби у цьому майні особа – співвласник майна КСП не відчуває, адже його ефективне використання за цільовим призначенням можливе лише у разі цілісного застосовування за умови повного заповнення худобою. По-третє, вагома кількість майнових паїв залишилася не витребуваною внаслідок смерті поодиноких осіб похилого віку за відсутності спадкоємців. По-четверте, через відсутність достатньої роз'яснювальної роботи з боку державних органів, а також відому інертність селянських мас до нововведень майнові паї так і залишилися невитребуваними.

Однак, розглянемо конкретну проблему щодо оформлення і реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, яке виділялося в натурі власникам майнових паїв членів розформованих КСП, а також хронологію прийняття та припинення нормативних документів, які дані правовідносини регулювали.

Основним нормативно-правовим документом, який визначає правові, економічні, соціальні та організаційні умови діяльності колективного сільськогосподарського підприємства, як вже було сказано на початку, є Закон України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» за № 2114-ХІІ від 14.02.1992 року, який введено в дію 1 березня 1992 року Постановою Верховної Ради України від 14 лютого 1992 року за № 2115-ХІІ. В подальшому до вказаного Закону вносились численні зміни та доповнення, останні з яких були внесені на підставі Закону від 15 квітня 2014 року за № 1206-VІІ. закон спрямований на забезпечення повної самостійності зазначеного підприємства, реалізацію його можливостей як суб'єкта господарювання, визначає його права і обов'язки у здійсненні господарської діяльності. Закон гарантує недопустимість втручання держави у здійснення господарських функцій колективного сільськогосподарського підприємства, обмеження його права та інтересів з боку органів державної влади. Закон забезпечує рівні права колективних сільськогосподарських підприємств з державними підприємствами, фермерськими господарствами, іншими суб'єктами господарювання.

03.12.1999 року Президентом України було видано Указ за № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», яким було вказано забезпечити всім членам КСП права вільного виходу з цих підприємств із земельними і майновими паями та створення на їх основі приватних (приватно-орендних) підприємств, селянських фермерських господарств, селянсько-господарських кооперативів, господарських товариств, інших об’єктів господарювання, заснованих на приватній власності. Указ Президента України від 29.01.2001 року за № 62/2001 «Про заходи щодо забезпечення захисту майнових прав селян у процесі реформування аграрного сектора економіки» прямо вказував, що завершення реформування аграрного сектора економіки на засадах приватної власності вважати невідкладним завданням органів виконавчої вклади країни.

Зазначені Укази стали поштовхом до прийняття низки наступних правових документів, що регулювали дані правовідносини, а саме врегулювання та визначення порядку оформленні прав власності на майно, виділене в натурі власникам майнових паїв членів КСП. Серед основних нормативно-правових актів є наступні:

- Постанова КМ України від 28.02.2001 року за № 177 «Про врегулювання питань забезпечення захисту майнових прав селян у процесі реформування аграрного сектору економіки»;

- Наказ Мінагрополітики України від 14.03.2001 року за № 62 «Про затвердження Порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств»;

- Наказ Мінагрополітики України від 14.03.2001 року за № 63 «Про затвердження Порядку оформлення правонаступництва за зобов’язаннями реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств».

Загальний масив пайового майна, яке виділялося в натурі власникам майнових паїв членів розформованих КСП та яке необхідно буде оформлювати складається із об’єктів рухомого та нерухомого майна. Нижче буде описано виключно визначені процедура, порядок та необхідні кроки, що необхідно буде вчинити, а також документи, які необхідно підготувати для виділення і наступного оформлення та реєстрації права власності на нерухоме майно КСП.

Так, для виділення, наступного оформлення і реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна необхідно вчинити наступні дії, а саме:

1. Подати заяву в довільній формі про вихід за складу учасників / членів спілки співвласників та виділення майна в натурі. Факт подачі такої заяви повинен бути підтверджений відміткою про вручення – бажано аби таку відмітку поставив особисто голова спілки. В даній заяві необхідно вказати конкретні об’єктинерухомогомайна, які необхідно виділити. Обов’язково необхідно звернути увагу на те, щоб назва кожного об’єкту нерухомого майна – кожної окремої будівлі, споруди – відповідаланазві цього ж об’єкту нерухомого майна, яка записана у балансі спілки власників майнових сертифікатів і додатково слово в слово повинно бути продубльовано у відповідному протоколі (дивись наступний абзац).
2. Скликати загальні збори учасників Спілки співвласників майнових сертифікатів на якому провести голосування та отримати згоду щодо виділення вказаного у заяві нерухомого майна. За результатом таких зборів необхідно підготувати та прийняти відповідний протокол про виділення конкретно визначеного майна розформованого КСП в натурі із деталізованим зазначенням нерухомого майна, яке виділяється в натурі, а саме щоб назва кожного об’єкту нерухомого майна – кожної окремої будівлі, споруди – відповідала назві цього ж об’єкту нерухомого майна, яка записана у балансі спілки власників майнових сертифікатів.
3. Скласти та обопільно підписати акт прийому-передачі об’єктів нерухомого майна, яке виділяється в натурі власнику(-ам) майнових паїв на підставі їх заяви про вихід зі складу учасників / членів Спілки співвласників та Протоколу зборів учасників Спілки про виділення конкретно визначеного майна розформованого КСП в натурі.
4. Отримати відповідне Рішення сільської ради про затвердження протоколу зборів спілки співвласників про виділення конкретно визначеного майна розформованого КСП в натурі та акту прийому-передачі із наданням дозволу на оформлення права власності.
5. Паралельно необхідно отримати Довідку про присвоєння поштової адреси кожному конкретному об’єкту нерухомого майна (назва вулиці, на якій розташований об’єкт нерухомості та порядковий номер будівлі, споруди), яка видається тою ж Сільською радою, а адреса присвоюється згідно відповідного плану села. Дана Довідка може видаватись як окремо щодо кожного об’єкту нерухомого майна, так і в загальному на всі об’єкти нерухомого майна.
6. Замовити виготовлення технічних паспортів на кожний об’єкт нерухомості – на кожну будівлю, споруду, що відображені в протоколі зборів спілки співвласників та акті прийому-передачі мана. В технічних паспортах повинні буди зазначені адреси на кожну будівлю відповідно до Довідки присвоєння поштової адреси, що видана Сільською радою. На сьогоднішній день технічні паспорти виготовляються приватними організаціями і в складності їх замовленні та виготовленні фактично не має. Обов’язково необхідно узгодити, що в технічному паспорті не допускається вказувати "КОМПЛЕКС" або "МАЙНОВИЙ КОМПЛЕКС", оскільки такі терміни і визначення об’єкту нерухомого майна додадуться майбутньому власнику зайвих клопотів у його оформленні.
7. «Погасити» або зробити відмітку на свідоцтві про право власності на майновий пай члена КСП (майновий сертифікат) про виділення майна в натурі. Стосовно майнового сертифікату як документу, що є підставою для оформлення прав власності на виділене майно буде сказано декілька слів нижче…

Даний порядок стосується оформлення прав власності на будівлі та споруди, оскільки виділення та оформлення земельних ділянок регулюється своїм набагато об’ємнішим масивом нормативних документів та в даній статті не описується.

Підсумовуючи перелік документів, які необхідні для реєстрації права власності на об’єкти нерухомості, перелічимо їх:

1. Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) встановленого зразка;
2. Заява про вихід за складу учасників / членів спілки співвласників та виділення майна в натурі з відміткою про вручення – оригінал та копію для долучення до Заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), якщо об’єктів нерухомості декілька;
3. Протокол зборів Спілки співвласників про виділення конкретно визначеного майна розформованого КСП в натурі – в оригіналі. Кількість оригіналів бажано зробити відповідно до кількості об’єктів нерухомого майна;
4. Акту прийому-передачі об’єктів нерухомого майна, яке виділяється в натурі власнику(-ам) майнових паїв – в оригіналі на кожний об’єкт нерухомого майна;
5. Технічні паспорти на об’єкти нерухомості – в оригіналі на кожний об’єкт нерухомого майна;
6. Рішення Сільської ради про затвердження протоколу зборів спілки співвласників про виділення конкретно визначеного майна розформованого КСП в натурі та акту прийому-передачі із наданням дозволу на оформлення права власності – в оригіналі та завірених Сільською радою копіях на кожний об’єкт нерухомого майна;
7. Довідка про присвоєння поштової адреси кожному конкретному об’єкту нерухомого майна (назва вулиці, на якій розташований об’єкт нерухомості та порядковий номер будівлі, споруди), видана Сільською радою – в оригіналі та завірених Сільською радою копіях на кожний об’єкт нерухомого майна;
8. Свідоцтво про право власності на майновий пай члена КСП (майновий сертифікат) з відміткою про виділення майна в натурі – в оригіналі та завірених Сільською радою копіях на кожний об’єкт нерухомого майна. Оригінал та завірені копії будуть вилучатись державним реєстратором та долучатись до матеріалів реєстраційної справи – оригінал в матеріали одної реєстраційної справи, а в інші копії з проставлянням відмітки де саме знаходиться оригінал
9. Підтверджуючі документи (квитанції) про сплату обов’язкових зборів та платежів за проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень (щодо права власності).

Щодо об’єктів рухомого майна (ТЗ та інші об’єкти рухомого майна, для реєстрації прав власності на які законодавством визначено окремий порядок) – процедура черговості кроків аналогічні але перелік документів дещо інший. Хоча, маючи певний досвіт в оформленні та наступній реєстрації виділеного майна в натурі – виділяється в основному нерухомість, тому я не акцентую свою увагу в даній статті на рухомому майні.

Тепер декілька слів про саме Свідоцтво про право власності на майновий пай члена КСП (майновий сертифікат).

Постанова КМ України від 28.02.2001 року за № 177 «Про врегулювання питань забезпечення захисту майнових прав селян у процесі реформування аграрного сектору економіки» та Наказ Мінагрополітики України від 14.03.2001 року за № 62 «Про затвердження Порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств» визначали, що майновий пай члена підприємства документально підтверджується свідоцтвом про право власності на майновий пай члена підприємства, а саме таке Свідоцтво (майновий сертифікат) з відміткою про виділення майна в натурі (однак в сукупності із актом приймання-передачі майна) можуть бути підставою для оформлення прав власності на зазначене (виділене) майно в установленому порядку.

Для отримання нового свідоцтва у разі набуття у власність майнового паю (його частини) на підставі угоди міни, дарування та інших цивільно-правових угод, а також спадкування (тобто зміна власника-держателя майнового паю) до сільської, селищної або міської ради подаються посвідчені в установленому порядку копія відповідної цивільно-правової угоди або копія свідоцтва про право на спадщину, попереднє свідоцтво про право власності на майновий пай члена колективного сільськогосподарського підприємства. Після отримання зазначених документів сільська, селищна або міська рада вносить відповідні зміни до списку осіб, які мають право на майновий пай підприємства, та анулює попереднє свідоцтво, про що робиться запис у книзі обліку свідоцтв про право власності на майновий пай члена колективного сільськогосподарського підприємства.

Вся вище викладена процедура оформлення і реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, яке виділялося в натурі власникам майнових паїв членів розформованих КСП проводилась без особливих проблем до прийняття 11.04.2013 року Міністерством аграрної політики та продовольства України Наказу за № 253 «Про визнання такими, що втратили чинність, деяких наказів», яким визнано такими, що втратили чинність Наказ Мінагрополітики України від 14.03.2001 року за № 62 «Про затвердження Порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств» та Наказ Мінагрополітики України від 14.03.2001 року за № 63 «Про затвердження Порядку оформлення правонаступництва за зобов’язаннями реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств».

Після прийняття МінАПК України вказаного Наказу державні реєстратори почали відмовляти у вчиненні реєстраційних дій щодо реєстрації прав та їх обтяжень (щодо права власності) – оформлення і реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, яке виділялося в натурі власникам майнових паїв членів розформованих КСП, мотивуючи це скасуванням нормативних документів, які визначали регламентували дані правовідносини та пропонували звертатись із відповідними позовними заявами до судових органів.

Однак, не вдаючись до розгляду належної підсудності та предмету даної категорії позовних вимог, вважаємо, що вказана позиція державних реєстраторів є некоректною та, в першу чергу, безпідставною.

По-перше, Наказ МінАПК України № 253 не скасував Постанову КМ України від 28.02.2001 року за № 177 «Про врегулювання питань забезпечення захисту майнових прав селян у процесі реформування аграрного сектору економіки», яка є основною в регулюванні описаних правовідносин та на сьогоднішній моменту чинною. По-друге, Державна реєстраційна служба України Укрдержреєстр 06.06.2014 року за № 9299/05-15-14 видала Роз'яснення щодо порядку оформлення прав власності на майно, виділене в натурі власникам майнових паїв членів колективних сільськогосподарських підприємств, адресоване Начальникам реєстраційних служб головних управлінь юстиції в областях та місті Києві, яким чітко визначила наступне:

«Враховуючи те, що Наказ (Наказ Мінагрополітики України від 14.03.2001 року за № 62 «Про затвердження Порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств» - примітка автора) втратив чиннiсть та на даний час вiдсутнi й iнший спецiальний нормативно-правовий акт, направлений на врегулювання порядку видiлення членам реорганiзованого сiльськогосподарського пiдприємства майна, вважаємо, що свiдоцтво з вiдмiткою про видiлення майна в натурi та акт приймання-передавання майна є пiдставою для проведення державної реєстрацiї прав з видачею свiдоцтва про право власності.»

Тому, у випадку дотримання всіх запропонованих рекомендацій, державний реєстратор буде відмовлятись у проведенні державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, яке виділялося в натурі власникам майнових паїв членів розформованих КСП та пропонувати звернутись із відповідним позовом до суду раджу роздрукувати та надати державному реєстратору до відома та для інформативного ознайомленні вказане Роз'яснення Державної реєстраційної служби України Укрдержреєстр 06.06.2014 року за № 9299/05-15-14.

І на останок особиста порада – не потрібно агресивно реагувати на такі дії державних реєстраторів та намагатись жорстко критикувати їх або піддавати сумніву їхню кваліфікацію. Пам’ятайте, що в контексті швидкоплинності нормативно-правової бази державні реєстратори, а вони є такими ж людьми як і всі ми, можуть просто фізично не встигнути осягнути всі тонкощі таких швидких змін. В свою чергу, розбудовуючи демократичну країну та підтримуючи вектор протидії і боротьби з корупцією, такі наші дії, які характеризуватимуться порозумінням та сприянням в інформуванні, зваженому ставленні до посадових осіб та працівників державних інституцій, сприятимуть обопільній повазі та стимулюватимуть до формування здорового морально-емоційного клімату в суспільстві, який є передумовою до зменшення рівня індексу корупції у відносинах між усіма без виключення членами українського суспільства.

Автор консультації: Керуючий партнер, Адвокат Олександр Расторгуєв