Обмен земельного участка – порядок заключения договора

Содержание:

• Как происходит обмен земельных участков
• Обмен земельными участками сельхоз назначения: нюансы
• На что можно обменять земельный участок
• Переход права собственности

Конституция Украины позволяет распоряжаться собственностью по своему усмотрению, использовать, сдавать в аренду, продавать, обменивать на другое имущество. Не есть исключением заключение договоров мены недвижимости: земельные участки, автомобили, гаражи, строения, квартиры.

Предметом договора мены является отдельное имущество, которое должно быть четко определено в договоре. Предметом договора мены должно быть имущество, находящееся в собственности стороны к моменту заключения договора.

Договор мены есть двусторонним, т.е. обязательно наличие двух сторон, каждая из которых является одновременно продавцом и покупателем имущества; консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижение сторонами согласия по всем существенным условиями; и возмездным, потому что осуществляется передача имущества, которая по своей природе является определенной платой по обязательствам. В данной консультации рассмотрим более подробно порядок заключения договора мены земельного участка.

Согласно ст. 131 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство вправе приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, купли-продажи, дарения, наследования, пожизненного содержания и других гражданско-правовых соглашений с учетом требований Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) и ЗКУ.

Действующий ЗКУ не содержит запрета на вид товара, на который могут обмениваться земельные участки: только на равноценные земельные участки или на любое другое имущество. Обменять земельный участок можно на любую вещь, которую согласуют стороны в договоре: это может быть недвижимость, гараж, автомобиль, квартира. Обмен участка на квартиру или обмен земельного участка на авто осуществляется по той же процедуре, как и обмен на земельный участок. Если предметом сделки выступает автомобиль, то он должен находиться на учете в МВС без ограничений и запретом, квартира также не должна иметь каких либо обременений, не должно быть задолженностей с уплатой коммунальных услуг.

Если обминаемые вещи не равноценны, то сторона-покупатель обязуется доплатить разницу, чтобы достичь равноценности цены предметов, что обменяются. ч.3 ст.715 ГКУ предусматривает, что договором мены может быть установлена ​​доплата за товар большей стоимости, что обменивается на товар меньшей стоимости. Кроме этого, предметом договора мены могут быть не только товары, но и услуги.

Пользуйтесь консультацией: Как устранить препятствие в пользовании земельным участком

Как происходит обмен земельных участков

Чтобы произвести обмен земельного участка, нужно заключить договор мены земельного участка, который удостоверяется нотариально. Договор заключается в соответствии з требованиями ГКУ в письменной форме.

К договорам мены применяются общие положения о купли-продажи или другие договоры, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства.

Согласно статье 715 ГКУ по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

Каждая из сторон договора мены является продавцом товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен.

Для земель сельскохозяйственного назначения следует провести нормативную денежную оценку, на земельные участки не сельхоз назначения проводится экспертная денежная оценка, для установления действительной стоимости земельного участка (ст. 13 ЗУ «Об оценке земли»). Экспертная оценка есть обязательной, если сторонами договора мены являются физлица (пп. 1.11 п. 1 главы 2 раздела ІІ «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 22.02.2012 № 296/5), для юридических лиц такое требование не предусмотрено действующим законодательством.

Данные о нормативной денежной оценке земли можно взять с Публичной кадастровой карты, при этом, участку должен быть присвоен кадастровый номер. За кадастровым номером Вы можете найти Ваш участок на карте и онлайн заказать документ про нормативную денежную оценку Вашего участка.

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится юридическими и физическими лицами, получившими квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков.

Ограничений по площади земельных участков, которые меняются, нет, соответственно стороны могут обменять участки разной площади и разного целевого назначения.

Законодательством не установлены какие-либо ограничения относительно места расположения таких земельных участков, которые могут быть предметом такого обмена Договор мены земельных участков между физическими лицами может заключаться на земельные участки которые расположены в разных районах, областях. Но следует знать, что относительно земель сельскохозяйственного назначения действует немного другой порядок.

Пользуйтесь консультацией: Как прекращается договор аренды земли в случае ликвидации юридического лица - арендатора

Обмен земельными участками сельхоз назначения: нюансы

Следует уточнить, что владельцам и землепользователям земель сельскохозяйственного назначения предоставлено право обмениваться своими земельными участками. Владельцы земельных участков всех форм собственности, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения могут обмениваться такими земельными участками (ст. 37 ЗКУ). То есть осуществить мену можно только земельными участками, расположенными в одном массиве. Такие требования распространяются только на земельные участки сельхоз назначения, то есть, если предметом договора мены будут сельскохозяйственные участки.

Речь идет о земельных участках с целевым назначением: для ведения товарного сельскохозяйственного производства, для ведения личного крестьянского хозяйства, для индивидуального садоводства. Все участки, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

Владельцы и арендаторы сельхоз земель, расположенных в одном массиве, на период действия договора аренды могут обмениваться причитающимися им правами пользования путем заключения между собой договоров аренды, субаренды. Такие договора мены будут действовать на протяжении действия договора аренды. Право аренды сохраняется при мене до истечения срока договора аренды. Согласие арендодателя (собственника) земли на заключение договора аренды/субаренды не требуется. Массив земель сельскохозяйственного назначения – это совокупность земельных участков сельскохозяйственного назначения, состоящих из сельскохозяйственных и необходимых для их обслуживания несельскохозяйственных угодий, имеющих общие границы и ограниченные природными и/или искусственными элементами рельефа (автомобильными дорогами общего пользования, полезащитными лесными полосами и другими защитными насаждениями, водными объектами и т.п.) (ст.1 ЗУ «О землеустройстве»).

Обмен земельного участка государственной или коммунальной собственности, расположенного в массиве, на другой участок, расположенный в этом же массиве, осуществляется только в случае одинаковой нормативной денежной оценки этих участков или если разница между их оценками составляет не более 10%. Таким образом, обменяться неравноценными земельными участками нельзя. Такой обмен на основании ст. 37-1 ЗКУ не подпадает под действие моратория.

Пользуйтесь консультацией: Рынок земли открыт: как продать или купить землю в Украине

На что можно обменять земельный участок

Как говорилось ранее, предметом обмена могут быть как земельные участки, так и другие товары (услуги), стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора (ст. 6 ГКУ).

Переход права собственности

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества обеими сторонами, если иное не установлено договором или законом. Соответственно, с момента оплати сторонами суммы стоимости товара (услуг) нотариус или государственный регистратор регистрирует право собственности в Гос реестре.

Какие документы нужны для заключения договора мены земельного участка

1. Паспорт гражданина Украины, идентификационный код сторон сделки;
2. Документы, удостоверяющие право собственности на обминаемое имущество и документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество лиц, его отчуждающих. В случае обмена земельных участков - это государственный акт, извлечение из государственного реестра про право собственности на земельный участок, договор аренды (если обмен правом аренды);
3. При мене имущества, находящемся в общей собственности супругов, нотариусу предоставляется согласие одного из супругов, если имущество приобретено в браке. На земельные участки, приватизированные в границах норм бесплатной приватизации согласно норм ЗКУ (ст. 118), режим общей совместной собственности не распространяется. Соответственно, согласие одного из супругов на мену земельного участка, полученного по бесплатной приватизации, не требуется.
4. Если участком в аренде (мены права аренды), то следует предоставить договор аренды.
5. Отчет о проведении нормативной или экспертной денежной оценки.

Если Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом «Тендер на юридическую услугу» от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Мария Дубенкова.

Источник: юридический ресурс Протокол

Пользуйтесь консультацией: Как правильно заключить договор аренды земли