Об’єкт нерухомого майна не введений в експлуатацію не може бути переданий забудовником в іпотеку третій особі без згоди інвестора будівництва (ВСУ від 30 березня 2016р. у справі № 6-3129цс15)

Фабула судового акту: У цій справі розглядається ситуація, яку інвестору будівництва неможливо контролювати на практиці і при недобросовісному забудовникові такий стан речей може мати місце. Мова іде про те, що забудовник уклавши правочин за яким інвестор інвестує кошти у будівництво нерухомості (нотаріально не посвідчується) може, наприклад, на наступний день передати майнові права на підставі іпотечного договору (посвідчується нотаріально) на цю ж нерухомість в іпотеку третій особі, у якості забезпечення своїх інших зобов’язань. При цьому і третя особа не може остаточно перевірити відсутність обтяжень на недобуд права на який беруться їй в іпотеку.

Так, до позивача після укладення договору про відступлення права вимоги з первісним інвестором перейшли усі права та обов’язки інвестора щодо об’єкту нерухомості – житлових приміщень у складі загального об’єкту нерухомості. До того ж позивач повністю профінансував їх будівництво. Проте забудовник не повідомивши позивача пізніше уклав іпотечний договір з третьою особою відповідно до умов якого були передані в іпотеку майнові права на весь об’єкт нерухомості, в тому числі і на житлові приміщення позивача.

Суди нижчих інстанцій відмовляли позивачу у вимогах про визнання права власності на житлові приміщення та про визнання недійсним іпотечного договору між забудовником та третьою особою. Це обґрунтовувалось тим, що права позивача, як інвестора, не порушуються іпотечним договором з третьою особою, оскільки такий договір є способом забезпечення виконання зобов’язань, а не правочином щодо розпорядження майновими правами.

ВСУ скасував рішення трьох нижчих інстанцій і визнав іпотечний договір недійсним.

ВСУ також відмовив інвестору у вимозі про визнання права вдласності на житлові приміщення, оскільки на підставі укладеного ним із забудовником договору, інвестор отримав лише право на набуття права власності, а не саме право на введене в експлуатацію нерухоме майно.

Правова позиція ВСУ у справі № 6-3129цс15: Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

Позивач 18 червня 2009 року набув права та обов’язки інвестора за довгостроковим інвестиційним договором, уклавши з ТОВ «МакВент» договір про відступлення права вимоги, тобто на час укладення оскаржуваного іпотечного договору від 25 січня 2010 року про передачу в іпотеку нежитлового приміщення спірного житлового будинку право власності на майнові права на спірні нежитлові приміщення належало позивачу.

Судами залишено поза увагою той факт, що договір іпотеки укладено без згоди позивача, якому належали майнові права на нежитлові приміщення, які були предметом довгострокового інвестиційного договору, а тому висновок судів про те, що оспорюваний договір іпотеки було укладено відповідно до вимог чинного на час його укладення законодавства та що ним не порушено права позивача, є помилковим.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

У справі, яка переглядається, позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за ним майнових прав на об’єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України немає.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 березня 2016 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Громадської організації «Народна спілка «Добробут», підприємства «Ресурс» Всеукраїнської організації «Союз організацій інвалідів України», підприємства «Перспективабуд» Громадської організації «Народна спілка «Добробут», ОСОБА_2, треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю «Житлобуд-Інвест», Державна реєстраційна служба України, ОСОБА_3, приватне підприємство «Коралл-ТВ плюс», про визнання частково недійсним іпотечного договору та визнання майнових прав на об’єкт нерухомого майна за заявою ОСОБА_1 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 жовтня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

ОСОБА_1 звернувся до суду з вищезазначеним позовом, обґрунтовуючи який зазначив, що 18 червня 2009 року між ним та товариством з обмеженою відповідальністю «МакВент» (далі – ТОВ «МакВент») (інвестором) було укладено договір про відступлення права вимоги, на підставі якого до позивача перейшли усі права та обов’язки інвестора за довгостроковим інвестиційним договором НОМЕР_1.

25 січня 2010 року між Громадською організацією «Народна спілка «Добробут» (далі – ГО «НС «Добробут») та підприємством «Перспективабуд» ГО «НС «Добробут» було укладено договір про передачу в іпотеку нежитлового приміщення за АДРЕСА_1.

Позивач зазначав, що до складу переданих в іпотеку приміщень входять проінвестовані ним приміщення, а спірний договір іпотеки було укладено без погодження з ним, що порушує його права. ОСОБА_1 просив визнати за ним майнові права на об’єкти нерухомого майна – спірні нежитлові приміщення.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Останнім рішенням Солом’янського районного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 жовтня 2015 року касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд судових рішень ОСОБА_1 порушує питання про скасування ухвалених у справі рішень та ухвалення нового рішення про задоволення його позову з передбачених пунктами 1 та 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстав: неоднакового застосування судом касаційної інстанції статей 203, 215, частини другої статті 583 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) та статей 1, 5 Закону України «Про іпотеку», що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах; невідповідності зазначеного судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України від 6 листопада 2013 року висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

На підтвердження зазначених підстав подання заяви про перегляд судових рішень ОСОБА_1 посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 березня, 19 вересня 2012 року, 18 квітня 2013 року та на постанову Верховного Суду України від 6 листопада 2013 року.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представника ОСОБА_1 – ОСОБА_4, представника ОСОБА_3 – ОСОБА_5 та представника ПП «Коралл-ТВ Плюс» - ОСОБА_6, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваних судових рішень підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

За змістом статті 360⁴ ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстав, передбачених пунктами 1 та 4 частини першої статті 355 цього Кодексу, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 18 січня 2002 року між ГО «НС «Добробут» та підприємством «Ресурс» Всеукраїнської організації інвалідів «Союз організацій інвалідів України» (далі підприємство «Ресурс» ВОІ СОІУ) було укладено генеральний довгостроковий інвестиційно-підрядний контракт НОМЕР_2. про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за АДРЕСА_1.

Предметом цього генерального контракту є будівництво зазначеного житлового комплексу.

18 червня 2003 року між ТОВ «МакВент», ГО «НС «Добробут» та підприємством «Ресурс» ВОІ «СОІУ» було укладено довгостроковий інвестиційний договір НОМЕР_1 про будівництво житлового комплексу з громадсько-побутовими приміщеннями за вказаною адресою.

Відповідно до умов цього договору ТОВ «МакВент» виступило як інвестор, ГО «НКС «Добробут» - замовник-генінвестор, а підприємство «Ресурс» ВОІ «СОІУ» - генпідрядник-інвестор.

Згідно з підпунктом 4.2.1 зазначеного договору генпідрядник-інвестор бере на себе зобов’язання забезпечити 100 % фінансування проектно-вишукувальних робіт, у тому числі послуг замовника-генінвестора, пов’язаних з підготовкою до виконання будівельних робіт та введення об’єкта в експлуатацію, а також будівництва об’єкта відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації та графіків виконання вказаних робіт.

Відповідно до підпункту 4.2.2 цього ж договору генпідрядник-інвестор бере на себе зобов’язання забезпечити будівництво об’єкта відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації та введення в експлуатацію у строк з моменту отримання дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт та ордера на будівництво.

За пунктом 1 додаткової угоди № 1 до довгострокового інвестиційного договору НОМЕР_1 інвестору передаються нежитлові приміщення площею S_1.

Згідно з пунктом 2 додаткової угоди № 1 до довгострокового інвестиційного договору НОМЕР_1 сторони погодили фактичне розташування нежитлових приміщень в осях 9-13/АД з прибудовами, що будуть передані інвесторові у власність, згідно із затвердженою проектною документацією. План розташування цих приміщень є невід’ємною частиною цього договору (додаткова угода № 2).

18 червня 2009 року між ТОВ «МакВент» (інвестором) та ОСОБА_1 було укладено договір про відступлення права вимоги, на підставі якого до останнього перейшли всі права та обов’язки інвестора за довгостроковим інвестиційним договором НОМЕР_1.

Згідно з пунктом 3.3 цього договору після здачі об’єкта в експлуатацію площа житлових та нежитлових приміщень розподіляється пропорційно фактичному внеску в будівництво об’єкта інвестування з боку генпідрядника-інвестора та інвестора за винятком частки замовника-генінвестора та службових квартир.

На момент передачі права вимоги ОСОБА_1 від інвестора ТОВ «МакВест», який повністю профінансував будівництво, за довгостроковим інвестиційним договором НОМЕР_1 житловий комплекс з громадсько-побутовими приміщеннями за АДРЕСА_1 не було здано в експлуатацію.

Між підприємством «Перспективабуд» ГО «НС «Добробут» та ГО «НС «Добробут» 22 січня 2010 року було укладено інвестиційний договір НОМЕР_3 щодо будівництва нежитлових приміщень, з метою забезпечення виконання якого між тими ж сторонами було укладено іпотечний договір від 25 січня 2010 року, предметом іпотеки за яким є майнові права на нежилі приміщення – вбудовані приміщення житлового багатоповерхового будинку за АДРЕСА_1.

Ухвалюючи рішення про відмову в позові ОСОБА_1, суд першої інстанції, з висновками якого погодилися й суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що оспорюваний позивачем договір застави майнових прав не порушує його права, оскільки є способом забезпечення виконання зобов’язання, а не правочином щодо розпорядження майновими правами, такий договір не передбачає заміну кредитора в зобов’язанні, на відміну від правочину відступлення права вимоги.

У постанові Верховного Суду України від 6 листопада 2013 року, на яку в своїй заяві посилається ОСОБА_1, міститься висновок про те, що при укладенні договору іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки майнові права на окремі приміщення у житловому будинку не могли бути предметом іпотеки. Крім того, договір іпотеки укладено без згоди позивача, який оплатив вартість спірної квартири і якому належали майнові права на неї.

Аналогічні висновки містяться в ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 березня 2012 року та 18 квітня 2013 року, наданих заявником для порівняння.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції один і тих самих норм матеріального права та невідповідність рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо їх застосування.

Надана заявником ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 вересня 2012 року не може бути прикладом неоднакового застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права, оскільки суд касаційної інстанції скасував рішення суду апеляційної інстанції та передав справу на новий апеляційний розгляд з підстав, передбачених статтею 338 ЦПК України, зокрема у зв’язку з порушенням норм процесуального права, що призвело до неможливості встановити та перевірити фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

У справі, яка переглядається, спірний договір іпотеки майнових прав було укладено 25 січня 2010 року.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.

У статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) указаний вичерпний перелік об’єктів , які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

ОСОБА_1 18 червня 2009 року набув права та обов’язки інвестора за довгостроковим інвестиційним договором НОМЕР_1, уклавши з ТОВ «МакВент» договір про відступлення права вимоги, тобто на час укладення іпотечного договору від 25 січня 2010 року про передачу в іпотеку нежитлового приміщення в осях 9-13/АД спірного житлового будинку право власності на майнові права на спірні нежитлові приміщення належало позивачу.

Викладене дає підстави для висновку, що у справі, яка переглядається, суд першої інстанції, з висновками якого погодилися й суди апеляційної та касаційної інстанцій, залишив поза увагою той факт, що договір іпотеки укладено без згоди позивача, якому належали майнові права на нежитлові приміщення, які були предметом довгострокового інвестиційного договору НОМЕР_1.

За таких обставин висновок судів про те, що оспорюваний договір іпотеки було укладено відповідно до вимог чинного на час його укладення законодавства та що ним не порушено права позивача, є помилковим.

Тому в цій частині судове рішення суду першої інстанції, залишене без змін судами апеляційної та касаційної інстанцій, підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову в цій частині.

Водночас відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість – об’єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на окремі об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, до позивача на підставі договору про відступлення права вимоги 18 червня 2009 року перейшли усі права та обов’язки інвестора за довгостроковим інвестиційним договором НОМЕР_1, тобто він вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об’єкт будівництва або для набуття майнових прав на цей об’єкт.

Проте в позивача право власності на спірні приміщення не виникло. Порядок оформлення права власності на об’єкт інвестування після прийняття такого об’єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Ураховуючи зазначене вище, суд першої інстанції, з висновками якого погодилися й суди апеляційної та касаційної інстанцій, обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем майнових прав на об’єкт інвестування.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права, тому підстави для скасування судового рішення в цій частині відсутні.

Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360³, частиною першою статті 360⁴ ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Солом’янського районного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року, ухвалу Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 жовтня 2015 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним іпотечного договору скасувати.

Визнати недійсним іпотечний договір від 25 січня 2010 року, укладений між Громадською організацією «Народна спілка «Добробут» та підприємством «Перспективабуд» Громадської організації «Народна спілка «Добробут» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7, щодо передачі в іпотеку нежитлових приміщень за АДРЕСА_1.

У решті рішення Солом’янського районного суду м. Києва від 18 листопада 2014 року, ухвалу Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2015 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 1 жовтня 2015 року залишити без змін.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.