Нова практика ВП ВС із земельних спорів - адвокат Дмитро Навроцький

Актуальні зміни, які відбулися у галузі земельного права, з’ясовували адвокати під час вебінару у Вищій школі адвокатури НААУ на тему «Щомісячний огляд судової практики у сфері земельного права», який провів Дмитро Навроцький, адвокат, керуючий партнер АО SENSUM, член Центру земельного права ВША НААУ.

Лектор запропонував до ознайомлення колег правові позиції Великої Палати Верховного Суду з наступних питань:

• Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом заступника керівника Бориспільської місцевої прокуратури Київської області в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру у Київській області до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, Улянівської сільської ради Переяслав-Хмельницького району Київської області про визнання недійсним рішення сільської ради та витребування земельних ділянок(Постанова ВП ВС від 4 липня 2023 року у справі № 373/626/17)

Для витребування земельних ділянок з володіння кінцевого набувача недостатньо встановити лише те, що виділення такої ділянки у приватну власність не відповідало певним вимогам закону (зокрема, за відсутності встановлених меж населеного пункту). У кожному такому випадку з урахуванням обставин справи слід також встановити, чи є легітимна мета відповідного втручання, а також, чи є втручання у право мирного володіння земельною ділянкою за обставин конкретної справи пропорційним відповідній меті.

За обставин цієї справи витребування з володіння проміжної та кінцевої набувачок земельних ділянок, виділених сільською радою за відсутності встановлених меж населеного пункту, навіть за його відповідності критерію законності не буде пропорційним легітимній меті.

Читайте статтю: Проект проти технічки: деякі питання приватизації землі

Формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та об’єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб, зокрема і шляхом витребування цих ділянок

• Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу ТОВ «Світенергоресурс» на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 04 серпня 2022 року та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28 січня 2022 року у справі за позовом Керівника Олександрійської окружної прокуратури Кіровоградської області в інтересах держави до Світловодської міської ради та ТОВ «Світенергоресурс» про визнання недійсними рішення, договору та зобов’язання повернути земельну ділянку (Постанова ВП ВС від 5 липня 2023 року у справі № 912/2797/21)

Якщо при укладенні договору оренди земельної ділянки розрахунок нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки є неможливим з вини державних органів, які не визначили межі населеного пункту та нормативну грошову оцінку квадратного метра землі у ньому, сторони цього договору не можуть бути позбавлені права на здачу землі в оренду та реалізації права на землекористування шляхом визначення в договорі орендної плати відповідно до приписів підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.

• ВП ВС відступила від власних правових висновків щодо належності до цивільної юрисдикції спорів про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства (Постанова ВП ВС від 5 жовтня 2022 року у справі № 922/1830/19).

Спори щодо користування землями фермерського господарства, зокрема з центральним органом виконавчої влади, який реалізує політику у сфері земельних відносин, з іншими юридичними особами, мають розглядатися господарськими судами незалежно від того, чи отримувала фізична особа раніше земельну ділянку для створення фермерського господарства, і того, чи створила вона це фермерське господарство.

• ВП ВС відступила від правового висновку КЦС ВС щодо належного способу захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво (Постанова ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22)

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Читайте статтю: Юридичні особи та землі ОСГ: придбати не можна заборонити

• ВП ВС відступила від правового висновку ОП КГС ВС та КЦС ВС щодо правової природи виділу (Постанова ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 918/119/21)

Виділ є видом реорганізації, який не має наслідком припинення юридичної особи, яка реорганізується, оскільки остання залишається суб’єктом права, однак зі зменшеним обсягом майна, прав та/або обов’язків.

Передача орендарем за договором оренди земельної ділянки державної та комунальної власності права оренди такої земельної ділянки реорганізованій внаслідок виділу з нього юридичній особі за розподільчим балансом є відчуженням цього права, що суперечить забороні, передбаченій частиною першою статті 8-1 Закону України «Про оренду землі», а тому є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки.

У такому випадку власник може заявити негаторний позов, тобто просити суд усунути перешкоди в користуванні та розпорядженні відповідним об’єктом, зокрема шляхом повернення останнього (стаття 391 ЦК України, частина друга статті 152 ЗК України).

• ВП ВС дійшла висновку, що без надання відповіді на продовження договору оренди землі та без укладення допугоди міська рада вчинила триваюче порушення, що дає право орендареві на зверненню до суду про поновлення оренди землі без строку позовної давності (Постанова ВП ВС від 5 липня 2023 року у справі № 904/8884/21)

Частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди земельної ділянки вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди.

Протягом строку, на який договір міг бути поновлений, орендар не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути його неможливість зареєструвати право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема і шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

Вимога про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі не належить до визначеного статтею 268 Цивільного кодексу України переліку вимог, на які не поширюється позовна давність, однак оскільки порушення орендодавцем вимог Закону України «Про оренду землі» щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням, позовна давність не порушена.

• Велика Палата ВС роз’яснила спосіб захисту прав орендодавця, який вважає відсутнім в орендаря зареєстрованого права оренди (Постанова ВП ВС від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19)

На підставі приписів Закону України «Про оренду землі» витребування орендарем орендованої земельної ділянки можливе лише за певних умов: (1) наявність в орендодавця первісного договору оренди землі з одним орендарем і нового договору оренди землі з іншим орендарем; (2) первісний орендар мав зареєстроване право оренди, однак таке право також зареєстрував новий орендар; (3) первісний орендар заявив вимогу про витребування у своє тимчасове (строкове) володіння орендованої земельної ділянки з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря, а не власника земельної ділянки; (4) на момент задоволення цієї вимоги строк первісного договору оренди землі не сплив.

Вимога орендаря зобов’язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою має стосуватися перешкод, які існували та підтверджені дослідженими судами доказами. Відмова у позові про зобов’язання орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою через недоведеність їх наявності відповідними доказами не позбавляє орендаря права надалі просити про усунення перешкод за належного підтвердження їх наявності. Крім того, якщо орендар вважає, що йому завдані збитки внаслідок позбавлення можливості певний час у минулому користуватися земельною ділянкою, то ефективним способомзахисту відповідного права орендаря може також бути стягнення відшкодування завданих орендодавцем збитків.

Належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що у орендаря відсутнє зареєстроване право оренди, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди такого орендаря.

Автор статті: адвокат Дмитро Навроцький

Джерело: Advocatpost