Не витрачайте час! Поділ, виділ, реконструкція, зміна площі та функціонального призначення іпотечного майна не припиняють іпотеку по суті (ВСУ від 6 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16)

Фабула судового акту: ВСУ прикрив розповсюджену схему виведення нерухомості із іпотеки, коли внаслідок певних операцій з нерухомістю згідно документів заставлений об’єкт нерухомості зникав, а з’являвся новий чи нові об’єкти нерухомості, про які жодних відомостей не було ні в кредитному чи іпотечному договорі або в рішенні суду про задоволення вимог кредитора чи іпотекодержателя. Такими операціями з нерухомістю могли бути поділ, виділ, реконструкція, істотна зміна площі та зміна функціонального призначення тощо і звичайно ці операції відбувались без згоди банку (іпотекодержателя). Оскільки нові об’єкти отримували нові правовстановлюючи документи із новими реквізитами, така нерухомість успішно відчужувалась третім особам, обтяжувалась іншими іпотечними зобов’язаннями штучного чи навіть шахрайського характеру.

Так у справі, що розглядається, банк стягнув з боржника предмет іпотеки – нежитлові приміщення і під час примусового виконання судового рішення з’ясувалось, що ці нежитлові приміщення, що знаходяться на мансардному поверсі без письмової згоди банку було реконструйовано в чотири різні об’єкта – житлові приміщення (квартири). Далі на ці квартири були видані окремі правовстановлюючи документи. При цьому спочатку суди відмовляли банку у стягнення цих нових об’єктів оскільки вважали, що у банка на них немає прав.

ВСУ скасував у справі рішення суду першої, апеляційної та касаційної інстанцій та чітко визначив: нові об’єкти нерухомого майна не є новоствореними об’єктами та відмінним від іпотечного майном - оскільки виникли вже з прив’язкою до існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів».

Тому не витрачаємо кошти на створення документів для виводу нерухомості із іпотеки, а краще направляємо ці кошти на погашення боргів за кредитами.

Згадайте новину: Реконструкция не освобождает от ипотеки

Правова позиція ВСУ від 6 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16: Частиною 5 статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Згідно зі статтею 12 цього Закону в разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Спірна квартира не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, тому висновок судів про те, що спірна квартира не є іпотечним майном, а іншим об’єктом нерухомості, передчасний.

Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом України, суди неправильно застосували норми статті 23 Закону України «Про іпотеку», що призвело до неправильного вирішення справи.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 липня 2016 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та кредит» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа – приватний нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу ОСОБА_3, про звернення стягнення на предмет іпотеки за заявою публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та кредит» про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 лютого 2016 року, ухвали Апеляційного суду Івано-Франківської області від 22 квітня 2015 року та рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 березня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У вересні 2014 року публічне акціонерне товариство «Банк «Фінанси та кредит» (далі – ПАТ «Банк «Фінанси та кредит») звернулося до суду із зазначеним позовом, свої вимоги обґрунтовуючи тим, що відповідач ОСОБА_2 не виконав належним чином договірних зобов’язань за кредитним договором та 5 грудня 2007 року, всупереч пунктам 2.1.9 та 3.4.5 іпотечного договору, укладеного між сторонами, та статті 12 Закону України «Про іпотеку», без письмової згоди іпотекодержателя згідно з договором купівлі-продажу здійснив продаж частини предмета іпотеки ОСОБА_1, не повідомивши іпотекодержателя про його відчуження. Оскільки до ОСОБА_1 перейшли права та обов’язки за іпотечним договором, позивач просив звернути стягнення на предмет іпотеки, який належить ОСОБА_1, в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором НОМЕР_1 від 26 липня 2007 року.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 березня 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 22 квітня 2015 року, у задоволенні позовних вимог ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 лютого 2016 року касаційну скаргу ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» відхилено.

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд судових рішень ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» порушує питання про скасування ухвалених у справі судових рішень та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог з передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстави неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, зокрема статті 23 Закону України «Про іпотеку».

На підтвердження наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судових рішень ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 червня 2013 року та 27 квітня 2016 року.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представника банку, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваного судового рішення підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положенням пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Згідно зі статтею 360⁴ ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4 частини першої статті 355 цього Кодексу, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 26 липня 2007 року між ТОВ «Банк «Фінанси та кредит», правонаступником якого є ПАТ «Банк «Фінанси та кредит», та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір НОМЕР_1, згідно з яким відповідач отримав кредит у розмірі 100 тис. доларів США з оплатою за ставкою 14 % річних за користування кредитом на строк до 26 липня 2022 року.

1 вересня 2008 року сторони уклали додаткову угоду № 1 про внесення змін до пункту 4.3 кредитного договору відносно терміну сплати відсотків.

З метою забезпечення належного виконання позичальником своїх зобов’язань за кредитним договором між сторонами 27 липня 2007 року було укладено договір іпотеки, за умовами якого в іпотеку було передано нерухоме майно, що складається з нежитлових приміщень НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, зазначених в плані літерою «А» загальною площею 283,7 кв. м, що знаходиться за АДРЕСА_1.

Предмет іпотеки перебував у власності ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень, про що зазначено у пункті 1.3 договору іпотеки.

У Державному реєстрі іпотек на підставі вищезазначеного договору іпотеки на нежитлові приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4 за АДРЕСА_1 накладено заборону на їх відчуження (а. с. 81).

ОСОБА_2 кредитні зобов’язання належним чином не виконав, у зв’язку із чим заочним рішенням Івано-Франківського міського суду від 14 березня 2012 року задоволено позовні вимоги банку про стягнення з нього суми заборгованості за кредитним договором.

Під час виконання цього судового рішення стало відомо, що ОСОБА_2 незаконно, всупереч п. 3.3.1 іпотечного договору, без письмової згоди іпотеко держателя провів реконструкцію нежитлових приміщень НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, що знаходяться на мансардному поверсі, у результаті незаконних дій предмет іпотеки було переобладнано у чотири житлових приміщення – квартири НОМЕР_5, НОМЕР_6, НОМЕР_7 та НОМЕР_8 та отримано свідоцтва про право власності на квартири.

Згідно з договором купівлі-продажу від 5 грудня 2007 року ОСОБА_2 продав ОСОБА_1 квартиру НОМЕР_5, яка є частиною предмета іпотеки.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що квартира НОМЕР_5 за АДРЕСА_1 не була предметом іпотеки за договором іпотеки від 27 липня 2007 року, це є інший об’єкт нерухомості, зокрема житлове приміщення загальною площею 54,8 кв. м, в той час як за договором передавалося в іпотеку нежитлове приміщення площею 283,7 кв. м, під час укладання договору купівлі-продажу квартири з ОСОБА_1 заборони на її відчуження не існувало.

Разом з тим в ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, наданих заявником як приклади неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, міститься висновок суду про те, що новоствореним об’єктом нерухомості вважається виключно об’єкт, створений без прив’язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто не є новоствореним об’єктом нерухомого майна вже існуючий об’єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.

Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Таким чином, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов’язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов’язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов’язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов’язань або зменшити їх.

Забезпечувальне зобов’язання (взаємні права й обов’язки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобов’язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов’язанням).

Виконання забезпечувального зобов’язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов’язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна).

Частиною п’ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Згідно зі статтею 12 цього Закону в разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Квартира НОМЕР_5 за АДРЕСА_1 не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, тому висновок судів про те, що спірна квартира не є іпотечним майном, а іншим об’єктом нерухомості, передчасний.

Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом України, суди неправильно застосували норми статті 23 Закону України «Про іпотеку», що призвело до неправильного вирішення справи, а це відповідно до статті 360⁴ ЦПК України є підставою для скасування судових рішень.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом. Згідно із частиною першою статті 360² ЦПК України справи розглядаються Верховним Судом України за правилами, встановленими главами 2 і 3 розділу V цього Кодексу, а тому Верховний Суд України не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Відсутність у Верховного Суду України процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухвалити нове судове рішення, а тому справу слід передати на розгляд до суду першої інстанції згідно з підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 360⁴ ЦПК України.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої, частиною третьою статті 360³, частиною першою, підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 360⁴ ЦПК України, Cудова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та кредит» задовольнити частково.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 лютого 2016 року, ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 22 квітня 2015 року та рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 17 березня 2015 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.