Как рассчитывается возмещение за изменение целевого назначения и почему с этим лучше не «махлевать»

Желая изменить целевое назначение земельных участков для строительства или добычи полезных ископаемых, инвесторы не должны забывать о необходимости уплаты компенсации в местный бюджет, а также выплаты предыдущему владельцу. В некоторых аспектах может возникнуть желание «сэкономить», однако, по мнению экспертов, этого лучше не делать, ведь это может спровоцировать неожиданные риски. В том числе и криминальную ответственность.

Найти себе цену

Отечественное законодательство определяет механизм возмещения потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Ведь если из-за действий нового владельца уменьшается площадь лесов или участков, которые могут использоваться для аграрной деятельности, то местный бюджет должен получить компенсацию. Как предполагается, эти деньги пойдут на улучшение других участков и нивелируют потерю.

Как объяснили эксперты, этот механизм был введен в том числе для того, чтобы заставить новых владельцев беречь природные ресурсы. Хотя в некоторых случаях обойтись без уничтожения последних не удастся.

Пользуйтесь консультацией: Как изменить юридический статус земельного участка

Особенности процедуры возмещения и проблемы, которые могут возникнуть, специалисты обсудили во время практического семинара «Правовая защита субъектов землепользования: землеустройстве, кадастр, денежная оценка, судебная практика», организованного совместно Oleh Rachuk Law Firm и Земельным союзом Украины.

Как отметил заведующий кафедрой землеустроительного пользования Национального университета биоресурсов и природопользования Андрей Мартын, нормативы определения соответствующей компенсации не менялись с 1997 г.. и предусмотренные постановлением Кабинета Министров «О размерах и Порядке определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, подлежащих возмещению». Согласно ей за гектар пашни нужно заплатить от 30 до 150 тыс. Грн. в зависимости от почвы. Желание «испортить» кормовые угодья обойдется в сумму около 50 тыс. Грн. за га. Возмещение лес так же зависит от его качества и может достигать от 100 тыс. До 3 млн грн. за га.

В общем ответственность за расчет несет сертифицированный землеустроитель, который делает проект. Вместе с тем, отметил эксперт, если будет использоваться неправильная информация, то он может «очень легко ошибиться». При этом расчет может касаться десятков га, а недоплата миллионов гривен может привести к открытию уголовного производства.

Поэтому, подчеркнул А.Мартин, чрезвычайно важно пользоваться качественной исходной информацией. В частности, рассчитывая потери сельскохозяйственного производства, желательно изучить архивы последних грунтовых обследований. А если новый владелец захочет немного уменьшить свои расходы, сфальсифицировав данные, то такую ​​идею лучше сразу отбросить. «Информация о начальных почвы, которая была зафиксирована еще в советские времена, сейчас отсканирована Центром государственного земельного кадастра и отражается даже на публичной карте. Поэтому всегда есть возможность проверить ее », - предостерег эксперт. Даже если сведения о участок по каким-то причинам «потеряются» в регионе - в Киеве они все равно будут. При таких обстоятельствах, советует А.Мартин, лучше проверять достоверность данных самостоятельно, ведь ошибка может дорого стоить.

Користуйтесь консультацією: Що таке суперфіцій і для чого це право існує ?

То же касается рисков «мошенничество» с лесными компенсациями. Поскольку возмещение за них значительно выше, чем за сельскохозяйственные участки, может возникнуть желание «сделать» их несколько хуже. Ведь, снизив стоимость леса на треть, можно сэкономить до одного млн грн. на каждом га.

В то же время, напомнил А.Мартин, в Украине ведется государственный лесной кадастр, в котором собрано всю необходимую информацию. Поэтому, если проверять, правильно уплачено возмещение, никто на местах даже не пытаться искать документы: сразу обратятся в кадастр и выяснят корректность расчетов.

Заработать на убытках

Если же речь идет об изъятии участка, в которой уже был собственник, последнему необходимо также возместить убытки. Как сообщил А.Мартин, в таких случаях следует компенсировать стоимость посевов (если они сделаны), а также расходы на улучшение поля (например мелиорации). Также компенсируется упущенная выгода, и в этом может возникнуть наибольшие трудности.

«Размер возмещения потерь определяет комиссия при райгосадминистрации или исполкоме городского совета. К ней могут входить районный землеустроитель, юрист, бухгалтер - в общем 5-6 человек. И эти люди должны выяснить, сколько нужно заплатить землепользователю », - рассказал А.Мартин. Как следствие, практика расчетов по стране существенно отличается.

Землепользователь, определяя свою упущенную выгоду, может рассуждать так: землю он взял в аренду на 49 лет и ежегодно с каждого гектара планирует получать 10 тыс. грн. чистой прибыли. Значит, упущенная выгода - 490 тыс. Грн. с каждого гектара. Если же речь идет о необходимости «уступить» участком для компании, которая занимается добычей полезных ископаемых, то фермер имеет шанс получить значительную сумму. Так, рассказал А.Мартин, ему известен случай, когда сельхозпроизводитель за отказ от длительной аренды получил 8 млн грн. компенсации.

Если стороны не договорятся и земля изымается в целях общественных потребностей или общественной необходимости - разговор может перейти в судебную плоскость. В таком случае нужно будет назначать экономическую экспертизу.

Вспомните новость: Гройсман объяснил, кому законопроект о рынке земли разрешает ее покупку

Ищите альтернативу

Не обошли вниманием участники семинара и тему, которая является едва ли не самой обсуждаемой в сфере земельных отношений: возможность отмены моратория на продажу сельскохозяйственных участков.

Член научно-экспертного совета Госземагентства Сергей Биленко смотрит на такую ​​перспективу довольно пессимистично.

«Разговоры о том, будет ли у нас открытый рынок земли, будут продолжаться еще много лет. В ближайшем будущем мораторий не снимут », - предположил он.

Вместе с тем возможность взять участок в аренду могут использовать не все и не всегда. Например, если фермер планирует инвестировать в землю немалые средства, но боится, что договор аренды будет расторгнут. Ведь такие договоренности слишком зарегулированные, предусматривают много обязательств, и при желании можно выяснить, какие из них не выполняются. Как следствие, суд в таком споре может стать на сторону арендодателя и разорвать договоренности.

В отличие от аренды, эмфитевзис мало регулируется законодательством и стороны сами определяют особенности его заключения. Кроме этого, такой договор имеет существенное преимущество, ведь может стать предметом залога для получения кредита. Поэтому, сообщил С.Биленко, по данным Минюста, количество таких договоров ежегодно удваивается.

Вместе с тем эксперт напомнил, что эмфитевзис следует использовать только тем лицам, которые самостоятельно планируют заниматься сельским хозяйством. Ведь если арендованный участок можно сдать в субаренду третьему лицу, то с землей, находящейся в Эмфитевзис, этого сделать не удастся.

Еще один существенный недостаток эмфитевзиса - отсутствие судебной практики по таким договорам. Пока нельзя однозначно спрогнозировать, как она будет развиваться и, например, в каких случаях такие договоренности разрываться. Эксперт не советует заключать договоры эмфитевзиса на 100, 200 или 400 лет, как это иногда происходит. Законодательство этого, кажется, не запрещает, но никто не может знать наверняка, что будет дальше.

Вместе с тем, ввиду отсутствия полноценного рынка земли, можно предположить, что в Украине и в дальнейшем будут использоваться альтернативные способы получения участков в собственность.

Автор статьи: Евгений Березовский

Источник: Закон и Бизнес